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[2019 부동산 결산] ‘집값 내리기' 규제일변도 정책에 시장은 ‘집값 상승' 역주행

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[2019 부동산 결산] ‘집값 내리기' 규제일변도 정책에 시장은 ‘집값 상승' 역주행

올들어 3기신도시 추가지정‧민간택지 분양가상한제 등 주택 규제‧대책 쏟아져
전문가들 “규제가 매매가격 부채질…서울 집값잡기 완패, 지방 양극화 부추겨”

서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 전경. 사진=김하수 기자이미지 확대보기
서울 송파구 잠실주공5단지 아파트 전경. 사진=김하수 기자
올해는 집값을 잡으려는 정부와 버티려는 시장의 힘겨루기가 지속되며 어느 때보다 부동산시장이 요동친 한 해였다.

최근 부동산시장은 주택 관련 대출규제 강화, 민간택지 분양가상한제 시행 등 정부의 고강도 부동산시장 규제에 아랑곳 하지 않고 집값 급등의 진원지인 서울 지역 집값은 꾸준히 오르며 쉽사리 안정되지 않고 있는 모습이다.
문재인 정부는 지난 2년 반 동안 무려 18차례 부동산 시장 안정화대책을 발표했다. 주택 관련 대출 문턱을 높이고, 세금을 늘리고, 투기과열지구를 지정한 것이 골자이다.

올해 정부는 주택 공급 정책과 부동산시장 규제 정책을 동시에 내놨다. 지난 5월에는 수도권 주택공급 확대방안으로 고양 창릉과 부천 대장 등 3기 신도시를 추가 지정했으며, 지난 8월에는 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 방침을 밝히고 지난달 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 발표했다. 16일에는 주택 금융, 세제, 공급 규제들로 꽉 채워진 이른바 ‘12.16 대책’을 발표하며 주택시장 과열을 막겠다는 의지를 드러냈다.

이같은 부동산 대책 종합세트에도 정부의 바람대로 주택시장 열기가 꺾일 지는 의문이다. 실제로 문재인 정부 출범 이후 서울 주택가격은 꾸준히 상승 중이다. 부동산114가 지난 2017년 1월부터 올해 12월 현재까지 서울 아파트 실거래건수 24만 1621건을 반기별로 전수 조사한 결과에 따르면, 올해 하반기 서울 아파트 평균 실거래가격은 8억 2376만 원으로 2017년 상반기 5억 8524만 원 대비 평균 2억 3852만 원(40.8%) 크게 올랐다.

이같은 매매가 상승은 전세 시장으로 확산되는 분위기다. 서울 아파트 전셋값은 지난달 0.41% 오르며 지난 2015년 12월(0.76%) 이후 약 4년 만에 최대 폭의 상승률을 기록했다. 전세수요에 비해 공급물량이 어느 정도인지를 판단하는 지표인 전세수급지수도 올해 2월부터 꾸준히 상승하며 지난달 150.5를 기록했다. 전세수급지수가 100을 초과할수록 전세 수요가 공급보다 많은 것인데, 150을 넘어선 것은 2017년 6월 이후 처음이다.

업계에서는 지속되는 정부 규제로 주택 구매 여력이 있는 실수요자들이 전세로 눌러 앉으면서 전세가가 오르고, 전세매물 품귀현상마저 발생하고 있다는 의견이다.

정부의 강도 높은 주택시장 규제책들은 오히려 아파트 분양시장에 불을 지폈다. 전방위적 시장 규제로 서울 등 주요 도심지의 신규 주택공급이 줄고 집값이 상승세를 이어갈 것이란 기대심리가 확산되면서 수요자들이 청약시장으로 이동한 것이다.
특히, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제와 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 주변 시세보다 저렴하게 새 아파트가 공급되며 ‘로또아파트’ 등 시세 차익을 노리는 수요자들이 대거 청약에 나서는 이른바 ‘풍선효과’도 발생하고 있다. 실제 최근 청약시장에서는 경쟁률 700대 1을 넘기는 곳이 나오는가 하면 고분양가 논란을 빚고 있는 단지에서도 높은 경쟁률로 청약이 마감되고 있다.

가파른 집값 상승세와 청약시장 광풍 현상이 이어지며 은행권 주택담보대출도 크게 늘어났다. 한국은행과 금융감독원에 따르면, 지난달 은행권 주택담보대출 증가분은 4조 9000억 원으로, 지난해 12월(4조 9000억 원) 이후 11개월 만에 최대 증가폭을 보였다. 가계부채의 뇌관도 가열되고 있는 셈이다.

부동산 전문가들은 정부의 주택시장 고강도 규제가 오히려 시장에 집값 상승 기대심리를 키웠다고 지적한다. 규제에 따른 주택 공급 우려가 ‘매물 잠김’ 현상을 불러와 최근 서울 아파트 가격을 부추기고 있다는 분석이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주택 가격이 오른다는 것은 공급이 부족하고 수요가 많다는 것인데 정부는 그 원인 치료보다는 강력한 공급과 수요 규제를 앞세워 부동산시장을 조이고 있다”면서 “이는 결국 부동산시장을 왜곡시키는 원인으로 작용해 서울 주택가격이 비정상적으로 오르고 있는 상황”이라고 설명했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 “서울은 상승세가 이어지고 있고, 지방은 긴 조정기간을 거치면서 과잉공급 이슈가 점진적으로 걷히고 있어 가격 하락폭이 둔화되고 있다”고 진단하면서 “가격상승을 경계하는 정부와 시장이 타협점을 찾는 과정에서 내년 주택시장 불확실성과 변동성은 더 커질 전망”이라고 말했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com