부동산 불황에도 경매시장은 ‘훈풍’

[글로벌이코노믹=김영삼기자]지속적인 부동산 시장 불황에도 경매시장은 날개돗친 듯 훈풍이 불고 있다.

특히 전체 부동산경기의 중요한 선행 지표로 작용하는 서울 강남권 경매시장에서 낙찰가율이 상승하면서 부동산경기가 바닥에 가까워졌다는 기대감이 커지고 있다.
법원경매 정보업체인 부동산태인에 따르면 지난 1월 법원경매를 통해 매매된 주택 수가 전체 주택 거래량의 10%를 넘은 것으로 조사됐다.

이는 부동산 시장 침체로 매매 거래량은 줄어든 반면 실수요자들이 상대적으로 가격이 저렴한 경매 물건을 많이 찾기 때문인 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

실제로 올 1월 경매에서 낙찰돼 주인을 찾은 전국 주택물건은 2천796가구로, 같은 기간에 거래된 주택 2만7천70가구(국토해양부 집계)의 10.3%에 달했다.

최근 새정부가 출범하면서 시장 활성화 추진에 맞물려 투자자들은 경매를 통한 수익 창출이 더 가능해 질 것으로 보인다.

하지만 철저한 귄리분석을 통해 부동산 경매 시장에 접근해야된다는 것이 전문가들은 중론이다.

이에대해 케이알리츠 송희창 대표이사는 “경매 투자자들이 넘하기 쉬운게 대부분 입찰자들은 경매물건에 입찰하기 전 등기부등본에 설정된 근저당이나 가압류등 말소기준권리가 될 수 있는 권리를 찾아 말소기준권리보다 임차인의 전입일이 빠르면 대항력이 있고 그렇지 않으면 대항력이 없다고 권리분석하는 것”이라며 “이렇게 간단하게 등기부등본상의 말소기준권리를 기준으로 판단할 경우 큰 실수를 범할 수 있다”고 조언했다.
권리분석을 했을 때 대항력과 확정일자가 빠른 임차인에게 배당금 전부가 배당되지 않고 임차보증금을 인수해야 하는 경우도 발생할 수 있다는 것이 송대표의 설명이다.

이어 그는 “경매물건에 조세채권이 있는 경우 납세의무의 확정일이나 고지서 발송일을 기준으로 배당이 되므로 단순하게 등기부등본의 말소기준권리보다 ‘압류’가 후순위이고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 모든 것을 배당받을 수 있다고 오판하면 안 된다”며 “만약 납세고지서가 미리 발송된 경우 이는 등기부등본에는 기재되지 않고 배당은 조세채권에 먼저 충당이 된다”고 덧붙였다.

임차인은 조세채권의 법정기일보다 늦어 배당을 받진 못하지만 임차인의 대항력이 상실된 것이 아니기 때문에 낙찰자는 배당받지 못한 금액을 인수해야만 한다는 것이 송대표의 말이다.

송대표는 “압류에 의해 진행이 되는 공매절차에서 이런 경우를 가끔 볼 수 있다”며 “이런 물건의 경우 실수를 범하지 않으려면 집행을 하는 담당직원에게 미리 배당순위에 대해 문의를 하거나 압류를 했던 기관에 법정기일에 대한 확인절차를 꼭 거쳐야 한다”고 강조했다.