新DTI 내년부터 적용… 자영업자·다주택자 대출 더욱 어려워져

[글로벌이코노믹 석지헌 기자] 가계부채가 1500조원을 향해 가파르게 상승하는 가운데 정부가 내년 1월부터 새로운 총부채상환비율인 신(新)DTI를 적용한다. 총부채 원리금상환비율(DSR)도 도입한다.

금융위원회는 지난 26일 이 같은 내용이 담긴 '금융 회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. '10·24 가계부채 종합대책'의 후속조치다.
내년부터 신 DTI가 진행되면 신규뿐 아니라 기존에 갚아야 할 모든 주택담보대출의 원리금이 반영된다. 이에 따라 다주택자의 경우 기존 주담대의 원금까지 부채로 잡혀 대출가능 금액이 대폭 줄어든다.

차주의 소득 증가 여부도 대출 한도에 영향을 줄 것으로 보인다.

지금까지는 최근 1년치 소득만 봤지만 내년부터는 차주의 최근 2년치 소득을 살핀다.

증빙 서류는 직장인들이라면 회사에서 떼어주는 근로소득원청징수영수증과 소득금액증명원 등이 될 수 있다. 퇴직자 등 소득이 없는 경우는 국민연금·건강보험료 납부 내역 등 공공기관 발급자료로 인정소득을, 이자·배당금·임대료·카드사용액을 신고소득으로 대체해 소득을 추정하게 된다.

대신 인정소득은 추정소득의 5%, 신고소득은 10%를 각각 차감한다. 장래 예상소득이 늘어날 것으로 예상되면 대출 한도가 높아지지만 소득신고를 안하는 자영업자들의 경우 대출 한도가 오히려 낮아질 수 있다.

40세 이하 무주택자와 결혼 5년 이내의 신혼부부는 주택 실수요자 보호 차원에서 1년치 소득만 확인할 방침이다.
신 DTI가 주택담보대출만 본다면 DSR은 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금의 상환액을 따진다. DSR이 도입되면 상환능력을 정확히 반영해 대출자의 실제 상환능력을 엄밀하게 살핀다. 다만 정부는 내년 3분기까지는 DSR 규제 비율을 두지 않기로 했다.

개인사업자 대출과 부동산임대업에 대한 대출 규제도 강화된다.

금융당국은 관리 대상 업종 지정을 통한 총량 관리를 내년부터 시행한다. 은행들은 업종 3개 이상을 관리 대상 업종으로 선정해 업종별 연간 개인 사업자 대출 취급 한도를 설정하도록 할 방침이다. 이는 특정 업종에 대한 대출 쏠림현상을 막겠다는 의도다.

임대 사업자의 대출 한도를 옥죄는 이자상환비율인 RTI도 도입된다.

RTI는 임대업자가 올리는 연간 임대소득을 이자비용으로 나눈 값이다. RTI가 높을 수록 임대사업자의 수익성이 좋다고 볼 수 있다.

내년 3월부터 은행은 부동산임대업 대출을 내줄 때 주택의 경우 RTI가 1.25배, 상가나 오피스텔 등 비주택은 1.5배 이상인지를 따지게 된다.

금융위 시물레이션에 따르면 2014년부터 지난 9월까지 발생한 부동산임대업 대출 중 주택은 21.2%, 비주택은 28.5%가 위 기준에 미달됐다. 당국은 은행이 별도로 심사의견을 기재시 RIT가 기준에 못 미쳐도 대출이 가능하다고 했지만 시장의 대출 규제 기조를 감안하면 사실상 대출은 불가능할 것으로 보인다. 이에 따라 부동산 임대업으로 노후 준비를 하는 베이비부머 세대들이 타격을 받을 것이란 분석이 나온다.


석지헌 기자 cake@g-enews.com