내년 ‘악성 미분양’ 3만가구…주택 과잉공급 폭탄 터지나

지난 2015년부터 3년 간 주택 인허가 물량이 급증하면서 내년 ‘악성 미분양’ 물량이 최대 3만가구까지 늘어날 수 있다는 분석이 나왔다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26일 발간된 KDI 정책포럼에 실린 ‘우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향’ 보고서를 통해 악성 미분양으로 꼽히는 ‘준공 후 미분양’ 물량은 올해 최대 2만5561가구, 2020년이면 3만51가구에 이를 것으로 추산했다. 이는 올 5월 기준 미분양 물량 1만8558가구와 비교하면 급격히 늘어난 수치다.

이 같은 미분양 급증세는 지난 2015년 이후 주택공급물량이 기하급수적으로 늘어난 데 원인이 있다. 보고서에 따르면 지난 2015년 주택공급물량은 기초주택 수요(총 가구 수 증가+주택멸실 수)를 35만8000가구 초과했으며, 이후 2016년에는 32만2000가구, 2017년에는 29만6000가구 초과했다.

이에 대해 보고서는 ▲정부의 대규모 주택용지 조성 및 공급 ▲택지지구 지정에서부터 분양까지의 긴 시차 ▲건설사의 낮은 자기자본 비용 부담 ▲높은 선분양금액 의존 현상 ▲주택 경기의 수요적 영향 등이 복합적으로 작용한 결과라고 분석했다.

송인호 연구위원은 “같은 기간 주택 인허가 물량도 기초주택 수요를 크게 상회하는 수준으로 급증했다”면서 “이는 정부의 주택공급계획물량과 비교해도 매우 높은 수준”이라고 설명했다.

주택 과잉 공급에 따른 입주 물량 증가는 전세시장에도 영향을 미칠 전망이다. 보고서에 따르면 아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.6∼1.121% 하락하는 것으로 나타났다.

서울·경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 2017년 12월과 2018년 2월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 2019년 12월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것이라고 보고서는 지적했다.

최근 급증한 주택 공급량은 향후 ‘준공 후 미분양’ 증가로 이어져 건설사와 주택금융기관의 재무건전성에 부정적인 영향을 끼칠 것이라는 우려도 제기된다.

보고서에 따르면 지난 2011년 100대 건설사 중 25%가 미분양 해소 과정에서 법정관리 또는 워크아웃을 신청했고, 실제로 부도를 맞은 업체의 수는 145곳에 달했다. 금융권에서는 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 발생한 제2금융권을 중심으로 재무 건전성이 크게 악화되면서 이른바 ‘저축은행 사태’를 부르기도 했다.

송 연구위원은 “건설사의 자기자본부담 리스크를 높이고, 주택금융기관의 책임성을 강화할 수 있는 제도적 보완이 필요하다”며 “건설사가 소비자의 선분양금액에 의존하지 않고 주택건설금융 PF(프로젝트파이낸싱)를 활용할 수 있도록 금융기관의 자율적 전문성과 책임성을 강화할 필요가 있다”고 말했다.

그는 이어 “택지지구 지정에서부터 실제 공급 시점 간 시차가 확대되는 상황에서 정부의 택지공급이 공급 변동성을 확대할 수 있어 향후 정부의 공공택지 조성을 통한 주택공급계획은 신중하게 설계될 필요가 있다”고 덧붙였다.