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한남3구역 입찰 건설3사 '파격 공약‘, 규제 그물망에 걸릴까

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한남3구역 입찰 건설3사 '파격 공약‘, 규제 그물망에 걸릴까

높은 일반분양가 보장, 임대아파트 제로, 이주비 지원 등 해석 놓고 '위법' 가능성 지적
건설사들 "문제 없다" 주장...국토부·용산구청 입찰제안서 수집, 조만간 특별점검 착수

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용산구 한남3구역 재개발구역 내 주택가 모습. 사진=뉴시스
공사비 1조 8800억 원 규모의 한남3구역 재개발 시공권 다툼이 대형건설사 간 ‘진흙탕 싸움’ 양상으로 치닫고 있다.

지난 18일 마감한 한남3구역 재개발 시공사 선정 입찰에 현대건설, GS건설, 대림산업 등 3개사가 참여했다. 세 건설사가 입찰 당일 한남3구역 조합에 제출한 사업제안서에는 파격적인 조건들이 대거 포함됐다.

GS건설은 ‘일반분양가 3.3㎡당 7200만 원까지 보장(분양가상한제 미적용시)’을, 대림산업은 ‘임대아파트 제로(0)’를, 현대건설은 ‘조합원 분담금 납부 1년 유예’를 나란히 제안했다.

도시정비업계 전문가들은 한남3구역 입찰참여 건설사들의 파격적인 제안들이 자칫 위법행위가 될 수 있다고 판단하고 있다.

현행 ‘도시·주거환경정비법(도정법) 제132조’에서는 누구든지 추진위원, 조합임원의 선임 또는 시공사 선정 등과 관련해 ‘금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위’와 ‘금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공받거나 제공의사 표시를 승낙하는 행위’ 등을 금지하고 있다. 이를 위반하는 경우 도정법 제135조에 따라 5년 이하 징역 또는 5000만 원 이하 벌금에 처하게 된다.

도시정비업계 한 관계자는 “GS건설이 조합에 제안한 ‘분양가 보장’ 내용은 도정법에서 ‘시공사 선정과 관련해 금품과 향응 또는 재산상 이익을 제공하거나 제공 의사를 약속한 행위’에 속한다고 볼 수 있다”고 지적했다.

그러나 GS건설 측은 “분양가상한제가 적용되지 않는다는 단서를 달았고, 준공 후 분양(후분양)하는 방법을 선택하면 주택도시보증공사(HUG) 규제도 적용받지 않아 현실적인 제안”이라고 반박했다.

대림산업의 ‘임대주택 제로(0)화 공약’도 현실성이 떨어진다는 지적을 받고 있다.
현행 도정법에 따르면, 서울의 재개발단지는 전체 가구 중 15% 이하로 임대주택 건립을 의무화하고 있으며, ‘도정법 서울시 조례 28조’에서 재개발 사업시행자(조합)는 임대주택을 건설해 서울시장에 처분하도록 명시돼 있기 때문이다. 현재 서울시는 재개발사업에서 나오는 임대아파트를 서울주택도시공사(SH)를 통해 전량 매입하고 있다.

이같은 지적에 대림산업 측은 “도정법 79조에선 공공이 임대주택을 인수하는 조건으로 ‘조합이 요청하는 경우’라는 단서조항이 있다”면서 “조합이 임대주택 리츠사업을 하는 자회사 대림AMC에 임대주택을 모두 팔기로 하면 '임대주택 제로화'가 가능할 것으로 보고 있다”고 답변했다.

3개사가 모두 제안한 이주비 지원 문제도 논란이 될 것으로 보인다.

현대·GS·대림산업은 조합에 주택담보대출비율(LTV)의 최대 70~100%에 해당하는 이주비용을 빌려주겠다고 약속했다.

이같은 건설사의 약속에 국토교통부는 건설사가 은행이자 수준을 받고 빌려줄 수 있지만, 무이자로 이주비를 지원하는 경우는 처벌 대상에 속한다는 입장을 밝히고 있다.

과도한 대안설계(혁신설계)도 문제가 되고 있다.

한남3구역에 입찰한 건설사들은 각자 세계 유수의 설계업체와 협약을 맺고 한남3구역을 랜드마크 단지로 짓겠다는 강한 의지를 내비쳤다.

이에 대해 국토부는 지난해 ‘정비사업 계약업무 처리기준’을 도입하면서 정비사업 공사비 상승 요인으로 지목받아 왔던 시공사의 대안설계에 규제책을 도입했다. 건설사가 조합에 대안설계를 제안할 때 구체적 내역도 함께 제시하도록 해 공사비 상승 여부를 시공사 선정 전에 알 수 있도록 조치한 것이다.

서울시도 지난해 12월 과열·혼탁한 정비사업 시공사 선정 관행을 바로잡자는 취지에서 ‘공공지원 시공자 선정기준 개정안’을 마련했다. 이 개정안에 따르면, 건설사가 서울에서 재개발·재건축 정비사업 수주 시 정비사업 시행계획의 원안설계를 변경하는 ‘대안설계’를 제시할 때 허용 범위를 경미한 변경으로 간주하는 '10% 이내'로 못 박았다.

국토부와 서울시의 규제조치를 의식한 듯 건설사들은 대안설계가 10% 이내에서 변경하겠다는 것으로 10% 범위를 초과하는 혁신설계는 “건설사 아이디어 차원의 설계”라고 해명하고 있다. 시공사로 선정되면 조합과 협의해 설계 변경 등 적법한 절차를 밟겠다는 뜻으로 풀이된다. 3개 건설사 중 현대건설은 대안설계를 제시하지 않고, 시공사로 선정되면 조합의 의견을 수렴해 대안설계 여부를 결정한다는 입장이다.

한편, 국토부와 관할구청 용산구는 수주 경쟁이 과열로 치닫고 있는 한남3구역에 특별점검을 벌인다는 방침이다.

용산구청 관계자는 “국토부가 지난 22일 서울시에 입찰 제안서 원문을 확보해 달라는 공문을 보냈고, 용산구청도 현재 자료를 수집하고 있다”고 전하며 “빠른 시일 내 현장특별점검에 착수해 내달 초 점검 결과를 발표할 예정”이라고 설명했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com