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내달초 분양가상한제 지역 지정...강남 재건축조합 '통매각-후분양' 선택하기로

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내달초 분양가상한제 지역 지정...강남 재건축조합 '통매각-후분양' 선택하기로

신반포3차·경남 재건축조합 일반분양 346가구 임대관리업체에 일괄매각 '상한제 불똥 피하기'
일부 조합은 후분양 선회 "후분양 시점에 택지비 높게 인정받아 일반분양가 높이는게 유리"
현행법 "상한가 적용 주택, 임대사업자에 우선공급 금지" 국토부·서울시 불허 대응 주목

미래도시시민연대가 지난 9월 서울 종로구 세종문화회관 옆 소공원에서 ‘분양가상한제 소급적용 저지’ 시위를 벌이고 있다. 사진=뉴시스이미지 확대보기
미래도시시민연대가 지난 9월 서울 종로구 세종문화회관 옆 소공원에서 ‘분양가상한제 소급적용 저지’ 시위를 벌이고 있다. 사진=뉴시스
민간택지 분양가상한제가 29일 본격 시행되면서 서울 강남 재건축 단지들이 분양가상한제를 피하기 위해 분주한 모습이다.

국토교통부는 지난 29일 분양가상한제 적용 요건을 완화하는 ‘주택법 시행령 개정안’을 관보에 게재하고, 본격적인 민간택지 분양가상한제 시행에 들어갔다.
개정안 내용은 분양가상한제 대상인 민간택지 범위를 ‘직전 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과한 지역’에서 투기과열지구로 확대한 것이 골자이다. 국토부는 11월 초 주거정책심의위원회를 열어 구체적인 상한제 적용지역을 지정할 계획이다.

30일 도시정비업계에 따르면, 신반포3차·경남아파트 재건축조합은 전날인 29일 서울 서초구 반포동 한 예식장에서 조합원 총회를 열고 일반분양분 346가구를 민간임대업체에 일괄매각하는 내용의 이른바 ‘일반분양분 통매각’ 안건을 승인했다. 조합은 이에 따른 정관과 관리처분 변경 안건도 가결했다.

통매각 입찰자는 변호사 부동산거래 중개·법률자문 서비스업체인 ‘트러스트 부동산’이 운영하는 임대관리업체 ‘트러스트 스테이’다.

앞서 조합은 이달 초 조합 일반분양분을 일괄매각하기 위해 ‘기업형 임대사업자 선정을 위한 입찰공고’​를 냈으며, 3.3㎡당 6000만 원을 제시한 ‘트러스트 스테이’가 우선협상대상자로 선정됐다. 조합은 이달 중 트러스트 스테이와 수의계약방식으로 일반분양분 매각 계약을 체결할 방침이다.

조합이 일반분양분을 통매각을 하기로 결정한 것은 분양가상한제를 회피하기 위한 행동으로 풀이된다.

현행 민간임대주택에 관한 특별법에서는 ‘분양가상한제가 적용되는 주택은 임대사업자에게 우선 공급하지 못하도록’ 돼 있다. 정부가 강남권 일대를 분양가상한제 적용지역으로 지정하기 전에 통매각함으로써 분양가상한제 적용을 피하겠다는 것이 조합의 계산이다.
이에 국토교통부와 서울시는 재개발·재건축조합이 일반분양분을 통매각하는 방안을 허용하지 않겠다는 입장이다.

신반포3차·경남아파트 관할구청인 서초구는 최근 서울시에 신반포3차·경남 아파트 조합의 일반분양분 통매각이 조합 정관변경 사항인지를 묻는 유권해석을 요청했다.

서울시는 “정관 변경에 앞서 반드시 정비계획 변경이 선행돼야 한다”고 구청에 회신한 것으로 전해졌다. 임대주택 건설 의무가 없는 재건축사업 특성상 기업형 임대사업자에게 통매각을 하려면 최초 정비계획 상에 ‘임대주택’ 관련 내용이 포함돼야 한다는 설명이다.

도시정비업계에서는 정비계획 변경 승인권자는 구청이 아닌 서울시인 만큼 통매각 허용이 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 통매각이 허용되면 조합이 원하는 가격으로 일반분양분을 매각할 수 있어 사실상 분양가상한제 자체가 무력화되기 때문이다.

일부 강남권 재건축조합들은 분양가상한제가 적용되더라도 준공이 임박한 시점에 차라리 ‘후분양’에 나서겠다는 계획을 세우고 있다.

현재 시행 중인 주택도시보증공사(HUG)의 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 피하고, 후분양 시점에 택지비를 높게 인정받는 것이 일반분양가를 높이는 데 유리하다고 판단해서다.

이들이 후분양을 선택하려는 이유는 택지비에 반영되는 ‘공시지가 상승 기대’ 때문이다. 분양가상한제 적용 시 일반분양가는 분양 시점의 공시지가에 따라 크게 좌우되는데, 정부의 공시지가 현실화 방침에 따라 향후 공시지가가 크게 오르면 이를 반영해 일반분양가도 높일 수 있다는 논리다.

주택협회 관계자는 “현재의 주택시장은 정부가 규제를 강화하면 피해를 보는 이들은 모든 수단을 총 동원해 규제를 피하려 하고, 또 정부가 이를 누르는, 쫓고 쫓기는 추격전 양상으로 흘러가고 있다”면서 “정부는 단기 대응 규제 위주의 정책에서 벗어나 인센티브 중심의 정책을 펼칠 필요가 있다”고 말했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com