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일부 중국 경제학자들은 중국의 심각한 주택 침체가 더 이상 악화되지 않고, 경기 부양책으로 연말 바닥을 칠 것이라고 이야기하고 있지만, 현장 실수요자들의 반응은 전혀 다르다. 익명의 주택 구매 희망자는 "모두가 집값이 더 가파르게 하락하기를 기다리고 있다"면서 "악순환이 일어날 것"이라며 한숨을 내쉬고 있다.
시진핑 주석과 공산당 지도자들이 참석하는, 이번 16일(일)에 열리는 제20차 당대회에서 "공동 번영"이라는 명목으로 집을 더 저렴하게 만드는 동시에 신용 위험을 줄이려는 중국 정부의 정책에 의해 촉발된 주택시장 불황 타개보다 더 중요한 문제는 없을 것이다.
2조4000억 달러로 추정되는 신규 주택 시장과 52조 달러 규모의 기존 주택 시장 상황에서 중국 주택시장 부문이 순전히 확대되는 것은 많은 위험에 노출될 수 있다.
외신 보도에 따르면, 중국 부동산 산업은 국내 생산량의 약 4분의 1, 가계 자산은 거의 40%를 차지한다. 금융위기를 촉발하지 않고 이 규모의 거품을 터뜨리는 것은 어느 정부에게도 어려운 일이며, 1989년과 2007~2008년의 일본과 미국의 이전 시도에서도 보듯이 비참한 결과를 초래할 수 있다.
그나마 다행인 것인 중국 정책당국이 그 여파에 대처하는 데 더욱 긴박함을 보이고 있다는 점이다. 가장 최근 조치로 중앙정부는 거의 20개 도시들이 주택담보대출 금리를 낮출 수 있도록 허용하고 있다. 금융 규제 당국은 가장 큰 국영 은행들에 적어도 6000억 위안의 자금을 부동산 산업에 지원하라고 요구하고 있다. 심지어 팔린 지 1년 안에 신규 주택 구입자들에게 보기 드물게 세금감면 혜택을 제공한다.
그러나 지금까지 정부의 어떤 움직임도 지난 18개월 동안 끝없는 고통을 견뎌온 부동산 시장이 자신감을 회복하는 데 큰 도움은 되지 못했다. 정부의 차입금 단속으로 차이나 에버그란데 그룹 같은 개발업체들이 타격을 받으면서 500억 달러 이상의 달러 채권 채무불이행 파동이 촉발됐다.
고수익 채권의 지수는 10여년 만에 가장 낮은 수준을 유지하고 있고, 주요 부동산 주가지수는 올해 39% 하락했다. 부동산 주식과 채권은 주택매매가 살아나기 전까지는 반등할 기미가 보이지 않는다.
이런 가운데 죄 없는 주택 구입자들 또한 심각한 어려움에 빠져 있다. 이 혼란은 개발업자의 자금난으로 인해 중국 전역에서 주택 건설이 지연되면서 수십만 명의 주택 소유자들이 집이 지어질 때까지 주택담보대출 지급을 거부하게 되는 등 전례 없는 부동산 시위를 촉발했다.
경제에 미칠 잠재적 파급효과는 엄청나다. 수백만 가구가 코로나 봉쇄로 소비자 신뢰가 추락하는 동안 살고 있는 주택의 가치는 빠르게 떨어지고 있다. 이는 기록적인 저축 증가와 글로벌 금융위기 이후 가장 낮은 대출 수요로 이어지고 있다. 지난 9월까지 은행들은 2015년 이후 가장 적은 양의 주택담보대출 연장을 했다.
2년째를 맞은 현재의 부동산 경기 침체는 이미 기록을 갈아 치우고 있어 1990년대 개인 주택 소유가 시작된 이래 가장 가파르고 긴 침체를 보이고 있다. 베이징, 상하이, 선전 등 대도시의 매출이 9월 첫 주에 소폭 상승했지만, 100대 개발업체의 지난달 달러 환산 가치 기준 전체 시장은 여전히 전년 동기 대비 25% 감소했다.
일부 경제전문가들은 급격한 반등은 없겠지만, 코로나 규제 완화와 함께 정책 움직임이 올해 시장이 바닥을 치고 2023년까지 안정되는 데 도움이 될 수 있다고 말한다.
스티븐 장과 클로이 류 등 모건스탠리 애널리스트들은 10월9일 보고서에서 "중국 정부의 조치는 부동산 시장의 침체가 주택시장을 자극하기보다는 더 광범위한 경제로 확산되는 것을 막기 위한 것"이라고 밝혔다. 그들은 내년 2분기까지는 회복세를 찾기 힘들 것이라고 덧붙였다. 반면 도이체방크 AG는 시장이 8월에 바닥을 쳤을 수도 있다고 말한다.
경기 낙관론자들은 새로운 수준의 소비지출을 촉진할, 중국의 급성장하는 중산층에 의존한다. 중국은 역사상 가장 큰 도시화의 도움을 받아 2010년 일본을 제치고 세계 2위 경제대국이 되었다.
그럼에도 불구하고 이러한 추세는 둔화되고 있다. 블룸버그 이코노믹스에 따르면 현재 중국 인구의 약 65%가 도시에 거주하고, 2031년 예상되는 기본 수요에 맞추기 위해 주택 공급이 약 25% 감소해야 한다. 기본 수요는 투기적인 구매자들을 제외한다.
헝다그룹과 같은 개발업자들이 지난 10년 동안 대량의 아파트 건설을 위해 대출 광풍 속에 이미 많은 공급이 이루어졌다. 현재 약 28억㎡의 부동산이 공실로 추정되며, 이는 맨해튼 면적의 47배에 달하는 면적이다.
중국 정부가 시장 부양책을 취하면서도 "주택은 투기 대상이 아니라 실거주가 목적"이라는 주문(呪文)을 고수하고 있다. 즉 지난 10년의 호시절로 돌아가는 것에 관심이 없음을 시사한다. 미준공 주택 공사를 마무리하는 것은 사회 불안을 줄이고 재정 안정을 보호하는 것에 더 가깝다.
런던 소재 앱설루트 전략연구소의 신흥국 시장 경제전문가인 애덤 울프는 '이것이 정치적 우선순위' 같은 시진핑의 몇 마디 말이 시장에 효과가 있을지도 모른다며 "중앙정부는 일종의 공개적이고 신뢰할 수 있는 약속, 즉 주택 건설이 완공될 때까지 일관된 정책 지원을 할 것이다"라는 점을 표명해야 한다고 말했다.
언론이 조사한 경제학자 중 어느 누구도 조만간 경기 침체를 예상하지 않는다. 왜냐하면 국내 총생산 중앙 추정치가 올해 3.4%에서 2023년 5.1%로 성장할 것으로 보고 있기 때문이다.
중국 부동산 시장 약세를 전망하는 제이 캐피털 리서치사의 공동설립자 안네 스티븐슨 양은 "국가로서 중국은 부동산 침체를 겪을 것이다. 항상 그렇듯이 사람들은 손해를 볼 것이고, 은행들은 구조조정을 요구받을 것이다"라고 말했다.
모건스탠리의 경제학자들은 중국 정부가 지지부진한다면, 내년 상반기 1%의 성장률과 1100만 명의 일자리 감소를 초래하게 된다는 스트레스 테스트 결과를 밝혔다. IMF도 주택 침체가 어떻게 은행 위기로 전이될 수 있는지 암울한 전망을 제시했다. 한 시나리오에 따르면, 소규모 은행의 15%가 파산할 수 있다.
지난해 중국의 긴축정책이 2022년까지 지속될 것으로 전망한 래리 후 맥쿼리그룹 이코노미스트는 "할 수 있는 일은 역사를 보고 학습적으로 추측하는 것"이라며 "중국 당국이 12개월간의 추가 다운 사이클을 용인한다면 그것은 새로운 악몽 시나리오가 될 것이다"라고 덧붙였다.
이진충 글로벌이코노믹 명예기자 jin2000kr@g-enews.com
