4·1대책에 서울 아파트시장 훈풍…재건축 강세

[글로벌이코노믹=온라인뉴스팀] 정부가 내놓은 4·1 부동산 종합대책의 효과가 서울 재건축 아파트에서 나타나고 있다.

28일 국토교통부와 부동산시장에 따르면 최근 들어 양도세 면제 대상인 재건축 아파트들은 호가를 밀어올리면서 시장 상승을 주도하고 있다.
그러나 시장에서는 재건축이나 미분양 주택 중에서 양도세 면제 혜택 대상이 되는지를 놓고 여전히 혼란이 일고 있다. 거래 활성화를 유도하기 위해선 입법 추진과 시장 혼란 해소 등 이번 대책의 후속 작업이 이른 시일 내에 뒤따라야 한다고 전문가들은 조언했다.

◇서울 아파트값 상승, 재건축이 주도

4·1 대책에 힘입어 서울 아파트 값이 2011년 12월 중순 이후 1년 4개월여 만에 처음 상승세로 돌아섰다.

부동산114는 주간 서울 아파트 매매가격이 0.03% 올랐다고 밝혔다.

양도세 면제 혜택과 초고층개발 허용 등의 호재로 재건축 아파트들이 상승을 주도했다.

서울의 양도세 감면 대상 아파트 중 재건축 아파트는 한 주간 0.55% 상승한 반면 비재건축 아파트는 0.01% 하락했다.
재건축 아파트들은 가격 변동성이 크고 투자목적 수요 비중이 높다 보니 4·1 대책에 따른 거래 회복 기대감으로 호가가 더 오른 것이다.

양도세 면제 대상 재건축 아파트의 한 달간(3월 29일∼4월 26일) 상승률은 1.12%로 나타났다. 재건축이 아닌 양도세 면제 대상 일반 아파트들은 같은 기간 0.08% 오르는 데 그쳤다.

최근 한 달간 서울에서 양도세 면제 대상 아파트들의 매매가격 상승률은 강서구 방화동 현대2차 아파트가 9.68%로 가장 높았다. 동대문구 전농동 삼성아파트(59.93㎡)와 송파 잠실 주공5단지(81.75㎡)도 한 달간 각각 9.2%, 8.6% 올랐다.

◇재건축은 건축물대장 봐야…'과거 있는' 미분양도 혜택

4·1 대책으로 강남권 상당수 재건축 아파트들은 양도세 면제 혜택을 받을 수 있을 전망이다. 이번 대책에서 1가구1주택자가 보유하고 있거나 신규·미분양 주택 중에서 85㎡ 이하 또는 6억원 이하 주택 매입 계약을 올해 말까지 체결하면 5년 동안 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다.

부동산114가 조사한 바로는 재건축 매물이 몰려 있는 강남·서초·송파·강동 등 강남4구 아파트 단지 가운데 개포주공 1∼4단지는 양도세 면제 대상에 포함된다. 전용면적이 85㎡ 이하인 대치동 은마 아파트, 가락 시영 1차와 2차, 잠실 주공 5단지, 강동 둔촌 주공 1·7단지 등도 대상이다.

다만 등기부등본상 전용면적이 85㎡를 넘는 재건축 아파트라도 국세청에 문의해 양도세 면제 대상 여부를 알아봐야 한다. 전용면적이 등기부등본에는 85㎡를 초과하더라도 과세기준인 건축물대장상에는 85㎡를 넘지 않으면 양도세 혜택을 받을 수 있다.

또 국토부와 기획재정부는 양도세 면제 대상 미분양주택 범위에 '매매계약일 현재 입주한 사실(전세 등 임대)이 있는 주택'도 포함시켜 주기로 합의했다.

이는 준공 후 미분양 문제가 심각하기 때문이다. 3월 말 전국 미분양주택 7만6천332가구 가운데 2만7천188가구(35.6%)가 준공 후 미분양이다.

집을 다 지었는데도 임자를 찾지 못해 빈집으로 남은 이들 미분양 물량에는 '악성' 딱지가 붙는다.

악성 미분양이 발생하면 건설사는 집값에서 가장 큰 비중을 차지하는 잔금을 못 받아 유동성 위기에 처하게 되고 빈집 관리비용까지 부담해야 한다. 결국 건설사들은 궁여지책으로 미분양을 임대(전세)로 돌려 비용 부담을 줄여왔다.

한국주택협회는 주요 12개 건설사의 준공 후 미분양 5천567가구 중 입주 전력이 있는 미분양은 2천765가구(49.7%)에 이른다고 밝혔다.

대림산업의 한 관계자는 "입주 전력이 있는 미분양도 양도세 혜택을 받게 돼 다행"이라며 "일부 자금이라도 회수하려고 어쩔 수 없이 전세를 준 건데 양도세 면제 혜택을 주지 않으면 살던 사람도 빠져나갈 판이었다"고 가슴을 쓸어내렸다.

그러나 '리스크프리'(롯데건설), '프리리빙'(대우건설), '애프터리빙 리턴'(GS건설) 등 입주촉진 마케팅으로 처리한 미분양 물량은 혜택을 받지 못할 전망이다.

이런 제도는 '살아보고 구매를 결정하라'는 홍보 문구와는 달리 주택을 먼저 팔고 2∼3년 뒤 원하면 환불해주는 조건이어서, 소유권이 이미 입주자에게 넘어갔기 때문이다. 올해 말까지 계약 해제돼 다시 건설사가 떠맡은 미분양 물량도 양도세 감면 대상에서 빠질 가능성이 높다.

최성헌 부동산114 과장은 "시장에선 정책에 대한 기대감은 커졌지만 기준에 대해 혼란을 느끼는 사람이 많다"며 "거래 활성화를 위해 정보의 불균형 상태를 해소해야 한다"고 지적했다.