닫기

글로벌이코노믹

[2014 전망]응답하라!2014 부동산 시장

공유
0

[2014 전망]응답하라!2014 부동산 시장

지난 2013년 부동산 시장은 새 정부에 대한 부동산 회복 의지와 기대감으로 훈기가 돌았던 한 해로 평가된다. 부동산시장 회복이라는 단어를 쓰기에는 다소 이른감이 있지만 올해부터 새롭게 국회 법안을 통과한 각종 부동산 대책과 제도들이 속속 시행을 앞두고 있어 그 기대감을 한껏 드높인 상태다. 2014년 갑오년(甲午年)은 '말띠 해' 중에서 가장 진취적이고 활달하다는 60년 만에 돌아온 '청마의 해'이다. 이에 글로벌이코노믹는 ‘청마’처럼 역동적인 부동산 경기 활성화를 기대하며, 새해 부동산 시장 전망과 달라지는 부동산 제도 등을 집중 조명해 본다. <편집자 주>
▲서울도심에길게늘어선아파트.2014년에는내집마련의꿈이룰수있을까.
▲서울도심에길게늘어선아파트.2014년에는내집마련의꿈이룰수있을까.


부동산시장 모처럼 ‘맑음’…미친 전셋값은 여전히 ‘먹구름’ 풍성한 입주 물량 예고…4년만에 최고치
바닥찍고 회복 국면…올해 내 집 마련 적기[글로벌이코노믹=김정일 기자]정부의 각종 부동산 규제 완화, 세제지원정책에 힘입어 2014년 부동산시장은 점차 회복세를 나타낼 것으로 전망된다.

일각에서는 지난 2103년 부동산 시장은 정부의 다양한 부동산관련 대책들로 인해 2014년 시장 활성화의 초석을 다졌다는 평가다. 또 정부의 각종 부동산 규제 완화와 세제지원정책이 본격적으로 추진됨에 따라 벌써부터 올해 부동산 시장에 대한 기대감이 감돌고 있는 분위기다.

비록 한시적 혜택으로 시행됐던 양도세 및 생애최초 취득세 면제 혜택 등이 지난 해 말로 종료됐지만 취득세 영구인하와 리모델링 수직증축 등의 법안이 통과 되었기 때문에 정부 정책에 대한 시장의 불확실성도 많이 제거된 상황이라는 것이 업계의 중론이다.

이를 통해 현재 회복 국면에 있는 부동산시장이 2014년에는 더욱 탄력을 받을 것으로 업계는 전망하고 있다. 한 대형 건설업계 관계자는 “2014년 주택시장을 뒤흔들 변수는 올해부터 새롭게 시작되는 주요 부동산 법안들이 얼마만큼 그 실효성을 보이느냐에 따라 달려있다”며 “현재의 분위기라면 부동산 시장의 기대심리가 증폭해 있는 만큼 올해 주택 시장의 흐름은 자연스레 지난 해 하반기의 분위기를 이어갈 것”이라고 말했다.

이와 함께 각 건설사들도 풍성한 입주 물량을 예고하고 있어 2014년 부동산 시장의 전세가격 안정과 실적 향상을 도모하고 있다. 최근 닥터아파트 조사 자료에 따르면 2014년 전국 입주예정인 아파트는 총 458개 단지에서 27만7,404가구가 공급될 것으로 조사됐다.

이는 지난해와 비교해 8만3,852가구가 증가, 2010년 30만1,746가구 이후 4년 만에 가장 많은 입주물량인 것으로 나타났다. 또한 업계 관계자들은 서울·수도권에서 내 집을 처음으로 마련하거나 집을 갈아타려는 실수요자들은 올해 주택 구입을 검토할 필요가 있다고 조언했다.

이는 주택경기 침체로 민간 건설업체들의 공급물량이 감소한 데다 정부의 주택공급 속도도 느려지고 있어 부동산 시장에 집값이 회복세를 탈 가능성이 있기 때문이다.

실제로 한국건설산업연구원이 개최한 ‘2014년 건설·부동산 경기전망 세미나’에서는 “시계열 분석상 수도권 주택시장은 추세적으로는 하락하고 있으나 순환주기상으로는 확장 국면에 진입해 바닥을 통과 중”이라며 “2014년 수도권 주택 매매시장은 바닥을 찍고 돌아서 1% 내외의 상승세를 나타낼 것”이라는 전망이 나왔다.

닥터아파트 권일 팀장은 “지난해 양도세감면 등의 한시적 혜택들이 종료 시점을 맞으며 풍성한 분양 물량으로 비교적 좋은 분위기 속에 한해를 마무리 지었다”며 “올해는 집값 상승의 여지도 있는 만큼 주택 매매거래가 활성화 돼 부동산 시장도 활기를 띌 것”이라고 덧붙였다.

◆수도권 거주자 10명 중 4명, “2014년 상반기 집값 오른다” 연이은 부동산 대책 영향으로 부동산 경기 상승 기대
보금자리·위례신도시 ‘열풍’ 올해도 이어질 듯
2014년 상반기 중 집값이 오를 것으로 기대하는 사람이 10명 중 4명이 넘는 것으로 나타났다.

부동산114는 수도권 거주자(20대 이상 성인남녀) 643명을 대상으로 2014년 상반기 부동산시장 전망조사를 실시한 결과 응답자 중 31.4%가 부동산 경기가 상승할 것으로 예상했다.

주택가격은 45.3%가 오를 것으로 내다봐 응답자 10명 중 4명 꼴로 주택시장 회복을 점쳤고, 전세가격도 72.3%가 더 오를 것이라고 답했다. 이는 새 정부 출범 기대감과 연이은 부동산 대책의 영향으로 지난해 부동산 시장이 소폭 상승하면서, 수요자들의 기대심리를 끌어올린 것으로 보인다.

특히 주택을 구입만 할 것이라는 응답비중이 지난 2011년 이후 감소세였으나 이번 조사에서는 큰 폭으로 증가해 올해 부동산 시장에 기대감을 나타냈다.

분양희망지역을 묻는 질문에서는 1순위에서 서울 재건축·재개발 구역이 35.9%로 가장 높았다. 지난해 반포와 잠원, 대치 등 전통적으로 입지 선호도가 높은 지역에서 다수의 물량이 출시되면서 분양시장을 이끌었기 때문이다.

뒤를 이어 보금자리주택 29.7%, 수도권 2기 및 위례신도시가 29.2%의 응답률을 보였다. 보금자리의 경우 가격 경쟁력을 무기로, 위례신도시의 경우 우수한 입지경쟁력을 앞세워 수요자들을 이끈 것으로 보인다.

하지만 1순위와 2순위의 응답률을 합한 총 응답률에서는 수도권 2기 및 위례신도시가 60.7%의 응답률로 서울 재건축·재개발구역(60.3%)를 앞질러 2014년에도 뜨거운 열기를 이어갈 전망이다.

2014년 상반기 자산증식을 위한 포트폴리오 구성비중을 묻는 질문에 수도권 거주자의 41.9%가 은행 예적금 및 보험상품을 1순위로 꼽았고 31.3%가 부동산을 선택했다. 직전 조사(2013년 초)와 비교해보면 부동산 선택비중이 6.5%p증가했다. 이는 2013년 부동산 시장이 회복세를 보이며 2014년 시장에 대한 기대감을 엿볼 수 있는 부분이다.

2014년 상반기 부동산 시장의 가장 큰 변수는 무엇인가에 대한 질문에는 '글로벌 경기회복 속도 변화 등 대외 경제여건'과 '금리 및 민간소비, 가계부채 등 국내 실물 경기지표 변화'가 2대 변수로 지목됐다.

'분양가상한제, 양도세중과폐지, 취득세 영구인하 실행여부'도 영향력 높은 변수로 나타났다.

부동산114 장용훈 선임연구원은 "조사결과에 나타난 것처럼 수요자들은 2013년 부동산 시장의 회복세를 감지했고, 2014년 시장은 긍정적으로 바라보고 있다"며 "적어도 시장을 움직이는 수요자들의 인식 개선만으로도 2014년 부동산 시장은 한층 나아질 것" 이라고 말했다.

◆‘모르면 손해’ 2014년 달라지는 부동산 제도는? 취득세 영구인하․수직증축 리모델링 시행
전세서 월세 전환때 상한선 10%로 낮춰2014년 내 집 장만을 계획하고 있다면 새해 달라지는 부동산 제도에 주목할 필요가 있다.

먼저 취득세 영구인하와 리모델링 수직증축 허용법안이 국회를 통과해 올해부터 본격 시행될 전망이다.

달라지는 부동산 제도를 구체적으로 살펴보면 지난 해 한시적으로 시행됐던 양도세 및 생애최초 취득세 면제가 2013년 말로 종료됐다. 이에 6억원 또는 전용면적 85㎡ 이하의 신규나 미분양 주택, 1주택자의 기존 주택 취득 시 5년간 양도소득세가 면제되고 연소득 7000만원 이하 가구가 6억원 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세가 완전 면제되는 혜택은 지난해 12월까지만 적용된다.

취득세를 영구 인하하는 내용의 지방세법 개정안은 국회를 통과하면서 취득세 요율이 완화된다. 이에 따라 9억원 이하 1주택자는 2%, 9억원 초과 및 다주택자는 4%의 취득세율을 적용하던 것을 6억원 이하는 1%, 9억원 초과 주택은 3%로 낮아지게 된다. 단 6억원 초과∼9억원 이하는 현행과 동일하게 2%를 유지한다.

아울러 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다. 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침 상 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다.

건설사의 분양 물량과 시기 조절도 쉬워진다. 건설사가 아파트 단지를 분할해 공급할 수 있는 '입주자 분할 모집' 단지 기준이 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로, 최소 단위도 300가구 이상에서 50가구 이상으로, 3회 가능했던 분할분양 횟수도 5회까지 완화된다. 또 건설사가 아파트를 2년 이상 전월세로 임대 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부에 관계없이 선착순 분양이 가능해진다.

현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지(근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론 등)가 하나로 통합된다. 오는 2일부터 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애최초는 7000만 원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.

세입자의 임대보증금 보호범위는 확대된다. 우선변제 임차인 범위가 광역시의 경우 전세보증금 5500만원에서 6000만원 이하로 확대되고, 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다. 상가 세입자의 보호 범위도 광역시 등은 1억8000만원에서 2억4000만원으로 넓어지고, 우선 변제 보증금도 1500만원에서 2200만원이 된다.

이밖에 근로자서민 및 생애최초 주택구입자금 대출, 우대형 보금자리론 등을 하나로 통합하고, 연 2.8∼3.6%의 금리 적용에, 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하된다.

아울러 전세금 반환청구권을 은행에 넘기고 금리를 낮추거나, 미반환시 대한주택보증이 책임지는 '전세금 반환보증'도 1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매될 예정이다.

이와 함께 '희망임대주택 리츠'의 면적제한도 폐지돼 대출 상환금으로 고통받는 하우스푸어의 근심을 덜 수 있게 된다.

경매에서는 공유자우선매수권을 1회로 제한하고, 최저매각가격 기준은 감정평가액의 20%를 뺀 액수로 낮춰 경매시장의 관심이 높아질 전망이다.

또 공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 오는 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

부동산114 김은진 책임연구원은 "2014년 주택공급제도 관련해서 실수요자나 투자자들은 바뀌는 부동산 제도를 꼼꼼히 챙겨야 할 것"이라고 조언했다.