을미년 새해도 며칠이 남지 않았다. 올 한해를 장식한 국내외 이슈가 많았지만, 이제는 내년에 첫 시행되는 법안과 제도들에 관심이 더가는 요즘이다. 부동산시장도 9·1대책으로 모처럼 회복기를 타다가 요즘은 숨고르기에 들어간 모습이지만, 내년부터 첫 시행되는 청약제도 간소화, 재건축 규제완화 등 9·1대책의 후속조치가 본격 시행되면 다소 위축됐던 소비자들의 기대심리도 어느정도 회복될 전망이다.
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청약1순위 ‘2년→1년’으로 단축...무주택 세대원도 청약가능
먼저 주택청약제도가 전면 개편된다. 내년 3월부터는 세대주가 아닌 무주택자도 국민주택 등에 청약할 수 있게 된다. 지금까지는 무주택 세대주만 청약할 수 있었다. 또한 국민주택의 입주자 선정절차는 3단계로, 민영주택의 입주자 선정절차는 2단계로 간소화된다.
입주자저축 순위는 수도권과 지방 모두 1·2순위까지 두던 것을 모두 1순위로 단일화하고 서울·수도권 거주자는 주택청약통장에 가입한 지 1년이 지나면 청약 1순위 자격을 얻게 된다. 이에 따라 신규 분양시장의 청약경쟁이 올해보다 더욱 치열해질 전망이다. 기존에는 수도권에서 1순위 청약자가 되기 위해 예치기간 2년, 혹은 24회 이상 청약예치금을 불입해야 했다.
부동산114와 관련업계 등에 따르면, 내년 예치기간이 1년, 12회 이상으로 단축되면 1순위 계좌가 기하급수적으로 증가, 1000만개 이상을 넘을 것으로 예상된다. 다만 수도권외 지역은 현행 ‘6개월 가입, 6회 납입’ 조건이 그대로 유지된다.
이외에도 85m²이하 민영주택은 2017년 1월부터 현행 40%의 청약가점제 적용 비율을 각 지방자치단체가 자율적으로 정할 예정이다. 유주택자에게도 청약기회를 늘리기 위해 2주택 이상 보유자에 대한 감점제가 폐지되고, 현재 4종류의 청약통장은 내년 7월부터 청약종합저축으로 일원화된다.
업계 관계자는 “내년 1순위 청약기간 완화와 입주자 선정절차 간소화 등 정부정책 변화로 예비청약자들의 청약기회는 늘어나고, 청약시장 문턱이 낮아지면서 대기수요가 높은 지역의 청약경쟁은 더욱 치열해 질 것”으로 전망했다.
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저리 월세대출, 주택담보대출 소득공제 확대 등 부동산금융도 대폭 손질
당장 내년 1월부터는 주거 취약가구에 대한 월세대출이 신설된다. 정부는 취업준비생 및 자활의지가 있는 기초생활수급자에게 저리로 월세대출을 지원한다. 대상은 학교 졸업생으로서 취업준비생과 근로중인 기초생활수급자로서 '희망키움통장' 가입자, EITC(근로장려세제) 가입자 등이다.
다만 취업준비생은 부모 연소득이 3000만원 이하로 만 35세이하 졸업 후 3년 이내이어야 하며, 희망키움통장 가입자는 기초생활수급자로서 근로소득이 최저생계비의 60% 이상인 가구를 대상으로 한다. 금리는 연 2%로, 매월 30만원씩 2년간 720만원 한도로 대출한 후 3년 유예기간 후에 월세대출금을 갚도록 할 계획이며, 지원규모는 총 500억원이다.
또한 올해 연말정산부터 월세 소득공제가 세액공제로 바뀌면서 지금까지 연소득 5000만원이하 근로자들만 월세 지출액의 60%까지 소득공제 받을 수 있었지만, 내년 1월 연말정산부턴 연소득 7000만원 이하의 근로자들도 월세의 10%까지 세액공제(공제한도 750만원)가 확대된다.
이외에도 저소득 임차가구를 위한 내집마련 기회도 확대된다. 디딤돌 대출금리는 현행을 유지하되, 내년 1년간 한시적으로 생애최초 주택구입자로서 부부합산 연소득 2000만원 이하인 경우는 0.2%포인트 추가 우대된다. 또한 정부는 만기 15년이상 고정금리 주택담보대출의 이자상환액 소득공제 최고한도를 현행 연 1500만원에서 1800만원으로 확대할 계획이다.
아울러 주택을 담보로 맡기고 평생 매월 연금방식으로 노후자금을 지급받는 주택연금 가입대상은 지금까진 1주택자가 원칙이었지만, 앞으로는 주택을 2채이상 보유한 다주택자라하더라도 합쳐서 9억원 이하인 경우에는 거주하고 있는 주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있다.
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중개수수료↓, 자경농지 양도세 완화 및 비사업용토지 추가과세 유예
이르면 내년 상반기내 6억~9억원의 주택을 사고 팔거나 전·월세 비용이 3억~6억원인 집을 임차할 때 부담할 중개수수료가 현행보다 최대 절반수준으로 줄어든다. 주택매매 시 6억∼9억원 미만은 현행 0.9%이하에서 0.5%이하로, 전·월세 거래 때 3억∼6억원 미만은 0.8%이하에서 0.4%이하로 변경된다. 오피스텔은 주거목적일 경우 종전 0.9% 이하에서 매매·교환은 0.5% 이하, 임대차는 0.4% 이하로 각각 인하된다.
부동산관련 세제도 일부 완화된다. 구체적인 시기는 아직 확정되지 않았지만 정부는 내년 안으로 8년이상 해당 농지소재지 등에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도할 때 양도소득세를 100% 감면해주는 제도의 재촌 인정 거리기준을 20㎞에서 30㎞ 이내 거주로 확대할 계획이다. 또한 1세대1주택자가 농어촌주택을 취득 후 3년 이상 보유하면 주택 수 산정에서 제외해주는 양도소득세 과세특례도 적용기한을 2017년 말까지 3년 연장할 방침이다.
비사업용 토지에 대한 추가과세는 당초 내년부터 시행예정이었으나 '2014 세법개정안'에서 1년 더 유예하기로 했다. 따라서 2015년까지는 기본세율인 6~38%를, 그 이후에는 10%를 가산한 16~48%의 양도세율을 적용받게 된다. 비사업용 토지 추가과세는 토지 소유기간 중 일정기간 사업에 사용하지 않은 토지를 비사업용 토지로 구분해 양도소득세를 추가 과세하고 장기보유특별공제 적용을 배제하는 제도다.
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재건축연한 10년 단축 및 공공택지 신규지정 중단
내년 4월부터는 재건축 가능 연한이 최대 40년에서 30년으로 단축된다. 현행 법에선 재건축 연한이 20년이상 범위에서 지자체 조례로 규정하도록 하고 있어 최소 20년에서 40년사이까지 차이가 있었지만 이를 30년 상한으로 단축한 것이다.
국토부는 1990년 이전 준공된 아파트의 경우 재건축까지는 최대 15년까지 남아있고, 1991년부터 지하주차장 설치가 의무화되면서 그 이전에 준공된 아파트가 주차장 부족과 층간소음, 냉난방설비 노후화 등 주민불편이 다수 발생한 현실을 감안했다고 설명했다.
정부는 연한 도래와 관계없이 구조안전성 평가에서 E등급 판정을 받는 등 결함이 있으면 타 항목의 평가없이 재건축을 허용하고, 재건축 연한이 도래한 경우 구조적 결함이 아니더라도 층간소음 등의 주거환경이 열악하면 재건축을 가능케 한다는 방침이다.
아울러 내년엔 택지개발촉진법이 폐지되고, 2015~2017년까지 3년간 정부주도의 대규모 공공택지 지정이 중단된다. 정부는 이를 통해 30년이상 이어진 신도시 중심의 대량 주택공급 방식을 민간중심으로 전환한다는 계획이다. 전문가들은 최근 위례신도시에 청약광풍이 특히 거셌던 이유도 앞으로 당분간 판교나 위례, 동탄만한 대규모 택지가 지정되지 않는다는 소식이 한몫을 했다고 보고 있다.
이밖에도 정부는 상가건물임대차보호법 개정을 통해 환산보증금 규모와 관계없이 모든 임차인에 대해 5년간 계약갱신청구권을 부여하고, 임차인의 권리금을 법으로 규정해 합법화할 방침이다. 또한 민간임대주택법 개정안이 시행에 들어가면서 앞으로 순수 민간임대주택에 입주한 세입자는 집주인의 동의를 얻으면 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 있다.
김은진 부동산114 리서치 팀장은 “내년 새롭게 바뀌는 부동산제도와 관련 일반인들이 피부로 느낄만한 내용은 역시 분양권과 관계된 청약제도 개편과 중개수수료 인하와 관련된 내용일 것”이라며 “올해 청약열기를 보였던 위례신도시의 경우 내년엔 청약보다는 11월 민간분양사들의 입주를 전후해 분양권 거래가 활발할 것으로 예상된다”고 말했다.
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