2015년 서울 재건축·재개발 '5만8000가구' 이주···전세값↑

부동산 3법의 국회 본회의 통과로 강남 3구의 재건축 시장이 주목받고 있는 가운데 향후 전·월세 시장의 가격불안 요소가 집중될 재건축 이주수요에 대해서도 관련업계의 관심이 높아지고 있다.

30일 부동산 114에 따르면, 새해 재건축 이주수요 발생 주요지역은 강동구 고덕지구 등 강남권 내 2만4000여 가구를 비롯, 강북 재개발 잠재 이주수요까지 포함하면 서울시에서만 5만8000여 가구로 추산됐다. 일반적으로 사업시행인가·관리처분인가 단계의 정비사업 구역은 1~2년 이내에 이주가 가능하다는 점에서 향후 2016년까지 주택 멸실에 따른 수급불균형이 예상되는 곳들이다.
서울시는 강동구(1만372가구)와 서대문구(6649가구), 성북구(6619가구), 강남구(5335가구), 동대문구(4079가구), 서초구(3608가구), 은평구(3508가구) 순으로 이주 예정물량이 많다. 강남권은 개포주공과 고덕주공 아파트 이주물량이 상당하며, 강북권에서는 북아현, 노량진, 이문, 길음 등의 뉴타운 지구에서 1000가구 이상의 대규모 이주가 예상되는 상황이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부가 서울시와 협의해 입주 시기 조정으로 이주수요를 분산한다는 방침이지만, 정부와 서울시간 정책이견이 있어 왔고 사업지연으로 인한 금융 및 부대비용을 고려할 때 해당 정비사업지의 반발이 극심할 것으로 예상돼 구속력 있는 정책카드를 꺼내기 쉽지 않을 것"으로 판단했다.

이처럼 대량 이주를 동반할 재개발·재건축 대기물량이 많다는 것은 전세시장 가격상승이 우려되는 측면도 있지만, 동시에 높은 전세가율로 인한 매매로 이전하려는 수요를 기대해 볼 수 있다.

함 센터장은 "강남권은 지역 특성상 자녀 교육목적의 임차수요가 상당해 강남권 안에서 움직이려는 경향이 강하다"며 "하지만 재건축 아파트의 평균 전세가격 수준이 일반 재고아파트에 비해 낮은 편이라 정비사업의 이주가 개시되면 강남권뿐 아니라 가격수준에 맞는 물량을 찾아 이동하는 수요가 인근으로 확산되며 전세가격 불안이 주변에 이연될 수 있다"고 전망했다.

관련 업계에 따르면, 실제 강남권 재건축 아파트와 일반 아파트의 평균 전세가격 차이(12월기준)는 1억원을 훌쩍 넘는 것으로 파악됐다. 특히 재건축 아파트의 세입자는 이주비를 받지 못하기 때문에 인근 아파트 전세로 이동할 경우 추가비용 부담이 만만치 않은 상황이다.

이렇게 되면 전세금 추가 비용 부담이 커져 아파트보다 가격부담이 비교적 덜한 주거상품을 찾게 되고, 인근의 다가구나 다세대로 이동하는 수요가 증가할 수 있다. 아울러 성남이나 용인 등 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽지역으로 이동할 가능성도 있다.
함 센터장은 "향후 5만8000여 가구의 정비사업 추진으로 1~2년 내 잠재적 이주수요 규모는 2000년대 들어 서울 아파트 멸실 물량을 최대치로 이끌어낼 만큼 물량규모가 크다"며 "2005년 송파구 잠실주공 등 저밀도 재건축 아파트 이주이후 최대치가 될 확률이 농후해 보인다"고 예상했다.