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2015년 부동산 경매로 돈 벌 수 있을까

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2015년 부동산 경매로 돈 벌 수 있을까

아파트 및 다세대, 상가, 토지 등 수익형 부동산의 투자전략

▲지난해감정가의78%인39억1800만원에낙찰된'갤러리아포레(40층331㎡)'/사진=지지옥션
▲지난해감정가의78%인39억1800만원에낙찰된'갤러리아포레(40층331㎡)'/사진=지지옥션
[글로벌이코노믹 최인웅 기자] 2015년에도 경매시장은 당분간 고경쟁, 고낙찰가율 시장이 지속될 것으로 보인다. 지난 2일 인천법원에서 열린 새해 첫 경매에서도 350명의 응찰자들이 몰려 130여 경매법정 좌석을 넘어섰으며, 법정내부 통로와 외부복도 등에까지 인파가 꽉 채운 것으로 알려졌다.

경매 전문가들은 이제 시세차익을 통한 자산가치 상승이라는 단순한 투자패턴에서 벗어나 자신에게 맞는 투자전략을 신중하게 결정할 것을 조언하고 있다.

85㎡이상의 중대형 아파트나 환금성 확보한 다세대로 투자시야 확대


5일 경매정보업체 지지옥션에 따르면, 새해에도 85㎡이하 중소형 아파트의 경우 90%이상 고가 낙찰이 당분간은 지속될 것으로 예상됐다. 특히 입지여건이 좋은 알짜 물건들은 호가 상승으로 인해 경매진행 전 취소되는 일도 종종 발생할 것으로 보인다.

지지옥션 측은 "아파트 급매보다 싸게 낙찰받는 것을 목적으로 낙찰가를 산정하는 것이 기본이겠지만, 이주비용이나 출퇴근 거리 등을 감안해 중장기적으로 거주비용에서 실익이 발생하거나 혹은 향후 상승가능성이 있다고 판단되면 시세에 근접하게 접근하는 것도 고경쟁시대의 낙찰방법이 될 수 있다"고 전망했다.

어느 정도 자금여유가 있다면 아직 70~80%대 낙찰가율을 보이는 85㎡이상의 중대형 아파트나 입지여건이 좋고 비교적 환금성이 확보되어 있는 다세대, 연립 등으로 투자시야를 확대하는 것도 방법이다. 중대형의 경우 아직은 중소형보다 낮은 낙찰가율을 보이는 만큼 저금리 기조로 자금 동원이 조금 수월해진 지금이 구입에 적기일 수 있기 때문이다.

지지옥션 측 관계자는 "중대형 아파트가 한동안 공급량을 줄이면서 지역별로 일부 희소가치도 발생했고, 상대적으로 중소형에서 기대할 수 없는 시세차익도 기대된다"며 "다세대나 연립 등의 경우 투자금액이 소액이라 임대가능성 및 월세시세 등을 확인해 투자해볼만 하다"고 말했다.

금리기조 하락세, 상가와 토지 등 수익형 부동산 인기도 지속


상업시설의 경우 기준금리 변동에 따라 경매시장에 미치는 영향이 클 것으로 보인다. 당분간 금리기조가 하락세로 이어진다면 올해도 상업시설 낙찰가율은 높아질 것으로 예상된다. 특히 정부가 자영업 생계 대책의 일환으로 상가권리금을 명문화하는 ‘상가건물 임대차보호법 개정안’을 법제화한 만큼 권리금에 대한 부담이 없을 것으로 보이는 경매 상가는 투자자들에게 상당한 메리트가 될 것으로 보인다.
업무 및 상업시설을 경매를 통해 낙찰받을 경우 정확한 가치 산정이 어렵고, 영업권의 인수가 만만치 않다는 점들이 장애로 작용할 수 있다. 또한 시세뿐 아니라 물건마다 개별성을 살펴야 하고 주변 임대료 수준이나 공실률 등 따져야 할 부분들이 많다. 특히 경매로 넘어오면서 밀린 공용 관리비 등이 주택과 큰 차이를 보이는 만큼 면밀히 살펴봐야 한다.

하지만 이 같은 이유로 인해 상가는 취득가액의 부담이 적고 상대적으로 고수익을 올릴 수 있다는 장점도 있다. 여기에 아직까지 평균 낙찰가율이 감정가대비 70%대에 불과하기 때문에 신규상가 분양에서는 기대하기 어려운 시세차익을 일부 볼 수도 있다. 또한 직접 상가를 운영할 경우 상가 거래에서 통용되는 권리금 등의 부담도 없는 이점들이 있다.

토지의 경우엔 오랜 침체에서 벗어나고 있기 때문에 아직은 경쟁이 심하지 않고, 낙찰가율이 비교적 낮아 투자자들에겐 블루오션일 수 있다. 하지만 주택보다 투자자금 회수에 장기간이 소요되고 해당 토지의 이용계획이 어떻게 되느냐에 따라 활용가치도 달라짐으로 접근에 신중할 필요가 있다. 또한 법정지상권이나 분묘기지권 등 낙찰을 받고도 토지 권리에 제한이 있는 경우도 있는만큼 잘 살펴봐야 한다.

지지옥션 관계자는 "일부에서는 외진 지역의 토지라 하더라도 통신 중계장비, 전력선 등 시설물이 설치되어 있을 경우 지료를 청구하여 안정적인 수입을 챙길 수 있다고 주장하는 경우가 있는데, 필수 시설물들의 경우 영구 지상권이 설정된 경우가 대부분임으로 주의해 접근할 필요가 있다"고 조언했다.

그는 또 "제주도의 경우 힐링 열풍 등으로 인한 이주 및 투자 수요들이 언제까지 이어질지 관심있게 지켜볼 필요가 있다"며 "제주뿐 아니라 지리산 인근이나 하동 등 유명 귀농지역 등으로 주거용 용지 확보 경쟁이 확대될지도 귀추가 주목된다"고 덧붙였다.

이밖에도 수익형 부동산에 관심이 있다면 경·공매 펀드나 리츠 등 전문가들을 통한 간접 투자방식을 고려해 보는 것도 방법이다. 경․공매 펀드는 부동산경매에 대한 간접투자 방식으로 부동산, 금융, 세제 등 전문가들이 물건 선정에서 낙찰, 운용에서 매각까지 전체과정을 실행하게 된다. 이러한 경·공매 펀드의 가장 큰 매력은 양도세 면제 등 세제 해택과 더불어 운용 및 매각차익 등으로 얻어지는 수익을 배당 받을 수 있다는 점이다.

/글로벌이코노믹 최인웅 기자