국토교통부는 지난해 9월 발표한 '주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안'의 후속조치로 재건축 연한 단축, 안전진단 합리화 등을 주요 내용으로 하는 '도시 및 주거환경정비법 시행령' 개정안이 국무회의를 통과했다고 20일 밝혔다.
이번에 건축 연한 상한이 40년에서 30년으로 단축됨으로써 1980년대 후반 건설된 서울 강북과 강남의 일부 열악한 공동주택이 혜택을 받을 전망이다.
이번 개정안에 따르면 서울시의 경우, ’87~’91년에 준공된 공동주택은 재건축 연한이 현행보다 2~10년 정도 단축될 것으로 보인다. 대상 세대수는 강남지역(서초·강남·송파) 14.9%, 강남외 지역이 85.1%를 차지한다.
이미윤 부동산114 연구원은 "지난해 9·11 대책발표시 재건축 연한 상한을 단축한다는 소식에 서울 노원이나 양천 등 일부 재건축 단지가 술렁거렸지만, 집값에 큰 영향을 끼치지는 못했다"며 "이번 조치가 재건축 사업 활성화에 일부 도움이 되겠지만, 재건축은 10년이상 장기적인 관점에서 바라봐야 하는 사업이기 때문에 당장에 큰 파장이 있을 것으로 보이지 않는다"고 전망했다.
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안전진단 기준 합리화...소형주택 선호에 따라 연면적 기준 폐지 등
국토부는 이러한 재건축 상한을 단축하는 조치 외에도 안전진단 합리화의 구체적인 실현 방안으로 주거환경 평가 시 층간소음 등 사생활 침해, 냉난방 방식 등 에너지 효율 개선, 노약자 이동 편의성 및 어린이 생활환경 개선 등의 기준도 반영할 계획이다.
그동안 업계에선 기존 안전진단이 구조안전성에 편중된 평가로서, 층간소음 등 주민의 주거불편 해소에 부응하기 미흡하다는 지적이 많았다. 국토부는 이러한 현실을 감안, 앞으로 주택의 구조안전 제고와 함께 주민불편도 해소하기 위해 종래 안전진단을 구조안전성 평가와 주거환경 중심 평가로 구분할 계획이다.
이에 따라 전체 안전진단 기준에서 주거환경 부문이 차지하는 비율도 상향될 예정이다. 다만 주거환경 부문 비율이 강화되더라도 구조안전에 문제가 있는 경우 여전히 재건축이 가능하다.
현재 수도권 과밀억제권역에서 국민주택 규모(85㎡ 이하) 주택 건설비율은 세대수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 되도록 규제하고 있다. 연면적 규제는 시장과열기에 중대형 주택 선호에 따라 초소형 주택을 구색만 맞춰 건설하는 것을 예방하려는 취지에서 도입된 바 있다.
국토부는 최근 소형주택 선호에 따라 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안, 국민주택 규모 건설비율에 대한 세대수 기준은 유지하되 규제의 실효성이 없는 연면적 기준은 폐지할 계획이다.
아울러 국토부는 주택시장 침체에 따른 사업성 악화에도 불구하고 재개발 임대주택 의무건설비율은 오히려 상향돼 사업추진에 애로가 있는 점도 반영, 세대수 기준 임대주택 의무건설비율을 5% 포인트 완화한다는 방침이다.
박상언 유앤알 컨설팅 대표는 "이번 재건축 연한 단축이나 층간소음 등에 대한 대책은 지난해부터 이미 시장에 반영돼 일부 재건축 수혜지역들의 집값이 잠깐 올랐다가 다시 제자리로 돌아온 상태"라며 "이런 대책들이 효과를 발휘하려면 시공사들이 일반 분양을 진행할 수 있는 분양성이 어느정도 담보될 수 있는냐가 관건"이라고 설명했다.
그는 또 "강동 고덕 재건축이 현재도 미분양 상태가 계속되고 있는 이유도 주변 하남이나 미사지구보다 분양가가 높고, 분양성이 담보되지 않은 영향이 크다"고 덧붙였다.
/글로벌이코노믹 최인웅 기자
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