'출양권' 사용기간·재연장 가능여부 꼼꼼히 살펴야
한국의 2015년 10월 현재 세대수는 2096만7000세대, 세대당 인구는 2.46명이다. 행정자치부가 발표한 2013년 말 도시화율은 91.6%이다. 1970년의 50.1%이었던 점을 감안하면 산업화와 더불어 엄청나게 인구의 도시 집중 현상이 일어났다.
중국위생계획생육위원회의 2014년 발표에 따르면 세대당 인구 수는 3.02명이다. 중국국가통계국 자료에 의하면 2014년 현재 도시화율(城镇化率 또는 城市化率)은 54.77%이다. ‘중국 인구 및 발전연구센터’ 자료에 따르면 2020년 도시화율은 60%로 약 8억5000만명이 도시에 거주할 것으로 예상하고 있다.
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이와는 반대로, 한국은 가용 토지 면적이 작지만 중국은 가용 토지 면적은 무궁무진(?)하다. 우리처럼 인구 대비 국토가 좁거나 산악지대가 아니므로 도시의 외부 팽창은 얼마든지 가능하다는 점을 염두에 두어야 한다. 따라서 (인구의 도시 집중으로 인한) 도시팽창 후 (인구 감소로 인한) 도시 수축에 대비하여 장기적 측면에서 가급적 도시의 중심부 투자가 바람직해 보인다.
지금 중국의 주택 부동산경기는 일부 대도시를 제외하고 전반적으로 하락하고 있다. 주택 거래량이 줄고, 주택가격이 하락하고, 미분양이 늘어나고 있다. 1970년대 이후 우리나라 부동산경기도 수차례 출렁임(일시 하락 국면) 속에서 장기 상승국면이었던 점을 참고할 만하다. 일본처럼 인구 감소, 노인 인구의 증가, 위성도시의 공동화 현상 같은 문제는 중국의 입장에선 아직 먼 미래다. 장기적인 관점에서 보면 지금의 중국 부동산 시장은 일시적인 조정현상으로 보인다. 다만 중국 부동산 경기의 저점이 언제쯤일까에 대한 판단과 기다림이 요구된다. 중국 부동산에 대한 공부와 답사는 지금부터 필요하다.
중국의 토지는 국유(國有, 국가소유)이므로 소유권을 거래할 수 없는 대신 그 토지의 사용권을 거래대상으로 삼고 있다. 중화인민공화국이 설립된 이후 전 국토가 국유화가 되었기 때문이다. 중국 도시부동산관리법에 따르면 중국의 토지는 토지사용권 출양의 방식과 획발의 두 가지 방식으로 민간이나 단체에게 사용할 수 있게 한다. 동 법 제3조에 보면 국가는 법에 의거하여 국유토지의 유상 사용과 기한 사용제도를 실시하는데 곧 토지사용권 출양 방식이다. 국가가 토지사용권을 일정 기간 토지 사용자에게 주고 토지 사용자로 하여금 토지 사용에 따른 출양금을 지불하도록 하는 제도를 말한다.
토지사용권의 출양은 경매, 입찰 혹은 쌍방협의의 방식으로 할 수 있다. 다만 상업, 관광, 위락, 호화주택 용도의 토지는 반드시 경매와 입찰방식을 취해야 한다. 이 외의 토지는 쌍방협의의 방식을 취한다. 토지사용권 출양의 최고 사용연한(‘주’ 참조)은 국무원에서 정한다. 토지사용권 출양계약서에는 시와 현 인민정부 토지관리부서와 토지사용자가 서명한다.
토지사용권 획발은 현급 이상의 인민정부가 비준하고 토지사용자(주로 정부기관 또는 공공기관)가 보상과 배치에 따른 비용을 납부한 후에 해당 토지를 사용하도록 교부하거나 무상으로 토지사용자에게 교부하여 사용토록 하는 행위를 말한다. 획발 방식으로 취득한 토지사용권은 별도의 규정이 없는 한 사용기한에 제한이 없다.
부동산(토지와 건물)을 매매할 경우 출양권의 사용기간이 얼마나 남아 있는지와 사용기간 만료 후 재연장이 얼마나 용이한지를 살펴보아야 한다. 또한 재연장에 따른 출양권 사용비용은 얼마나 더 필요한지를 따져 보아야 한다. 하지만 1989년 개혁개방 이후 지은 건물의 출양권 사용기간 만료가 된 토지가 거의 없다. 만료 후 재연장 처리에 대한 구체적인 방법이 아직은 없다. 다만 집단 아파트나 기존 건물의 경우 사용료를 납부하고 재연장하지 않을 수 없을 것이다. 집단 소유자(거주자)들의 반발 등 사회적 파장이 예상되기 때문에 도시계획에 저촉이 되지 않는 한 재연장되리라는 게 중론이다.
토지와 건물의 거래방식
중국 부동산 거래에서 건물의 소유권에 대한 거래와 그 건물이 점유하고 있는 토지에 대한 사용권의 거래 두 가지로 나눌 수 있다. 부동산을 양도·저당할 때는 건물의 소유권과 해당 건물이 점용한 토지사용권을 동시에 양도 또는 저당한다. 출양 방식으로 토지사용권을 취득한 후 건물을 양도할 때는 출양계약에 따라 토지사용권 출양금을 전액 납부하고 ‘토지사용권증서’를 취득해야 한다. 그리고 건물이 완성되어 있으면 ‘건물소유권증서’를 가지고 있어야 한다.
획발 방식으로 토지사용권을 취득한 후 건물을 양도할 때는 국무원 규정에 따라 비준권이 있는 인민정부에 보고하고 심사와 비준을 받아야 한다. 인민정부가 비준한 때에는 토지사용권 출양 수속을 하고 토지사용권 출양금을 납부해야 매매를 완료할 수 있다.
중국의 주택(아파트) 종류
중국은 2000년대 이후 각 도시마다 우후죽순으로 아파트를 짓기 시작했다. 1989년 덩샤오핑의 개혁개방 이후 대도시(大城市)에서 아파트를 신축하면서 이런 류의 아파트를 ‘공우(公寓)’라 불렀다. 6층 정도의 저층 아파트단지나 오래된 고층아파트 명칭에 ‘~~공우(公寓)’라고 많이 쓴다. 최근에 지은 아파트단지 명칭에는 ‘~~화원(花園 또는 花苑)’을 많이 쓴다.
부동산개발기업(또는 개발상(開發商)이라고 함)이 분양하는 아파트를 ‘상핀팡(商品房)’이라고 한다. 서민용으로 분양하는 소형 아파트를 ‘징지스융팡(經濟適用房)’이라 하고, 각 회사나 조직(單位)에서 건축하거나 구입한 아파트를 직원(職工)들에게 원가(成本價)로 분양하는 아파트를 ‘푸리팡(福利房)’이라 한다. 기존 거주아파트를 판매하는 경우에는 중고아파트 격인 ‘얼쇼우팡(二手房)’이라고 부른다. 이 외에도 고급별장(빌라) 격인 ‘비에슈(別墅)’가 있으며 오피스빌딩은 지역에 따라 ‘시에쯔러우(寫字樓)’ ‘빤공러우(办公楼）’ 또는 ‘샹우러우(商務樓)’라고 한다. 중국 부동산투자와 관련하여 이 정도 용어는 알아둘 필요가 있다.
중국의 아파트 분양 타입
우리나라 아파트를 분양하는 경우에는 화장실, 바닥, 벽과 천장, 키친룸 등 내부 인테리어를 완비한 ‘풀-타입(Full-Type)’이다. 중국은 대부분이 현관문만 달아놓고 화장실, 바닥, 벽과 천장, 키친룸 등 내부 인테리어를 전혀 구비하지 않은 ‘베어-타입(Bare-Type)’ 형태로 분양한다. 이를 반제품이라는 의미로 ‘마오피(毛坯’）또는 ‘마오피팡(毛坯房)’이라 부른다. 입주시점에 수분양자가 개별적으로 내부공사를 하든지 아니면 건축 중인 건설사에 의뢰하여 공사하기도 한다. 별도의 내부 공사비를 감안하지 못하면 한국과 비교하여 분양가가 저렴하다고 착각하기 쉽다. 중고아파트는 거주하는 경우 이미 내부장식이 다 되어있다. 일부 아파트의 경우 장기간 비워둔 후 내부 인테리어가 없는 상태에서 재판매하기도 한다.
※ ‘성진국유토지사용권 출양과 전량 잠행조례 제12조’에 따르면 토지사용권의 사용연한은 주거용지 70년, 공업용지 50년, 교육·과학 문화·위생·체육용지 50년, 상업·오락·여행용지 40년 등이다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장
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