중국 부동산 투자 어떻게?…부동산 가격 변동 없어도 위안화 환율 변수 고려해야

베이징·상하이·선전 등 대도시 추가 상승 여지 적어

주택경기 하락 추세, 매도 아닌 매수 타이밍 잡아야
우리나라는 자본주의 국가다. 우리나라 의료법인은 비영리법인이다. 의사 자격증이 없으면 병원을 운영할 수 없다. 그리고 외국투자자의 한국 병원 진출을 사실상 금지하고 경제자유구역에만 제한적으로 신설을 허용한다. 반면에 중국은 사회주의 국가다. 주식회사(영리법인)로 병원을 설립 운영할 수 있으며 증권거래소 상장이 가능하다. 게다가 외국병원 투자자들의 중국 합자(작)투자를 적극 유치하고 있다. 옳고 그름과 이념을 떠나서 우리나라와 중국은 서로 다른 길로 (역)주행하고 있다. 이렇듯 우리나라와 중국을 더 이상 과거의 시각으로 비교해서는 안 된다.

위안화 평가절하(가치하락)와 중국 부동산투자

요즘 세계 경제 핫 이슈는 미국의 기준금리 인상, 중국의 위안화 평가절하, 신흥국의 환율 상승이다. 미국 FRB가 그동안 몇 차례 연기 끝에 지난 12월 16일자로 기준금리 폭을 0~0.25%에서 0.25~0.5%로 인상했다. 2016년에도 몇 차례 인상할 거라는 게 대체적인 예상이다. 신흥국에서 금융투자(주식, 채권 등)를 하던 달러가 미국의 기준금리 인상과 추가적인 인상 예상으로 미국으로 되돌아가고 있다. 그동안 미국의 양적완화와 금리인하로 넘쳐나던 달러가 신흥국으로 흘러들었다가 양적완화 축소와 금리인상으로 다시 달러의 본고장으로 회귀하고 있다. 돈(달러)이 부족한 나라에 빌려주거나 투자했다가 급격히 회수하는 격이다. 국가 간 자본이동의 자유화(일명 ‘자본자유화’)의 (부)작용이다. 외환보유액(달러 보유)이 부족하고 경제가 부실한 신흥국들이 위기에 몰리고 있다.

중국도 경제성장률이 둔화되면서 달러에 연동된 ‘페그제 환율제도’를 ‘통화바스켓 환율지수제도’로 바꿀 모양이다. 중국과 무역거래가 많은 13개 국가의 화폐로 구성된 통화바스켓을 기준으로 위안화 환율을 산정하는 새로운 제도다. 지금같이 달러에만 연동된 페그제 환율제도는 달러화가 강세가 되면 위안화도 덩달아 강세가 될 수 있기 때문이다. 위안화 강세는 중국의 수출과 경제에 불리하게 작용할 수 있으므로 통화바스켓 환율지수를 통하여 위안화 가치를 떨어트릴 개연성이 높아진 것이다.

개인투자자들은 금융시스템을 바꾸거나 금융정책을 결정할 수 없다. 금융시장과 정책의 변화 속에서 어떻게 하면 자산 보전(자산가치 하락 방지)과 자산 증대를 할 것인가를 고민할 따름이다. 중국 부동산투자에서 위안화 가치가 떨어지면 비록 중국 부동산 가격 변동이 없다 하더라도 환율 영향으로 인하여 미리 사두었더라면 초기 투자대비 손실이 생길 것이고, 아직 중국 부동산을 매입하지 않았다면 좀 더 싸게 살 수 있는 기회가 생기게 된다. 결국 매수 타이밍의 포착으로 귀결된다.

중국 주요 도시의 주택 평균가격과 지수
중국지수연구원(中国指数研究院)이 지난 11월 30일 발표한 중국 주요 도시 주택 평균가격 자료에 따르면 1㎡당 평균가격이 베이징 3만4925위안(元), 상하이 3만6143위안, 톈진 1만927위안, 선전 4만1139위안이다. 여전히 주택가격이 오르고 있는 도시들이다. 우리나라 원화(180원/1위안 적용)와 3.3㎡로 환산하면 베이징시는 2074만5000원, 선전시는 2443만6000원이다. 선전시는 지난해 대비 무려 34.75% 상승했다. 외국자본 공장이 들어서고 홍콩인들이 심천 주택을 많이 매입하였기 때문이다.

다음은 가격이 하락하고 있는 도시들의 평균가격을 알아보자. 쓰촨성 수도인 청두 7771위안, 충칭시 6937위안, 후난성 수도인 창사 6364위안, 랴오닝성 수도인 선양 7222위안, 산시성 수도인 시안 6426위안이다. 전국 평균가격 1만899위안에도 미치지 못한다. 우리나라 원화와 3.3㎡로 환산하면 청두시는 461만5000원, 창사시는 378만원이다. 이들 도시의 평균가격이 베이징시 대비 약 5분의 1 수준이다. 2014년 쓰촨성 인구는 8076만명, 후난성은 6737만명이다. 우리나라 인구 5100만명보다 많다. 소득과 생산성 및 외국자본 유치가 아직 상하이 등 대도시를 따라가지 못하기 때문에 주택가격의 양극화가 심화되었다. 한국의 서울과 지방보다 주택가격 격차가 훨씬 심하다. 중국을 하나의 나라로 보고 판단하지 못하는 이유이기도 하고 우리에겐 기회이기도 하다.

베이징, 상하이, 선전은 이미 오를 대로 올랐다. 오르더라도 오를 여지가 적다고 중국 부동산 전문가들이 말하고 있다. 반면에 가격이 하락하고 있는 도시는 점점 늘어나고 있다. 주택 공급과잉 및 경제성장률 둔화와 맞물려 주택 경기 역시 하락기에 접어든 것으로 보인다.

주택경기 하락 추세는 우리에게 매도가 아닌 매수 타이밍 포착으로 귀결된다. 하락의 골이 깊어질 때쯤(언제일지는 스스로 판단)이 매수 기회로 보인다.


중국 건설부령 ‘상품방 판매관리방법 제3조’에 따르면 상품방을 분양하는 시기에 따라 준공 전에 분양하는 ‘예수(预售, 위쇼우)’와 준공 이후에 분양하는 ‘현수(现售, 씨엔쇼우)’로 구분한다. 현수는 주관 건설관리부서로부터 준공검수(竣工验收)를 통과하고 상수도·전기·가스·통신·아파트관리 등이 완료된 후 매매하는 것을 말한다. 따라서 매매 과정에서 계약금이나 중도금을 떼일 염려가 줄어든다.

그러나 신축 공사비의 조기 조달을 위하여 부동산개발기업(房地产开发企业)은 대부분 예수(사전) 분양을 하고 있다. 상품방을 예수 분양할 경우 분양자(부동산개발기업)는 몇 가지 조건을 갖추어야 한다. 따라서 수분양자도 예수 분양을 받기 위하여 아래 조건을 확인해야 한다.

①영업허가증(营业执照)과 부동산개발자질증서(房地产开发资质证书) 취득과 ②토지사용권출양금(土地使用权出让金)을 전액 납부하고 토지사용권증서(土地使用权证书)를 취득해야 한다. 토지사용권출양금 전액을 납부하지 않으면 토지사용권증서를 발급하지 않기 때문이다. ③건설공정계획허가증(建设工程规划许可证)과 시공허가증(施工许可证)을 받아야 하고 ④분양하는 상품방을 기준으로 개발과 건설에 투입된 자금이 건설에 필요한 총 투자액의 25% 이상에 달하고 시공진도와 준공일자가 확정되어 있어야 한다. ⑤현(縣)급 이상의 인민정부 부동산관리부서와 토지관리부에 분양등기를 하고 ‘상품방 분양허가증(商品房预售许可证)’을 가지고 있어야 하며 허가증에 기재된 예수판매 유효기간 이내인지를 확인해야 한다. 그리고 일부 대도시의 경우 ‘외국인에 대한 판매허가문서(向境外销售的批准文件)’ 여부를 확인한다. ⑥각 도시마다 마련된 ‘상품방예수계약서(商品房预售合同)’ 표준서식에 따라 예수계약을 하는지 확인해야 한다.

중국의 모든 부동산 관련 규정은 우리나라와 일본의 제도를 많이 수용하면서 중국 고유의 부동산 상거래 관습을 가미하고 있다. 상품방 예수제도는 우리나라의 선 분양제도와 비슷하다. 이런 엄격한 사전 분양제도는 수분양자를 보호하기 위한 것이다. 특히 외국인으로서 중국의 신규 아파트를 분양받고자 하면 투자자금의 안전을 위하여 이런 조건을 확인해야 한다. 그리고 가급적 중국에서 지명도가 있는 부동산개발회사가 시행하고 1급 건설회사가 시공하는 아파트를 분양받는 게 안전하다. 과거 우리나라처럼 부동산 불경기로 인하여 부동산개발기업이나 건설회사가 부도가 나면 수분양자는 재산상의 손실을 입을 염려가 있기 때문이다.

‘중국부동산관리법(中华人民共和国房地产管理法) 제27조’에 의하면 상품방예수계약서 체결일로부터 30일 이내에 주관 건설관리부서에 ‘예수등기’를 하도록 하고 있다. 예수등기를 한 후에는 부동산개발기업(분양자)이 해당 상품방을 재분양, 매매, 저당을 설정할 수 없기 때문이다. 예를 들면 부동산개발회사가 토지사용권에 저당권을 설정하고 대출을 받은 경우 상품방 예수등기를 하려면 저당권자(주로 은행)의 동의를 받아야 한다. 저당권자의 동의를 받음으로 해서 예수등기가 수분양자를 보호하기 때문이다.

부동산개발기업이 주관 건설관리부서로부터 ‘준공검수(竣工驗收)’를 통과한 후 ‘준공검수 등록표’를 취득하면 수분양자에게 잔금 수납과 동시에 점유를 이전할 수 있다. 부동산개발기업의 소유권 보존등기와 수분양자에게 하는 소유권이전 등기는 우리나라와 절차가 비슷하다. 워런 버핏은 장기투자자다. 부동산투자도 장기투자가 필요하다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장