담보 부동산은 담보권자 동의 받아야 매매 가능
농민공을 통한 도시주택 공급과잉 해소
지난해 12월 18일에서 21일에 걸쳐 중국 지도부가 참석한 ‘중앙경제공작회의’에서 재정 확대(재정 적자를 통한 확대)를 통하여 농민공(農民工, 줄여서 ‘民工’이라고 부름)의 도시주택 매입을 지원하겠다고 발표했다. 중국 정부가 주택공급 과잉 해소를 위한 구체적인 대책을 세워 곧 발표하리라 본다.
농민공이란 용어는 개혁 개방 즈음에 나타난 신조어다. 농민공은 농촌에 거주하면서 도시의 일터에서 일하는 농민공과 아예 농촌을 떠나 도시에 거주하며 일하는 농민공으로 나뉜다. 도시의 공장과 건설 현장으로 유입된 농민공은 엄연히 도시의 불법 거주자다. 사회주의 시절 농민들의 도시 이주를 엄격히 통제했다. 도시민들에게 식량 등 배급의 계획경제 기틀을 무너뜨릴 수 있었기 때문이다. 이로 인해 도시 거주자들에게 특권 아닌 특권이 생긴 셈이었다. 초기에는 공안(公安, 우리의 ‘경찰’에 해당)이 농민공을 잡아서 농촌으로 돌려보내기도 했다. 도시의 슬럼가에서 출신지별로 집단으로 거주한다. 음력 설날(춘제, 春節)이 되면 도시와 공장이 텅 빌 정도로 민족 대이동이 일어나는 배경에는 이들 농민공이 있다. 도시 거주증이 없었기에 도시 주택을 구입할 수 없었으며 자녀를 도시의 학교에 보낼 수 없어서 사회 문제가 되기도 했다. 그러나 대도시의 값싼 노동력을 이들 농민공이 공급했다. 지금의 마천루 같은 빌딩과 아파트들이 이들 농민공에 의해 지어졌다. 이제 농민공들에게 취업지 도시의 호적에 등재하도록 허가하고 주택 구입을 지원하는 수요 증대 정책을 펴려고 한다. 2014년 5월 12일 중국 국가통계국 발표 자료에 따르면 농민공의 인구는 2억6894만 명이다. 제조업에 31.4%, 건축업에 22.2% 종사하고 있다.
농민공이 이제 합법적으로 도시 거주민이 됨과 동시에 도시주택 과잉 해소와 도시집중화의 거대한 세력이 되고 있다. 중국의 도시가 천지개벽을 하더니 농민공에 대한 중국정책도 환골탈태하고 있다. 중앙경제공작회의는 경제정책을 결정하는 최고의사결정기구다. 중국은 지도부에서 결정하면 곧바로 개혁이 집행된다. 부작용을 염려하지만 좌고우면하지 않는다. 도시주택 재고 해소에 불을 붙일 모양이다.
이런 배경을 바탕으로 한국의 개인투자자들이 중국 부동산투자에 대해 어떤 자세를 취해야 할지 곰곰이 생각해 볼 때가 되었다.
중고주택 매매 시 매도자의 혼인 여부
주택의 매매계약을 체결하고자 할 경우 매도인은 공안부 발행의 거민신분증(居民身份证), 호구부(戶口簿, 결혼 여부 기재되어 있음), 결혼증(结婚证), 부동산권리증(房产证), 토지사용증(土地使用证) 등을 제시해야 한다. 그리고 매도자가 결혼했다면 부부가 같이 각각 매매계약서에 직접 날인해야 한다. 중국 ‘혼인법(婚姻法)’에는 “부부가 혼인관계 존속기간 증식된 재산은 부부 공유재산이다. 혼인 해제 시 부부 쌍방이 분배하며 어느 일방이 공유재산을 독차지할 수 없다”고 되어 있다. 따라서 계약한 중고주택매매계약서라도 매도자의 혼인상의 문제로 무효가 될 수 있다.
집 주인(매도자)의 혼인에 문제가 있거나 이혼 소송기간 중인 경우 부부공유의 주택을 서둘러 처분하기 위하여 비교적 싼 가격으로 매수인과 주택 매매계약에 날인할 수 있다. 이런 경우에 대처하기 위하여 두 가지로 구분하여 확인해야 한다. 첫째는 방산증(房产证)에 부부 두 사람의 이름으로 등기되어 있는 경우다. 구매자는 당연히 부부 두 사람에게 주택매매계약서에 날인하도록 요청한다. 예를 들어 부부 중 한 사람이 날인에 참석하지 않으면 오지 않은 사람이 다른 사람에게 권한(위임장)을 주어야 하는데, 이 수권(授权)은 공증사무소의 공증 또는 변호사가 증명하도록 한다. 부부공유의 부동산은 부부 공동이 날인한 매매계약만 유효하다.
두 번째는 방산증에 부부 중 한 사람 이름만 등기되어 있더라도 그 등기된 사람(매도자)이 혼인을 한 경우다. 부부 공유재산에 대하여 부부 쌍방은 모두 권리가 있고 수익권을 향유할 수 있다. 매수자는 집주인 부부 공동으로 주택매매계약서에 날인하도록 요청해야 한다. 번거로울 수 있지만 불필요한 위험을 피할 수 있다. 그렇지 않으면 매매계약을 체결했더라도 매도자 측 부부 중 동의하지 않은 사람(남편 또는 부인)이 점유권 이전을 거부하거나 소송을 제기하는 등 수단과 방법을 가리지 않을 수 있다.
부부 중 한 명이 중국 내에 없는 경우 국내에 없는 사람이 그 주택의 매도에 동의한다는 공증된 위탁서 또는 동의서를 요청해야 한다. 만약 국내에 없는 사람의 위탁서나 동의서가 없다면 부동산 권리증에 이름이 등재되어 있는 사람의 날인을 요청하고 날인한 사람의 보증서를 받도록 한다. 보증서는 부동산의 양도에 부부 공동으로 동의했다는 것과 여기서 야기되는 일체의 결과에 대해 법률적 책임을 진다는 내용이다. 만약에 매매계약서에 날인한 사람이 위와 같은 보증서를 제공하지 못한다면 반드시 문제가 있을 수 있으므로 매매를 중단해야 한다.
매도자가 결혼했다면 부동산 권리증에 부부 공동의 명의가 있건 없건 매매계약서에 매도자 부부가 공동으로 날인하도록 하는 게 안전하다. 부동산에 대한 부부 공유개념은 우리나라와 조금은 다른 관습이다. 우리가 모른다는 이유로 또는 우리와 다르다는 이유로 투자 상대국의 상거래 법률과 관습을 무시한다면 투자는 실패하게 마련이다.
중고주택에 이미 담보가 설정된 경우의 매매계약
‘중화인민공화국담보법(中华人民共和国担保法)’에 따르면 담보기간 내에 담보설정자(抵押人, 곧 매도자)가 저당 등기된 물건을 양도하려면 담보권자(抵押权人)에게 통지하고 양수인(受让人, 매수자)에게 양도 물건에 이미 담보된 상황을 고지해야 한다. 담보설정자가 담보권자에게 통지하지 않거나 또는 양수인에게 미고지하면 양도행위는 무효가 된다. 예를 들어 담보가 이미 설정되었다면 그 담보는 매도자를 위한 담보다. 이 의미는 매도자가 부동산을 이미 제3자(저당권자)에게 저당을 했다는 의미로서 부동산 양도 시 제3자에게 통지하지 않거나 매수자에게 이미 담보설정되었음을 고지하지 않으면 이러한 양도행위는 무효가 된다. 따라서 저당권 등기를 해지하거나 또는 담보권자의 동의를 받는다면 해당 부동산은 매매를 할 수 있다. 저당설정 여부를 확인하기 위하여 매수자는 우선 주택 등기권리증(방산증)과 토지사용증의 저당설정 난을 잘 살펴보아야 한다. 이어서 소관 (건물, 토지)관리부서(문)를 찾아가서 등기부를 발급 또는 열람해야 한다. 일반인에게 발급이나 열람을 거부할 경우(거부하는 지역이 있을 수 있음) 부동산 권리자(매도자)와 동행하여 발급 또는 열람하도록 한다.
저당이 설정되어 있다면 저당권자에게 저당 부동산의 양도에 동의한다는 서면동의서를 제출하도록 하는 한편 매매계약서에 역시 저당권자의 서명을 요청한다. 이어서 저당설정자(매도자)와 저당권자는 매수자와 같이 주택 및 토지 관리부문에 가서 저당권 해지를 한 후 부동산 소유권이전 수속을 밟아야 한다.
이미 임대한 주택을 매매할 경우
‘도시부동산관리법(城市房地产管理法)’ 제14조에 따르면 주택임대차계약을 한 후 30일 이내 관할 인민정부의 부동산 관리부문에 가서 임대차 등기를 해야 한다. 임대차 등기를 한 임차인(承租人)은 ① 임대차기간 내에 임대인(出租人)이 해당 주택을 매도할 경우 임차인은 같은 조건에서 우선매수권을 갖는다 ② 임대기간 만료 후 임대인이 해당 주택을 재임대할 경우 임차인은 동등한 조건에서 우선임차권을 갖는다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장
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