중국 부동산투자 어떻게?…한국계 은행지점서 주택담보 최고 70%까지 대출

중국계 은행은 담보회사 통해 대출심사 등 업무처리

중고주택담보, 매매쌍방 날인한 주택매매계약서 필요

지난해 11월 한 달 만에 우리나라 미분양 아파트 물량이 전월 대비 54.3%나 갑자기 증가했다. 건설시장의 분양 과잉과 정부의 대출 규제가 직접적 원인이라고 진단하고 있다. 심리적으로 더 움츠러드는 느낌이다. 중국도 도시주택 공급 과잉으로 몸살을 앓고 있다. 두 나라 모두 주택 공급 과잉 현상은 동일하다. 그러나 그 배경과 앞으로의 전개 방향이 사뭇 다른 듯하다.

한국개발연구원이 발표한 2015년도 경제성장률은 2.6%다. 중국 인민은행은 2015년도 경제성장률을 6.9%로 추정하고 있다. 한국은 2016년 경제성장률 3% 이상 유지에 안간힘을 쓰고 있지만 대내외 전문가들은 2%대를 예상하고 있다. 중국 사회과학원은 2016년도 성장률 전망치를 6.7%, 인민은행은 6.8%로 예측하고 있다. 성장률이 점점 감소하지만 우리보다 2배 이상의 고도성장을 유지하고 있다.

도시화율에서 우리나라는 2013년 91.6%로 이미 최고 정점에 있지만 중국은 2014년 54.77%에 머물고 있다. 우리는 인구 정체와 노년층의 증가로 구조적으로 주택 구매력이 감소 추세다. 도시 변두리와 위성도시들의 미분양이 늘어나고 있다. 주택과 인구 문제에서 우리는 노령화에 들어선 일본을 닮아가지만 중국은 여전히 도시로 이주하는 거대한 인구가 수요를 받쳐준다. 우리의 1990년대와 같다고 하면 무리한 비교는 아닐 것이다.

은행 통해 매매대금 안전하게 지급하는 제도

중고주택을 매매하는 과정에서 매도인과 매수인은 서로를 신뢰하지 못한다. 매매대금을 지불하거나 주택을 교환하는 과정에서 서로를 담보할 안전장치가 필요하다. 중국은 은행을 통하여 안전하게 거래할 수 있도록 하고 있다. 중국내 몇몇 은행이 개인 간 상품교역을 위한 전문 서비스를 하고 있다. 부동산·자동차·현금카드 배달·공예품 및 골동품 거래에서 은행을 통한 자금결제 시스템이다.

중고주택 거래에서 (불량)중개회사 또는 (불량)매도인이 거래 도중에 자금을 가로채거나 하는 위험을 방지하기 위하여 매매 쌍방이 매매협의를 한 후 매수자는 우선 은행에서 ‘고객우선지급보증 통장(保付通账户)’을 개설한다. 그리고 초기자금(계약금) 지급시기·주택소유권 이전과 잔액 지급에 관한 절차와 시간을 정한다. 매수자와 은행은 ‘고객우선지급보증’ 통장에 입금된 자금에 대하여 은행이 관리 감독하도록 하는 위탁계약(이를 ‘安心宝’라 부르기도 함)을 체결한다. 주택매매 거래가 완료된 후 은행은 쌍방의 거래증명서에 따라 자금을 직접 매도자에게 이체하는 방법이다.
또 다른 방법은 부동산중개회사(房地产经纪机构) 또는 보증회사(保证机构) 명의의 고객 거래자금 전용통장을 은행에 개설하여 관리하는 방법이 있다. 둘다 우리나라에는 아직 활성화되지 않은 대금결제 방식이다. 낯선 중국 땅에서 거래 상대방이 중국인이고 아직 서로를 알 수 없기 때문에 이런 제도를 이용하면 안전한 투자가 될 수 있는 좋은 방법이다.


주택담보대출을 포함한 모든 대출(개인과 기업 포함)에서 중국이 우리와 다른 또 하나의 제도가 있다. 채무자와 대출은행 사이에 담보회사(担保公司)가 있다. 우리나라는 채무자의 신용이나 담보가 부족할 경우에만 보증회사가 신용보완 역할을 한다. 굳이 우리 금융제도와 비교한다면 은행 직원이 아닌 ‘대출상담사’의 역할과 보증회사의 역할을 합친 제도와 비슷하다.

담보회사의 설립근거법은 ‘중화인민공화국 담보법(中华人民共和国担保法)’이다. 단순 담보회사 최저 설립자본금은 500만 위안, 투자담보공사는 1억 위안이다. 여기서는 단순 담보회사의 역할이다.

개인 또는 기업이 은행에서 대출을 받을 때 은행은 위험 감소를 위하여 채무자에게 직접 대출상담을 하지 않는다. 채무자를 담보할 수 있는 제3자(담보회사 또는 신용이 좋은 개인)를 찾도록 요구한다. 담보회사는 은행의 요구에 따라 채무자에게 관련된 증명자료의 발급과 심사를 진행한다. 담보회사의 심사에 통과된 자료를 은행에 제출하고, 은행은 다시 심사한 후 대출을 하게 된다. 담보공사는 그에 상응하는 서비스 비용을 받게 된다.

주택담보대출 절차를 알아보자. ①대출을 받고자 하는 사람은 대출수속 전에 우선 담보(대출중개)회사를 정하고, 담보회사는 대출상담을 하고 대출방법을 정한다. ②매도자와 주택매매 의사를 확정한 후 매수자는 공적금(公积金) 통장(우리의 ‘주택부금통장’에 해당)을 제시하거나 일반 주택담보대출 의사를 밝히고, 담보회사는 (공적금을 조회하거나 하여) 대출금액과 대출기간을 정한다. ③매수자는 매도자와 주택매매계약을 체결한 후 해당 자치정부의 교역센터에서 소유권 변경등기 신청을 한다. ④담보회사와 대출희망자(매수자)는 서로 협조하여 대출은행이 요구하는 자료를 준비하고, 지정된 감정평가회사로부터 주택 감정평가를 받는다. ⑤담보회사는 대출 적격여부를 1차 심사한다. ⑥담보회사는 대출 자료를 은행에 제출하고, 은행 심사에서 통과 되면 담보회사는 대출희망자와 은행 간 대출약정서에 날인토록 한 후 공증을 한다. 이와 동시에 주택보험료 등을 포함하는 비용을 수취한다. ⑦대출희망자는 소재 자치정부의 교역센터에 가서 주택 소유권변경과 저당권 설정 수속을 하고, 저당설정 영수증을 수취하여 담보회사에 제시한다. ⑧담보회사는 등기권리증 복사본과 저당설정 권리증명 원본을 은행에 제출한다. ⑨은행은 위 2개의 증명서류를 수취한 후 담보회사로 하여금 해당 대출금액을 대출희망자에게 지급(이체)토록 한다. 절차가 좀 복잡하지만 우리와 다소 다른 절차이므로 사전에 알고 있으면 당황하거나 불평하지 않게 된다.

* 주택공적금(住房公积金) 자격 및 대출조건 : 우선 일하고 있는 직장(单位)에서 공적금 대상으로 등록하여 (직원 및 단위의) 공적금 통장을 개설한다. 다음은 공적금 예금을 12개월 이상 적립해야 한다. 그리고 이미 공적금 대출을 받았다면 상환하지 못한 공적금 대출이 없어야 한다. 우리나라의 국민주택기금 대출과 비슷하다.


중국 모 은행의 개인중고주택담보대출 조건(자료)에 대해 구체적으로 알아보자. ①거래조건과 부동산 권리가 명확하고, 매매쌍방이 날인한 주택매매계약서가 있어야 한다. ②주택담보대출의 규정에 부합하는 주택구입 계약금을 지급함과 동시에 대출은행에 결제계좌를 개설한다. ③해당 중고주택을 대출은행에 저당 설정하거나 또는 대출은행이 인정하는 유효한 담보를 제공해야 한다. ④대출기한은 최장 30년을 초과하지 못하고 이자율은 인민은행의 대출 이자율표(2015년 10월 24일 기준 1년 이내 4.35%, 1 ~ 5년 이내 4.75%, 5년 이상 4.9%)에 따라 결정된다. ⑤대출 최고한도는 구입하고자 하는 주택의 감정가액 또는 주택 거래가격의 70%를 초과하지 못한다(위 두 조건 중 가격이 낮은 쪽을 선택). 대출 실행 후 자금의 여유가 있다면 대출은행의 동의를 받은 후 일부 또는 전부의 조기상환이 가능하다. 만약 대출 원리금 지급계획에 따라 이행할 수 없다면, 사전에 대출은행을 찾아가서 대출상환 계획의 재조정을 신청할 수 있으며 심사를 거쳐서 대출기한과 매기 상환액을 조정할 수 있다.


약 10년 전후부터 한국계 은행들이 중국에 진출하기 시작했다. 진출 초기엔 한국계 기업이나 교민들을 상대로 달러 대출과 환전 등 제한적인 영업을 했다. WTO 가입 이후 중국이 금융시장을 점진적으로 개방하면서 한국의 몇몇 은행이 중국에서 위안화 대출 및 소매대출(개인대출)을 하도록 허가 받았다.

중국소재 모 한국계 은행지점의 ‘개인주택담보대출’을 알아 보자. ①대출금액은 주택가치의 최고 70%까지이고 해당 주택을 담보로 한다, ②대출기한은 5년 이내, 대출이자율은 중국 인민은행의 대출 이자율표 범위 내에서 합의 결정한다. ③대출용도는 경영자금·자동차·교육·의료 및 거주용 주택매입 등 다양하다. ④상환방식은 원금과 이자 분납 등 다양하므로 자신의 상환능력에 따라 선택한다. 한국계 은행을 이용하는 게 언어소통에서 편리하고 안정감을 얻을 수 있다. 앞으로 한동안 달러 대비 위안화 환율 절상(위안화 가치하락)이 예상되므로 위안화 대출을 생각해 볼 필요가 있다. 알면 길이 보인다. 디테일하게 알아야 (남에게 의존하지 않는)스스로 투자할 수 있다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장