중국이 경착륙(Hard landing)할 것인가, 연착륙(Soft landing)할 것인가에 대한 기사가 언론에 심심찮게 오르고 있다. 이번엔 뉴욕의 월스트리트 애널리스트들에 대한 설문조사 내용이다. 현재 세계 금융시장에서 ‘중국의 경착륙’이 가장 위험스러운 상황이며 6개월 내지는 1년 이내에 경착륙이 올 것이라는 예측이 42.7%가 된다고 한다. 여기서 중국의 성장률이 3% 이하인 경우를 경착륙의 기준으로 보고 있다. 4~5% 이하보다 상당히 보수적인 기준이다. 위 기사는 미국 인터넷 경제매체인 ‘비즈니스인사이더’에 게재된 내용을 한국 언론이 다시 인용한 기사다. ‘중국의 경착륙’은 미국의 한 헤지펀드에서 월스트리트 증권·금융분석가 120여명을 상대로 한 설문조사에서 가장 많이 언급된 내용이라고 한다.
실물경제가 금융부문을 요동치게 하기도 하고 반대로 금융부문이 실물부문을 요동치게 하기도 한다. 나중엔 어디가 먼저랄 것도 없이 서로 꼬리를 물고 악순환이 되기도 한다. 실물부문(제조업과 원자재 등)에서 중국은 분명 공급과잉이다. 중국은 이를 중국내 수요 특히 서비스산업을 키워서 6%대의 성장률을 유지하고자 한다. 그러나 월가 전문가들은 부실채권의 증가, 수출 감소 등으로 중국이 경착륙할 것으로 예측하면서 금융부문이 흔들리고 있다.
개인투자자 입장에서 중국 부동산을 어떻게 볼 것인가 하는 문제가 남는다. 중국 금융과 주식시장은 개방되어 해외자본이 많이 들어갔다. 그러나 중국 부동산시장에는 들어가지 못했다. 중국 정부에 의해 차단되었다는 표현이 정확하다. 부동산시장은 순전히 중국 내부의 수요(주택구매자)와 공급(신규주택 건축)의 미스매치다. 해외자본이 빠져나가면서 중국 부동산시장을 요동치게 할 수 없다. 오히려 중국 정부는 침체에 빠진 중국 부동산시장으로 해외자본이 들어오도록 유도하고 있다. 각국이 화폐가치를 떨어뜨리는 시기(환율상승과 기준금리 인하 및 통화발행 등)에 부동산과 금 등 실물이 그나마 실질가치를 유지(명목가치는 올라감)시켜 준다. 1998년 우리나라 국제통화기금(IMF) 금융위기 시절 미국의 헤지펀드들은 서울의 주요 건물을 헐값에 사서 매매차익을 남기고 유유히 빠져나갔다.
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부동산 경기따라 중국도 영업세 등 지방정부마다 달리 적용
한국이나 중국이나 주택과 관련된 세금은 주택경기와 주택정책에 따라 수시로 개정 또는 신설된다. 이에 더하여 중국은 각 지방정부에 따라 달리 적용하기도 한다. 특히 1선 도시(베이징, 상하이, 광저우, 선전, 톈진)의 주택경기 과열로 강화된 세칙을 운용하고 있다. 최근엔 그 조치들을 완화하고 있다. 우리나라도 주택경기가 과열되면서 양도세와 종합부동산세를 강화하여 과열을 잠재우다 주택경기가 식으면 완화하는 정책을 반복하고 있다. 중국 또한 마찬가지다. 2011년 주택경기 과열을 잠재우기 위하여 영업세를 신설하여 매입 후 5년 이내 매도하는 경우 매도 가격의 5%를 과세하기도 했다. 2015년 3월 31일부터 2년 이내로 줄였다.
2015년 베이징시의 주택 매매에 따른 세금과 비용에 대해 알아보기로 하자. 우선 매도자가 부담하는 세금이다. ①영업세는 매입 후 2년 미만의 주택(보통주택, 비보통주택, 별장 포함)을 매도할 경우 매도가격의 5%를 부과한다. 매입 후 2년 초과된 보통주택을 매도할 경우에는 영업세를 면제하고, 매입 후 2년 초과된 비보통주택과 별장의 경우 매매(매도가격-매입가격) 차액의 5%를 부과한다. 여기서 보통주택(普通住宅 또는 普通住房)이란, 아래 세가지 조건을 동시에 만족해야 한다. ⓐ세대 건축면적이 144㎡ 이하이고 ⓑ단지 건축 용적률이 1.0 이상이며 ⓒ실제 거래가격이 동급의 다른 토지주택 평균 거래가격의 1.2배 이하인 경우다. 위 3가지 조건 중 1개라도 만족하지 못하면 비보통주택(非普通住宅 또는 非普通住房)이 된다.
②개인소득세(个人所得税)는 우리의 양도소득세와 같다. 매도계약서 상 매도가격에 매입가격과 투입된 (합리적)비용을 차감한 차액의 20%를 부과하나 매입가격을 알 수 없는 경우에는 매도계약서 상의 매도가격에 1%를 부과한다. 1주택 보유자가 5년 이상 거주한 경우 개인소득세를 면제하고, 매도가격과 매입가격(영수증 입증)의 차이가 없는 경우에도 면제한다. ③토지증치세(土地增值税)는 당초 매입가격의 5%이다. 5%에 대하여 4단계 누진세율을 적용한다. 단, 보통주택을 양도할 경우 잠정적으로 면제한다. ④도시유지보수건설비는 영업세의 7%, 교육부가비는 영업세의 3%이다. 매도자가 영업세를 납부하지 않으면 이 비용을 납부하지 않는다.
다음은 매수자가 부담하는 세금이다. ① 인지세(印花税)는 거래가격의 0.05%나 2009년부터 잠정적으로 과세하지 않고 있다. ② 취득세(契税)는 보통주택과 비보통주택으로 구분한다. 보통주택의 경우 1가구 두 번째 주택 매입 시 매매가격의 3%를 부과한다. 1가구 1주택 매입시 90㎡ 이하의 주택은 매매가격의 1%, 90~140㎡ 주택의 경우 1.5%를 부과한다. 비보통주택은 140㎡ 초과 또는 오피스는 공히 매매가격의 3%를 부과한다. 별장은 4%의 취득세를 부과한다. 비용으로는 측량비, 감정비, 중개비, 공정비 등이 있다. 이외에 주택의 종류에 따라 서민용 아파트(경제적용방)나 직원주택조합(房改房, 방개방)의 매도 시에 적용하는 세금은 달리 부과하고 있다.
분양 아파트 대부분 인테리어 하지 않고 반제품으로 매매
아파트 실내 인테리어를 중국에선 ‘좡스좡슈(裝飾裝修)’라고 한다. 이미 중국의 주택 종류에서 설명했듯이 신규 분양아파트는 대부분 실내 인테리어를 하지 않은 반제품(마오피, 毛坯, Bare-type) 형태로 분양하고 있다.
공사비는 제곱미터(㎡, 平方米)당 최저등급으로 100~500위안, 중급으로는 500~1000위안, 중고급으로는 1000~1500위안, 고급으로는 1500 ~ 2000위안, 최고급은 2000위안 이상이다. ‘투빠투(土巴兎)’라는 실내장식 전문회사 홈페이지가 있다. 이 홈페이지의 ‘설계와 견적(設計與報価)’란에 들어가서 소재지와 아파트 이름 및 면적을 입력하면 무료 견적을 받을 수 있다. 면적이 90~112㎡ 사이는 5만~8만 위안의 중급수준 견적이 나온다. 위 공사비는 규격화된 단가가 아니다. 시공회사에 따라, 지역에 따라, 자재종류에 따라 실내공사비는 달라질 수 있다.
실내 인테리어를 요청하면 우선 설계사가 방문하여 시공도면을 만들고 시공도면에 따라 자재 단가별 공사비를 산정한다. 이어서 시 공상국과 시건설위원회가 만든 통일된 표준계약서(裝飾裝修施工示範合同)에 날인을 한다. 여기에는 전체도면(全套施工圖紙)과 견적서(工程豫算單, 자재 리스트와 단가)가 첨부된다. 이외 시공사에서 만드는 ‘시공진도표’와 ‘시공관리기록부’ 등이 있다. 수도·전기 등 1단계 시공 후(겉으로 드러나지 않는 부분에 대한) 시공검수를 한 후 2단계 외관장식(눈에 보이는 부분) 공사에 대한 마지막 준공검수를 한다. 준공검수 후에는 하자보증서(保修單, 2년 보수, 주방과 화장실 누수는 5년 등)를 받아야 한다.
비록 공사비 규모는 작지만 아파트 시공에 들어가는 모든 절차가 들어있다. 우리나라 아파트 실내 인테리어는 일부 선택사양을 수분양자에게 선택하게 한 후 일괄적으로 시공한 후 입주한다. 아파트 시공업체의 (일괄)시공계약서에 실내장식에 대한 견적이 포함되어 있다. 따라서 중국처럼 별도의 실내장식에 대한 시공계약서가 없다. 알아서 해 주므로 편리하다. 중국은 입주하기 전에 별도로 실내장식 시공계약을 맺고 시공검수까지 해야 하므로 힘들고 피곤하다. 건설업 종사자나 자가 주택을 지어본 사람 이 외는 생소하고 힘들다. 게다가 중국에서 중국어로 된 계약을 하므로 더 어렵다. 따라서 실내 인테리어가 되어 있는 중고주택 선택이 대안이 될 수 있다. 그러나 주택 수요자 개인이나 가족들의 기호와 재무능력에 따라 선택할 수 있는 장점이 있다. 우리와 다르다고 해서 기피해서는 해외투자를 할 수 없다. 배우고 극복을 해야 한다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장
