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[해외투자 경제학(25)] [베트남 투자(2)] 아파트•주택시장, 외국인에 개방…경제성장 따라 도시화율 높아지면 부동산 상승 가능성

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[해외투자 경제학(25)] [베트남 투자(2)] 아파트•주택시장, 외국인에 개방…경제성장 따라 도시화율 높아지면 부동산 상승 가능성

외국인 소유제한 사실상 없애
신고하면 제3자에 임대 가능

5년 이상 장기적 안목서 보면
투자수익 충분히 가능한 구조

베트남은 2015년 7월 1일 ‘토지법’과 ‘주택법’ 및 ‘부동산사업법’이 개정 시행되면서 외국인(법인포함)에게 부동산시장의 문호를 개방했다. 법 개정 전까지는 직접 투자하는 외국인, 석사학위 이상의 외국인, 12개월 이상 거주할 수 있는 (거류)비자 등이 있는 외국인에 한하여 본인 거주목적의 아파트 1채(주택 제외)만 매입을 허용했다. 당연히 임대는 허용되지 않았다.

주택법 개정 이후 구체적인 시행 방법을 담은 시행령을 2015년 12월 10일 공포했다. 외국인은 여권에 입국 도장이 있으면 아파트 및 주택을 소유할 수 있도록 개방했다. 외국인의 아파트 및 주택 소유를 1채에만 국한하지 않고 1채 이상 소유(서민주택은 제외)도 가능하게 되었다. 아파트 및 주택 소유기간은 50년이며 1회에 한하여 소유기간 만료 전에 연장을 신청하면 추가로 50년 연장이 가능하다. 외국 법인의 경우 투자허가서에 기재된 투자기간만 법인 명의의 소유가 가능하다.

투자허가서상 투자허가 기간이 갱신되면 그 기간만큼 연장할 수 있다. 외국인 또는 외국 법인은 소유기간 만료 전에 제3자에게 팔거나 연장을 신청해야 한다. 소유기간이 경과하면 소유권은 베트남 정부에 귀속되기 때문이다. 그러나 걱정할 필요가 없다. 소유기간만 염두에 두면 사실상 외국인이 주택이나 아파트를 소유하거나 매매하는 데 아무런 지장이 없기 때문이다. 50년(1회 연장한다면 100년) 이상을 소유하지 못하게 하지만 그 전에 매도하면 되기 때문에 사실상 외국인 소유에 대한 제한이 형식적이라고 보면 된다.

지난해부터 외국인에 대한 주택과 아파트에 대한 전면적인 개방은 부동산 시장으로 외국자본이 들어옴으로 해서 부동산 경기활성화를 통한 경기부양과 고용을 창출하고자 하는 의도이다. 향후 부동산시장이 과열되면 중국처럼 다시 외국인의 아파트(주택 포함) 매입을 제한하거나 금지할 수 있다. 따라서 개방이 되었을 때 투자기회를 최대한 활용해야 한다. 베트남 정부는 외화 유입에서, 외국인은 해외 투자에서 모두 바라는 바가 된다.

아파트 한 동의 경우 30% 이내에서 외국인 소유가 허용되며 주택의 경우 행정구역상 하나의 행정구역 단위당 외국인 소유가 250가구를 초과할 수 없도록 했다. 이 제한을 초과한 매매는 무효가 된다. 신규 분양아파트는 외국인 매입 한도를 쉽게 알 수 있으나 기존 아파트나 주택을 매입할 경우 사전에 관할 지방정부에 가서 확인할 필요가 있다. 행정전산화가 아직 미흡하여 외국인 매입 한도 확인 신청 시 바로 확인하지 못하는 경우가 있다.
신세계가 베트남에 개원한 희망장난감 도서관에서 베트남 어린이들이 즐겁게 놀이를 하고 있다.이미지 확대보기
신세계가 베트남에 개원한 희망장난감 도서관에서 베트남 어린이들이 즐겁게 놀이를 하고 있다.
외국인도 해당 지방 정부에 사전 신고를 하면 소유기간 제3자에게 임대가 가능하다. 다만 외국 법인은 근로자의 숙소로 사용할 수 있으나 제3자에게 임대하거나 상업적 목적의 사무실로 이용할 수는 없다. 임대 중인 건물의 매수자는 임대기간 임차인의 권리를 보장하도록 하고 있다. 임대차계약서는 국가 공증기관의 공증이나 공증기관이 없는 경우 지방인민위원회의 확인을 거치면 법적 효력이 발생한다. 우리의 주택임대차계약 제도와 비슷하다.

외국인의 토지사용권 취득은 불허하지만 2015년 ‘토지법’ 개정을 통하여 토지사용권의 사용기간을 원칙적으로 50년으로 했다. 외국인 개인과 단체는 토지사용권 취득을 금지하고 있으나 외국합작기업과 외국투자기업의 경우 내국인과 마찬가지로 50년의 토지사용권을 부여했다. 또한 토지사용권에 대한 담보 제공, 상속•증여가 가능하도록 사용범위를 확대했다.

한편 ‘부동산사업법’ 개정을 통하여 건물 매매 시 토지사용권과 함께 매매하도록 했다. 따라서 외국인 개인은 토지사용권만 제3자로부터 취득이 허용되지 않지만 아파트나 주택에 따른 토지사용권은 건물의 소유권과 함께 취득할 수 있다. 아파트의 경우 개발부지의 토지사용권은 부동산개발업자에게 발급되나 아파트를 분양하는 경우 수분양자에게 토지사용권을 포함하는 아파트 소유권증서(통합된 Red Book)를 발급하도록 하고 있다.

주택과 같이 취득한 외국인의 토지사용권은 종전과 같이 취득일 기준으로 50년으로 제한되며 연장이 허용된다. 중국은 우리와 같은 자본주의식 부동산정책을 부분적으로 수용했다. 즉 자본주의식 사유재산 보호와 사회주의식 국유•공유자산 개념을 절충한 기발한 정책이다. 베트남은 중국의 성공한(경제성장에 기여한) 부동산 정책을 수용했다. 베트남은 중국과 같은 문화와 언어권이다. 게다가 같은 사회주의 체제다. 따라서 다른 동남아 국가보다 쉽게 중국의 성공한 경제정책을 받아들이고 있다.

베트남 부동산시장 전망


아파트와 주택에 대한 외국인투자 개방과 더불어 2016년부터 부동산 거래량이 급증했다. 앞으로도 부동산시장 전망이 양호하리라 본다. 경제성장기의 부동산시장은 미분양과 분양과열 즉 오르내림을 반복하면서 상승하는 것을 우리는 경험했다. 장기적 관점에서 기다리는 인내심이 필요하다. 대도시인 하노이와 호찌민(구 사이공)에는 신규 아파트가 많이 분양되고 있다. 일부는 베트남 부동산시장의 버블을 우려하고 있기도 하지만 우리나라의 과거처럼 청약 경쟁률이 치열하지는 않다. 중국 부동산시장도 대도시에서 일부 미분양이 있는 상태에서 아파트 분양가격은 계속 올라갔다. 베트남은 아직 도시화율이 상대적으로 낮다. 그리고 젊은층의 비율은 상대적으로 높다. 경제성장과 더불어 구매력이 높아질 것이다.

레드북
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베트남은 2008년 미국 발 세계적 금융위기(서브프라임 모기지 사태)로 부동산시장이 폭삭 주저앉았다. 베트남에 진출한 우리나라 부동산 개발업자와 일부 금융회사가 이때 거들이 났다. 이제 다시 베트남 정부는 2015년 12월을 기하여 과감하게 외국인에게 주택과 아파트시장을 개방했다. 인근 기존 아파트 거래가 대비 분양가가 다소 높더라도, 미분양이 다소 있더라도, 베트남 경제가 성장하고 도시화율이 높아진다면 부동산가격은 장기간에 걸쳐 우 상향하게 될 것이다. 과거 우리나라와 중국의 부동산시장 역사를 베트남 부동산시장에 비추어 보면 감을 잡을 수 있다. 지금은 서울에서 인기지역이지만 분양 당시에는 미분양이 수두룩했다. 부동산시장은 적어도 5년 이상의 장기적 안목에서 바라보아야 한다.

● 베트남 피침과 전쟁의 역사


침탈과 피로 얼룩…'도이모이' 정책으로 문호개방


베트남은 우리나라가 일본을 비롯한 서양 식민 제국주의 국가들에 시달리기 시작하던 시절과 비슷한 시기인 1867년부터 프랑스가 종교인의 박해를 구실로 침략했으며 그 후 20년이 채 지나지 않은 1884년 프랑스의 식민지가 되었다. 제2차 세계대전 중에는 일본이 ‘대동아공영권(大東亞共榮圈)’이라는 미명하에, 프랑스가 독일과의 전쟁으로 약해진 틈을 타서 베트남을 점령하기도 했다.

제2차 세계대전 종전 후 호찌민은 베트남 독립을 선언했다. 그러나 프랑스가 자기네 식민지였다는 이유로 재점령하려 하자, 베트남과 프랑스는 전쟁이 붙었다. 제1차 인도차이나전쟁이다. 비난 받아 마땅한 식민지 침략전쟁에 미국과 영국은 프랑스 편을 들었다. 1946년에서 1954년까지의 오랜 전쟁은 ‘디엔비엔푸(Dian Bien Phu) 전투’에서 막을 내렸다. ‘보 구엔 지압(Vo Nguyen Giap, 武元甲) 장군’은 군사력의 열세에도 불구하고 상상을 뛰어넘는 고지대 포진지 구축과 땅굴로 프랑스군 사령관을 생포했다.

베트남이 이 전쟁을 승리로 이끌면서 1954년 프랑스는 완전히 철수했다. 그러나 다시 우리의 남북분단과 같이 사상으로 남북이 분단되었다. 베트남은 1960년부터 1975년까지 다시 미국과의 혹독한 전쟁(제2차 인도차이나전쟁)을 치르면서 남북 베트남의 완전한 통일과 독립을 이루었다.

침탈과 피로 얼룩진 근현대 100여 년은 베트남의 독립과 통일을 위한 투쟁과 전쟁의 역사였다. 이어서 1979년부터 캄보디아, 중국과도 전쟁을 벌이면서 오늘날의 국경선이 확정되었다. 모든 전쟁을 마무리하고 과거의 적에게도 문호를 개방했다. 1986년 제6차 공산당대회에서 ‘도이모이정책(Doi Moi, 刷新政策)’을 내걸면서 자본주의적 시장경제를 일부 도입하여 경제개발에 박차를 가하고 있다.

1987년에 외국인투자법을 만들었으며 2006년에는 WTO에 가입했다. 베트남의 고난과 전쟁의 역사는 우리와 매우 흡사하면서 오히려 우리보다 더 혹독하지 않았나 싶다. 고난의 세월 속에서 저항과 인고의 정신이 오늘날 베트남 부흥의 밑바탕이 되리라 본다. 참고로 베트남은 송나라 때부터 안남(安南)으로 오랫동안 불렸다. 중국 청나라 때부터 국호를 월남(越南)으로 바꾸었다. ‘월남’이라는 한자어가 베트남 식 발음으로 ‘베트남’이다. 해외 투자는 그 나라의 역사와 문화에 대한 이해를 바탕으로 시작한다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장