재건축 초과이익환수제 부담을 피하기 위한 방편으로 ‘1대1 재건축’이 강남 부동산 시장의 새로운 트렌드로 떠오르고 있다. 지난 2월 강남 압구정 아파트 지구 특별계획 3구역 추진위원장이 ‘1대1 재건축’을 공약으로 제시하며 실효성과 파급 효과에 관심이 쏠린다.
1대1 재건축은 조합원에게 분양하는 것 외에 일반분양은 매우 적거나 없다. 따라서 일반분양에 따른 조합원 수익이 없는 만큼 재건축 초과이익 환수금을 대폭 줄일 수 있다. 일반분양을 최소화해 분양 수입을 줄이는 대신 명품 단지로 거듭나기 위해 건축비용을 크게 늘려 지출이 많아지면 환수할 초과이익이 그만큼 줄어든다는 계산이다.
일반분양이 없기 때문에 분양가 상한제도도 피할 수 있고 단지 고급화 전략에도 방해되지 않는다. 기존보다 면적이 30% 늘어나면 총 가구 수의 60%를 전용면적 85㎡ 이하의 소형가구로 구성하고 임대아파트도 반드시 지어야 하지만 1대1로 재건축하면 이 규정을 적용받지 않아 소형주택 건설 의무도 없어진다.
현재 용산구 이촌동 왕궁아파트, 강남구 압구정동 특별계획 3구역, 서초구 반포동 강남원효성빌라, 광진구 광장동 워커힐아파트 등이 조합원 가구 수만큼만 지어 일반분양을 포기했다. 개발이익을 줄여 재건축 부담금을 최소화하고 사업 이후 시세 상승을 기대하자는 전략이다.
문제는 비용에 대한 부담이다. 조합원 분담금이 커 대규모 단지는 주민 동의를 받기가 쉽지 않을 것이라는 이유에서다. 실제로 1대1 재건축 추진을 내걸고 예비조합 설립 추진위원장을 선출했던 압구정 3구역은 지금까지 사업이 진척되지 않고 있다. 굳이 재건축하지 않아도 된다고 선회한 입주민도 나오고 있다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “평형이 다양해 공사비가 모두 동등하게 적용되는 것이 아니다. 비슷한 유형대의 평면대가 있는 단지나 중대형 단지의 의사결정은 쉬울 수 있지만 메머드급 단지에서는 단지별로 의견이 나뉠 가능성도 있다”고 내다봤다.
한지명 기자 yolo@g-enews.com
