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현재 청와대와 정부, 더불어민주당이 막판 조율 중인 '민간택지 분양가상한제' 시행과 더불어 '주택채권입찰제'까지 도입할 수 있다는 전망까지 나오면서 시장은 촉각을 곤두세우고 있다.
이미 청와대와 관계기관의 협의가 최종단계에 온 만큼 국토부가 이르면 다음 주에 민간택지 분양가상한제 적용 요건 완화 등 내용을 담은 '주택법 시행령 개정안'을 입법 예고할 것이라는 예상이 나오고 있다. 입법 예고 후 3개월 뒤인 오는 10월부터 제도가 본격 시행될 것이라는 전망이다. 그러나 국토부는 법령 개정 내용이나 발표 시점이 아직까지 확정된 바 없다는 입장이다.
업계와 전문가들은 일단 상한제 시행조건을 완화하는 내용이 개정안의 핵심이 될 것이라고 지목했다. 과거처럼 민간택지 분양가상한제를 전국 단위로 광범위하게 시행하지 않고, 서울 강남권 등 고분양가나 시장과열 우려가 큰 지역 위주로 적용 범위를 한정하는 방향으로 완화될 것이라는 전망이다.
즉, 물가상승률 대비 분양가 상승률의 배수를 대폭 낮추고, 추가로 충족해야 할 최근 1년간 분양가 상승률이나 청약경쟁률, 주택거래량 등도 완화해 분양가상한제 적용대상을 확대하는 안이 유력한 것으로 알려졌다.
또한 이같은 '정량적 조건' 외에 정부와 외부 위원회의 '정성적 판단'을 함께 고려해 상한제 적용대상을 선별하는 안이 마련될 것으로 예측되고 있다. 탄력적인 제도 운용으로 강남 재건축 등 고분양가 지역이나 과열 우려가 큰 곳을 추려내 '집중타격'하겠다는 뜻으로 풀이된다.
부동산업계는 현재 집값과 분양가가 높으면서 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 검토하고 있는 서울 강남 4구와 과천시, 마포·용산·성동·동작구 등 일부 재개발 활성화 지역 등이 상한제 대상지역에 편입되는 것이 아니냐는 관측이 나오고 있다.
상한제 적용시점은 ‘입주자 모집공고’로 통일될 가능성이 점쳐진다. 현행 법령은 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 ‘관리처분인가 신청’부터, 일반 아파트 사업은 ‘입주자 모집공고’부터로 각각 구분해 적용하고 있다.
업계는 2018년 이전 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 적용받지 않는 재건축 단지들이 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 피해가지 못하도록 상한제 적용시점이 ‘입주자 모집 단계’로 통일될 것으로 전망하고 있다.
이 경우 이미 이주·철거를 끝내고 착공과 분양을 앞둔 재건축·재개발단지들도 소급 적용 받게 돼 전국 대다수의 재건축·재개발 사업장들이 분양가상한제 사정권에 들어갈 전망이다.
또한 정부가 민간택지 분양가상한제 시행에 따른 부작용을 완화하기 위해 ‘전매제한 강화’와 ‘주택채권입찰제’ 도입 등 추가 규제 카드를 내놓을 가능성도 제기되고 있다.
이와 관련, 현행 3~4년으로 적용되는 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 주택 전매제한 기간을 5~7년 수준으로 늘리는 방안이 거론된다.
주택채권입찰제는 분양가와 주변 아파트의 시세 차이가 크게 발생할 때 계약자가 채권을 사게 해 이익 일부를 국고로 환수하는 제도이다.
지난 2007년 상한제 도입 당시 정부는 과도한 시세차익을 막기 위해 채권입찰제를 병행하되 채권이 주변 집값 상승을 부추기지 않도록 채권매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 조정했다.
업계 전문가들은 현재도 청약 가점을 높이기 위해 입양, 위장이혼, 위장전입 등 각종 불법과 편법이 판치는데 전매제한만으로는 상한제아파트의 '로또화'를 막기 어렵다"는 입장이다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “채권입찰제가 시행되면 분양자의 부담이 채권매입액만큼 늘어나 결국 집값 상승을 부추길 우려가 높다”면서 “민간택지 분양가상한제 시행으로 단기적으로는 가격 안정세가 이어질 수 있지만 중장기적으로는 공급 부족으로 아파트값이 오히려 상승할 가능성이 높다”고 우려했다.
김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com
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