정부 주택공급 방법은 역부족 “재건축재개발 완화가 해법"

서울·수도권의 주택공급 확대 ‘방법론’을 놓고 정부와 시장의 의견이 분분한 가운데 공급 증대의 현실적 대안으로 ‘도시정비사업 규제 완화’가 줄기차게 제기돼 정부의 수용 여부에 관심이 쏠리고 있다.

수도권 주택 공급 확대 방안으로 거론됐던 그린벨트(개발제한구역) 해제 방안이 문재인 대통령과 정세균 총리 간 협의를 거쳐 ‘용도 폐기’ 되면서 서울과 수도권의 재건축재개발 사업의 용적률을 상향 조정(완화)하는 도심 고밀개발이 대안으로 떠오르고 있기 때문이다.
문 대통령은 지난 20일 청와대에서 가진 정세균 국무총리와의 주례회동에서 ‘그린벨트 보호’를 결정하면서 그린벨트를 건드리지 않고 주택 공급을 늘릴 수 있는 방안 마련에 주력해 줄 것을 지시했다.

이에 따라 서울 도심 내 역세권 등 기반시설이 완비된 재건축·재개발 구역에 용적률을 높여 도심 주택공급을 대폭 늘리자는 방안이 현실적 대안으로 주목받고 있다. 도심 용적률을 높여 수요가 있는 도심에 주택을 지속 공급하겠다는 시장과 수요자에 신호를 보내면 지금과 같은 서울과 수도권 중심의 집값 급등세를 안정시킬 수 있다는 설명이다.

용적률은 전체 대지면적에서 건물 각층의 면적을 합한 연면적이 차지하는 비율로, 현재 국토계획법에 따르면 도심 1·2·3종 일반주거지역의 최대 용적률은 각 200％, 250％, 300％다. 서울시는 조례와 시행령을 통해 최대 용적률을 이보다 낮게 설정해 놓았는데, 결국 주택 공급을 늘리기 위해선 최대 용적률을 좀 더 상향 조정하자는 것이 현실적 대안을 내세우는 측의 주장이다.

서울시도 지난 2014년부터 한강변 아파트에 ‘35층 룰(층고제한)’을 고집하면서 용적률 완화에 보수적 입장을 취해 왔지만, 최근 긍정적 입장을 내비치며 용적률 상향의 기대감을 높여주고 있다.

서울시는 지난 15일 관계부처 및 지자체가 함께 참여하는 주택공급확대 태스크포스(TF) 실무기획단 첫 회의에서 재건축·재개발 활성화 방안을 제안했다. 그동안 재건축·재개발에 회의적이었던 서울시의 기존 입장이 달라진 셈이다.

주택시장 전문가들은 폭등하는 서울 집값을 잡기 위해서는 ‘충분한 주택 공급’이 우선적으로 이뤄져야 한다는 주장을 줄곧 견지해 왔다.
대한주택건설협회 관계자는 “정부가 고강도 부동산 수요억제 대책을 연이어 내놨지만, 집값 상승이 계속되는 것은 서울 도심에 주택공급이 감소해 수급 불균형이 발생했기 때문”이라며 “도심지역 정비사업 활성화로 주택 공급을 확대하는 것이 집값 안정의 빠르고 효과적인 해법”이라고 피력했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “용적률, 높이제한 등 정비사업 규제를 완화해 주택공급과 도시활성화를 이끌어야 한다”면서 “재건축초과이익환수제 등 재건축 규제를 풀고, 용적률을 50% 높이는 대신 임대주택 수를 늘리는 게 서울 주택공급의 가장 현실적인 해법”이라고 강조했다.

한편에서는 재건축재개발 규제 완화 못지 않게 세제와 대출 규제 완화도 병행돼야 한다는 목소리가 나오고 있다.

21일 서울 여의도 국회에서 열린 미래통합당 송언석 의원, 자유시장연구원, 선진경제전략포럼 주최 ‘문재인 정부 부동산 정책, 이래서 3040 집 살 수 있나?' 토론회에서 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “지금의 부동산 가격 상승의 근본 원인은 초저금리와 과잉 유동성 때문인데, 대출만 규제하고 있다”고 정부의 부동산정책을 비판했다.

두 연구위원은 “정부의 대출 규제가 지나치다. 시중 유동성 흡수 문제와 서민대출 규제는 분리해 접근해야 한다”면서 “서민의 내집 마련 꿈 실현을 위한 전세제도를 살릴 수 있도록 관련 대출규제의 유연한 적용이 필요하다”고 강조했다.

토론자로 참석한 권대중 교수도 “효용성을 잃어버린 종부세는 폐지하거나 고가주택 개념으로 바꾸고, 1가구 1주택자는 역진세로 재산세 부담을 줄여야 한다”고 제안한 뒤 “청약제도는 2030 세대를 위해 세대별로 안분하고, 반시장적인 임대차법은 시기별로 선별적 적용을 해야 한다”고 주장했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com