베트남 거주자들이 직접 말하는 건설업 및 부동산 동향

2019년은 베트남의 건설업이 성숙단계에 접어드는 해였다. 2016년에 수립된 제10차 경제개발계획에 따라 베트남은 2016~2020년 5개년간 주요 도시 인프라 시스템 건설, 민관협력법(PPP) 제정, 공적개발원조(ODA) 법안 개정, 외국인직접투자(FDI)법 개정 등을 골자로 건설 환경 개선 및 확충에 집중해왔다. 그러나 2020년 상반기 전 세계적으로 코로나19가 강타하며, 건설경기와 부동산 시장이 큰 타격을 입었다. 이번 해외시장뉴스에서는 2019년 베트남의 건설업을 결산하고 2020년 상반기 하노이와 호치민의 부동산 공급 시장 현황을 살펴본다. 또한 KOTRA 하노이 무역관에서 직접 조사한 베트남 거주 외국인의 아파트 브랜드 선호도와 베트남 부동산 전망에 대한 의견을 알아본다.




KOTRA 하노이 무역관에서는 베트남에 거주하는 외국인을 대상으로 건설분야 및 부동산에 대한 소비자 투자성향과 인식조사를 실시했다. 총 50명을 대상으로 한 설문 결과는 다음과 같다.



자료: KOTRA 하노이 무역관

응답자 중 49%는 베트남 부동산 투자에 긍정적인 반응을 보였다. 이들은 단기보유가 아닌 장기 보유 시 부동산 투자에 수익 실현이 가능하다는 것을 알고 여유자금으로 투자하기를 선호했으며 응답자 중 38%는 자가 거주 목적, 62%는 임대사업 및 투자 목적으로 아파트 구매를 원했다.


자료: KOTRA 하노이 무역관

부동산에 투자하기를 원하는 경우 투자 희망 금액은 한화 약 1억2000만 원에서 2억4000만 원이 52%로 제일 많았으며, 22%의 응답자는 2억4000만 원에서 3억4600만 원정도를 투자하기를 바랐다. 응답자의 55%는 실제로 베트남에 부동산을 구매한 경험이 있다고 밝혔으며, 베트남의 아파트 부동산 전망이 밝은지 묻는 질문에는 55.1%의 응답자가 아마도 그렇다고 답했다.

VNR500에서는 지난 7월 각 회사의 재무 신용도, 언론사 기업 평판, 업계 전문가의 설문조사를 바탕으로 베트남의 건설사와 개발사 상위 10위 기업을 발표했다. 이 순위 내에 있는 기업을 토대로 KOTRA 하노이 무역관 에서는 응답자에게 선호 건설사를 물어봤다. 응답자 중 30명은 호아빈을 선호한다고 밝혔고 뒤를 이어 비나코넥스, 코테콘즈, 유니콘즈, 델타, 라이콘즈, 이코바를 선호했다.

건설사 선호도


자료: KOTRA 하노이 무역관

아파트 개발사에 대한 선호도는 빈홈이 압도적으로 높았다. 캐피탈랜드, FLC, 썬킴랜드, Ecopark, 노바랜드 등이 뒤를 이었다.

아파트 개발사 선호도


자료: KOTRA 하노이 무역관

또한 KOTRA 하노이 무역관에서는 설문을 마무리하며, 응답자들로부터 ‘베트남 아파트 시장에 대한 한줄평’을 요청했다. 대부분의 응답자들은 단기 보유 및 매매 차익을 노릴 것이 아니라 장기 보유 및 매매를 고려한 투자일 경우 수익을 얻을 수 있을 거라고 조언했으며, 젊은 세대가 많고 장기적으로 주택에서 아파트로 거주 이동이 빈번하게 일어날 것이기에 아파트 수요는 꾸준할 것이라 예상했다. 하지만 코로나19의 여파로 부동산 임대료의 하락은 피할 수 없을 것이며 위축된 부동산 경기는 단기간 내에 회복되기 힘들다고 전망했다.


베트남 부동산 시장을 한 줄로 말한다면?


자료: KOTRA 하노이 무역관

한 눈에 보는 베트남 2019년 건설업 결산


자료: 베트남 건설부, KOTRA 하노이 무역관 종합

베트남의 건설업은 인프라, 대형 아파트 건설 프로젝트에 대한 투자 및 정부의 적극적인 외국인직접투자(FDI) 유치로 인해 꾸준한 성장세를 보였다. 통계청에 따르면 베트남의 건설업 분야는 전년대비 약 9~9.2% 상승했으며, 2015~2018년 연평균 12.4% 성장에 이어 2019년 연평균 10.9%의 성장을 기록했다. 2019년 건설산업 총 생산 규모는 미화 약 154억 달러로 GDP 기여도는 약 5.4~5.9%였다. 또한 2019년 베트남의 도시화율은 39.2%로서 전년대비 0.8% 상승했다.

건설업 시장규모 및 GDP 기여도
(단위: US$ 십억, %)



자료: 베트남 통계청



기획투자부 외국인 투자청(FIA)에 따르면 2019년 한 해 베트남은 총 380억2000만 달러의 외국인 투자액을 유치했다. 이는 전년대비 7.2% 증가한 금액이다. 그중 건설업은10.2%의 비중으로 2위를 차지했다.

최근 5개년간 건설산업 총 투자 및 외국인 직접투자 규모
(단위: US$ 십억)


자료: 베트남 통계청, 기획투자부

2018년 건설분야 외국인직접투자 규모는 11억 8310달러로 전년 동기 대비 4.4% 증가하고 역대 최고 투자 실적을 기록했다. 그러나2019년 투자금액은 전년 동기 대비 23% 감소했다.



하노이



(1) 소매점
2020년 상반기 하노이의 소매점 공급량은 총 160만 평방미터로 2019년 하반기와 동일하고 전년 동기에 비해 5% 상승했다. 평균 월 임대료는 평방미터당 40달러로 전 분기에 비해 2% 감소, 전년 동기에 비해 4% 감소했으며 임대율은 93%로 ’19년 하반기 대비 2% 포인트 감소, 전년 동기 대비 3% 포인트 감소했다.



(2) 아파트
2020년 상반기 하노이시의 아파트 공급량은 2만9200가구로 2019년 하반기 대비 5% 상승했으며 전년동기대비 6% 감소했다. 분양건수는 5400가구 이하로 2019년 하반기 대비 11% 증가, 전년 동기 대비 43% 감소했다. 흡수율은 19%로 2019년 하반기 대비 1% 포인트 증가, 전년 동기 대비 12%포인트 감소했다.

하노이 아파트 등급별 판매량 및 흡수율
(단위: 가구, %)

자료: Savills

2016년에서 2019년까지 4년간 하노이의 아파트 공급량은 꾸준한 상승 곡선을 보였다. 2019년 총 56개의 프로젝트에서 3만6356세대가 공급됐고, 이 중 2만9020세대가 판매돼 약 80% 분양률을 보였다. 중급 아파트(m²당 약 1300달러)의 비중이 압도적으로 높았다.

(3) 오피스2020년 상반기 하노이의 오피스 공급량은 총 180만 평방미터로 2019년 하반기와 동일했고 전년 동기에 비해 1% 공급이 상승했다. 평균 임대료는 평방미터당 20달러로 2019년 하반기에 비해 1% 감소, 전년 동기에 비해 1% 하락했다. 오피스 점유율은 94%로 2019년 하반기에 비해 1% 포인트 상승했으며 전년 동기에 비해 1% 포인트 상승했다.

(4) 호텔
2020년 하노이에는 총 9950개의 호텔 객실이 신규 공급됐다. 이는 2019년 하반기, 전년 동기와 동일한 개수다. 평균 1박당 숙박료는 85달러로 2019년 하반기 대비 14%, 전년 동기 대비 24% 하락했다. 호텔 숙박 점유율은 21%로써 2019년 하반기보다 23%포인트, 전년 동기 보다 52%포인트 하락했다. 그러나 호텔임대업은 코로나19 유행 이후 국제선 제한과 해외 관광객 유입 제한으로 인해 큰 타격을 입었다.

(5) 빌라 및 타운하우스
하노이의 빌라 및 타운하우스 최초 공급량은 1853호로 2019년 하반기 대비 38% 증가했으나 전년 동기 대비 45% 감소했다. 이 중 총 판매량은 470호로 2019년 하반기 대비 67% 상승, 전년 동기 대비 78% 하락했으며 흡수율은 25%로 2019년 하반기대비 4% 포인트 상승, 전년 동기 대비 39%포인트 하락했다. 신규분양 빌라 가격은 평방미터당 4764달러로 2019년 하반기에 비해 19% 상승했다.
하노이는 2020년 상반기 동안 27억6400만 달러의 외국인 직접투자액을 유치했으며, 하노이에서 신규 사업자 등록증을 받은 기업은 1만 2600개에 달한다. 사업 등록 개수는 전년 동기 대비 7% 감소했으나 총 자본금 규모는 75억 달러로 전년 동기에 비해 5% 상승했다.



(1) 소매점
2020년 상반기 호치민 소매점의 공급량은 총 150만 평방미터로 2019년 하반기 대비 동일, 전년 동기 대비 5% 상승했다. 평균 월 임대료는 평방미터당 49달러로 2019년 하반기 대비 1% 감소, 전년 동기 대비 동일하다. 임대율은 95%로 2019년 하반기 대비 동일, 전년 동기 대비 1%포인트 하락했다.

(2) 아파트
2020년 상반기 호치민의 아파트 공급물량은 4400가구로 2019년 하반기 대비 37% 감소, 전년 동기 대비 64% 감소했다. 판매량은 2100가구 미만으로 2019년 하반기 대비 50% 이상 급락했으며, 전년 동기 대비 74% 하락했다. 흡수율은 48%로 2019년 하반기 대비 19%포인트, 전년 동기 대비 20%포인트 하락했다.

호치민 아파트 등급별 판매량 및 흡수율
(단위: 가구, %)


자료: Savills

꾸준한 상승곡선을 그린 하노이와는 반대로 호치민의 아파트 시장은 2018년에서 2019년 사이 판매율이 20% 이상 하락했다. 2016년 3만1000세대, 2017년 4만7000여 세대 공급으로 호황을 누리던 호치민의 아파트 공급 시장은 2019년 들어 2만6000여 세대 분양으로 침체기를 맞았다. 정부 허가 문제에 따른 분양 감소, 미분양 아파트의 지속적인 소진, 분양가 급등, 총 분양 감소로 전매 활성화, 외곽 지역 부동산 확장 이슈 등으로 호치민시의 아파트 공급이 하락한 것으로 보인다.

(3) 오피스
2020년 상반기 호치민의 오피스 공급량은 220만 평방미터로 2019년 하반기 대비 1%, 전년동기대비 15% 상승했다. 평균 월 임대료는 평방미터당 32달러로 2019년 하반기 대비 1%, 전년동기대비 4% 상승했다. 점유율은 94%로 2019년 하반기 대비 3%포인트 하락, 전년 동기 대비 3%포인트 하락했다.

(4) 호텔
2020년 상반기 호치민에는 1만2400개의 신규 객실이 공급됐다. 이는 2019년 하반기 대비 23%, 전년동기대비 23% 감소한 규모이다. 평균 1박당 숙박료는 60달러로, 2019년 하반기대비 21%, 전년 동기 대비 25% 감소했다. 점유율은 12%로 2019년 하반기 대비 36% 포인트, 전년 동기 대비 51%포인트 하락했다.

(5) 빌라 및 타운하우스
호치민시의 빌라 및 타운하우스 최초 공급은 880호로 2019년 하반기 대비 27%, 전년 동기 대비 32% 하락했다. 이 중 440호가 판매돼 2019년 하반기 대비 22%, 전년 동기 대비 34% 판매율이 하락했으며 흡수율은 50%로 2019년 하반기 대비 3% 포인트 상승, 전년 동기 대비 2%포인트 하락했다.



한국토지주택공사(LH)에서는 지난 7월 2일 베트남 진출을 희망하는 국내기업 입주가 가능한 ‘한국-베트남 경제협력 산업단지 조성산업’ 개발계획을 베트남 정부로부터 최종 승인 받고 프로젝트를 진행 중에 있다. 하노이 남동 측 약 30km 거리에 있는 흥옌성 산업도시에 한국과 베트남 양국의 경제협력 산업단지를 조성하는 산업이다. LH는 코리아데스크를 마련해 산업단지 입주 시 기업들이 부담을 느끼는 복잡한 현지 인허가 및 입주 관련 행정 처리를 돕고 금융사를 활용한 자금조달 및 컨설팅 서비스도 구현할 계획이다.

LH가 건립 예정인 한-베트남 산업단지 위치

자료: LH 홈페이지

신세계 건설은 작년 12월 9일 베트남의 리조트 회사인 빈펄(Vinpearl)과 마스터 프랜차이즈 계약을 맺고 2020년 베트남의 대표 휴양지인 나트랑과 푸꾸옥에 ‘아쿠아필드’를 선보이기로 했다. 아쿠아필드는 신세계의 대형 쇼핑몰인 스타필드 내에 입점한 실내 레저 시설로서 워터파크, 스파, 푸드코트를 갖춘 복합 실내 휴양시설이다. 이 계약은 한국의 스타필드와 아쿠아필드를 직접 방문했던 빈그룹의 제안으로 성사됐다. 빈펄 측에서는 호텔 및 쇼핑몰 등에도 아쿠아필드를 점차 입점시킬 것이라 밝혔다. 신세계 건설은 기존에 한국 스타필드 건설 시에 아쿠아필드 공사를 진행했던 한국 인테리어 및 시공업체와 함께 베트남으로 진출할 것이라 전했다.

아쿠아필드(한국) 전경


자료: 신세계 아쿠아필드 홈페이지

대우건설은 작년 12월 23일 베트남 국영건설사 CC1과 포괄적 사업협력 업무협약을 체결했다. 인프라, 부동산, 석유·가스에 이르는 다양한 분야에서 베트남 건설공사와 공동 참여를 통해 신규 수주와 사업 진출을 모색할 예정이다. 이에 앞서 대우건설에서는 자사 아파트 브랜드인 푸르지오를 하노이의 분당이라 불리는 에코파크 단지에 신규 건설 중이다. 에코파크는 하노이에서 남동쪽으로 15km 떨어진 흥옌성에 있으며 이미 3만 명 이상이 거주하고 있는 최대 인공 녹지 거주단지 프로젝트이다.

에코파크 조감도(하노이 스마트 시티의 일환, 전체 9단계 중 4단계 완료)


자료: 에코파크 홈페이지

닐 맥그리거 세빌스 베트남 대표는 KOTRA 하노이 무역관과의 인터뷰에서 베트남의 두 대도시인 하노이와 호치민의 고급 아파트 가격은 상승폭은 다소 낮아지더라도 점진적으로 상승할 것이라 예상했다. 호치민시의 고급 아파트 상승속도가 다른 도시 보다 높지만 말레이시아 쿠알라룸푸르나 태국 방콕 등의 동남아 대도시 고급 부동산 시장보다 베트남의 두 대도시의 아파트 가격이 전반적으로 낮다고 평가했다. 또한 대도시의 하이엔드급 프로젝트 공급이 부족하므로 고급 아파트 구매자는 장기보유를 할 경우 투자수익에 대한 잠재력을 볼 수 있다고 전했다.



베트남은 인구구조, 도시화율, 고도의 경제성장률이라는 부동산 3대 성장동력을 갖춘 나라다. 전문가들의 분석을 종합하면 코로나19로 인한 단기적 충격은 불가피하나 장기적으로는 아파트 가격이 크게 하락하지 않을 것으로 전망된다.

SSI증권의 부동산 보고서에 따르면 베트남 건설부는 부동산 개발업체들의 신규 프로젝트 인허가를 까다롭게 적용할 예정이며, 이로 인해 신규 주택 공급이 부족해질 전망이다. 단기적으로는 분양가와 임대료가 모두 하락할 것으로 예상되나 장기적으로는 아파트 건설 인허가 지연으로 인한 공급 부족과 높은 토지 가격으로 하노이는 2~3%, 호치민은 7~10% 상승할 전망이라 밝혔다.

CBRE는 베트남의 2020년 1분기 신규 아파트 공급량은 지난 4년 중 가장 적었으며, 신규 프로젝트도 모두 멈춰있지만 향후 아파트 매매가는 예상보다 하락하지 않을 것이라고 밝혔다. 공급량 제한으로 부동산 시장은 중장기적으로 안정세를 유지할 것이며 역량이 부족한 업체들은 과거 두 차례의 금융 위기 때 모두 퇴출됐으므로 남아있는 대형 건설 및 개발사들은 이번 부동산 시장 위기를 극복할 수 있을 것이라 전망했다.

또한 EU-베트남 자유무역협정(EVFTA)로 인해 하반기부터 많은 외국인들 베트남에 생산시설 투자를 늘릴 것으로 예상된다. 산업용 부동산과 더불어 공단 내 주거지역의 인프라 개발 특수도 기대된다. 유럽 기업의 베트남 진출은 산업용 부동산의 품질과 가격 경쟁력을 견인할 것으로 예상된다.


자료: 베트남 통계청, 기획투자부, 건설부, Savills Vietnam, Aquafield, Ecopark, LH, KOTRA 하노이 무역관 자료 종합