이는 꿩을 잡으면 꿩이 지키는 알도 얻는다는 말에서 유래한 것으로 한가지일에 두가지 이상의 이득이 생긴다는 뜻이다. 재테크에 이와 비슷한 사례가 있다.
이번 시리즈에서는 '담보부 NPL' 연계투자를 알아보겠다.
꿩도 먹고 알도 먹는 '담보부 NPL' 연계투자란 ?
최근 부동산 분야는 각종 규제로 투자에 어려움이 많다보니 새로운 재테크에도 많은 관심을 가지게 된다.
먼저, 담보부 NPL 연계투자에서 꿩은 무엇이고, 알은 무엇일까? 이를 알기 쉽게 아래의 표로 정리해 보았다.
담보부NPL은 투자기간에 따라 연15~20% 배당수익을 기대할 수 있다.
낙찰시에도 이미 배당수익이 낙찰가격에 포함된 만큼 수익이 극대화됨과 동시에 향후 재매각시 양도소득세 감면 효과(취득가액=낙찰가액)가 존재한다.
또한, 부동산 시세를 잘 파악하였다면 재매각에 대한 시세차익도 배당수익 이상의 기대치를 높일 수 있는 장점이 있다.
[예시 : 무주택 직장인 투자 사례]
예를 들어, 직장인이지만 무주택자 김씨의 경우 아파트를 장만하고 싶은데 일반매매를 통해 구입하는 것 보다 저렴하게 구입을 위해 경매를 통해 아파트를 구입하려고 한다.
김씨는 전문가를 통한 투자 자문을 받기 위해 자산관리회사를 찾아가 부동산 담보부NPL 물건을 추천받아 투자를 실행하기로 결심했다.
김씨는 원하는 아파트 NPL 물건을 투자하면서 가장 비중있게 생각한 것이 시세보다 저렴하게 구입하는 것이다.
이와 동시에 낙찰을 받지 못하였더라도 경매기간 경과에 따른 담보부NPL 투자상품의 연체이자에 대한 배당을 받을 생각으로 담보부NPL 연계투자를 진행했다.
일반 경매의 경우 낙찰을 받지 못하면, 금전적 소득이 없다.
하지만, 담보부NPL 투자방식인 론세일 방식은 일반 경매와 달리 메리트가 존재한다.
경매를 통해 낙찰을 받더라도 낙찰금액은 근저당권 투자금액과 상계처리 및 배당수익 만큼 취득가액이 적게 소요된다.
낙찰이 되지 않더라도 이자배당수익이 발생하기 때문에 업계에서는 이를 꿩먹고 알도 먹는 1석2조의 효과가 있다고 이야기 한다.
담보부NPL 연계투자는 투자실행하기 전에 부동산의 내재된 가치평가, 실질 운영가치 평가에 보다 많은 주의와 전문성이 필요하다.
이에 따라 담보부NPL 을 추천하고 관리해주는 역량있는 자산관리회사를 만나는 것도 매우 중요하다.
통상 접근이 쉬운 재테크는 수익율과 안전성에 대한 담보가 없지만, 노력형이나 자기 개발형 재테크의 경우 지식습득과 발품을 많이 팔아야 수익율이 좋아지는 만큼 좋은 길라잡이의 선택 또한 성공의 지름길이기 때문이다.
무주택자 김씨의 경우 서울 성동구에 위치한 아파트에 매매 시세가 8억원인 아파트의 근저당권 1순위 5억원인 담보부NPL에 연15%이상 수익을 기대하고 담보가 있는 상품에 투자를 실행 했다.
자산관리회사는 투자에 따른 약정 체결과 동시에 담보부NPL을 매입할 2금융권 채권은행으로부터 담보부NPL인 근저당권 1순위 채권을 이전과 동시에 투자자인 무주택자 김씨의 이름으로 근저당권 근질권을 설정 해주었다.
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자산관리회사 엔피엘코리아는 "론세일 방식이 이전 채무인수 조건부 채권매입 방식및 사후정산 방식과 다른점은 투자한 재테크 상품에 대한 안전장치로서 근저당권에 질권을 설정함으로써 투자자의 승낙없이는 근저당권의 권리 변경을 할수없고, 현행 법률에 의해 근질권자가 최우선으로 법원으로부터 직접 배당을 받는 구조이기에 권리의 침해없이 투자자는 투자자산을 지킬수있다'고 설명했다.
보통 투자기간은 경매기간 진행시점에 따라 다르나 10~12개월 정도 소요되며, 기간이 경과되는 만큼 근저당권 채권최고액내에서 배당을 받는다.
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한편, 일부 NPL 관련 업체에서 근저당권부 근질권 설정없이 투자목적물이 대상이 아닌 자산관리회사에 지분참여 또는 펀드형태로 투자자를 모집하고 있어 이런 부분은 상당한 주의가 필요하다.
담보부NPL에 대해 투자자들이 론세일 방식의 투자방법을 이해하는 것도 중요하지만, 안전한 투자와 수익을 위해서는 능력있는 자산관리회사 선택도 중요한 이유이다.
정준범 글로벌이코노믹 기자 jjbkey@g-enews.com
[알림] 본 기사는 투자판단의 참고용이며, 이를 근거로 한 투자손실에 대한 책임은 없습니다.
