부동산 세부담 늘고 재건축 문턱 높여…내년 달라지는 부동산제도

신축년(辛丑年)인 2021년에는 부동산 세제·청약 등 여러 분야에서 상당한 제도 변화가 예상된다.

내년부터 종합부동산세 세율이 최고 6%까지 인상되고, 양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주된다.
재건축사업 문턱은 한층 더 높아질 전망이다. 수도권 투기과열지구 내 재건축 조합원이 2년 이상 실거주해야만 분양권을 받을 수 있는 ‘실거주 2년 의무제’가 본격 시행되고 재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리 주체도 강화된다.

부동산114 자료를 바탕으로 내년에 새로 시행되거나 바뀌는 부동산 제도를 정리했다.

■양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주= 지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했다. 하지만 내년 1월 1일부터 신규 취득한 분양권은 주택 수에 포함해 과세 여부를 따진다. 단, 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 예정이다.

■1세대 1주택 장기보유특별공제 시 거주기간 요건 추가= 내년 1월 1일부터 1주택자가 9억 원 초과 고가주택 양도 시에 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제해 준다. 따라서 보유기간이 길어도 실제로 거주한 기간이 짧으면 공제율이 낮아 세부담이 늘어날 전망이다.

■소득세 최고세율 인상·과세표준 구간 조정= 소득세 과세표준이 5억 원 초과 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억 원 초과 최고 45%의 세율 구간이 신설됐다. 2021년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 과세표준이 10억 원 이하인 경우엔 최고세율이 기존과 다르지 않지만, 10억 원을 초과하면 초과하는 소득에 대해서 세율이 3%p 늘어난 45%를 적용한다.

■종합부동산세율 최고 6%까지 인상= 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용된다. 다주택을 보유한 법인의 경우 종합부동산세 최고세율(6%)이 적용되고, 6억원 공제가 폐지되면서 더욱 세부담이 커질 전망이다.
■종합부동산세 공제한도 최대 80%까지 확대= 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제받게 된다. 현행 최고 70%에서 10%p 상향 조정되기 때문에 1주택을 소유한 은퇴자의 종합부동산세부담이 다소 줄어들 전망이다.

■법인 주택양도 추가 세율 10%→20% 인상= 법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상된다. 이와 함께 추가세율 적용대상에는 주택을 취득하기 위한 권리인 입주권, 분양권이 추가된다. 올해 6월 18일 이후에 8년 이상 임대하는 주택(수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하)도 추가세율이 적용된다.

■신혼부부·생애최초 특별공급 기준 완화= 무주택 실수요의 특별공급 신청 기회를 늘리기 위해 특별공급 소득요건이 완화된다. 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화한다. 또 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130%(맞벌이 140%) 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정한다.

■재건축 실거주 요건·안전진단 강화= 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우, 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 된다.

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리 주체도 강화된다. 지금까지는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등 중대한 사항에만 처벌을 했지만, 앞으로는 부실하게 작성한 경우에도 과태료가 부과된다. 이는 2021년 안전진단을 시작하는 사업장부터 적용될 예정이다.

■전매제한 위반 시 10년 입주자격 제한= 내년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격이 제한된다. 현재까지는 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등의 공급질서 교란행위에 대해서만 10년간 입주자 자격을 제한해 왔다. 국토부는 전매제한 위반행위에 대한 불이익을 공급질서 교란행위에 따른 처분 수준으로 강화하기로 했다.

■수도권 분양가상한제 주택 거주의무기간 설정= 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과된다. 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 하고, 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년으로 한다.

■경비원에 갑질 행위 금지…‘공동주택관리법’ 개정= 매년 발생하던 경비원에 대한 갑질 행위를 금지하는 법이 내년부터 시행된다. 입주자대표회의 및 그 구성원의 관리사무소장 업무에 대한 부당 간섭의 의미를 「공동주택관리법」과 관련 법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우 등으로 구체화했다.

■양도소득세 중과세율 인상= 내년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%p’에서 ‘기본세율+20~30%p’로 인상된다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다. 또 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수된다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용된다.

■전월세 신고제 시행= 임대차3법에 포함된 전월세 신고제가 내년 6월 시행될 예정이다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약상 변경이 있을 때에도 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만 원, 500만 원 이하의 과태료가 부과된다.

■공공 전세주택 총 11만4000가구 공급= 정부가 향후 2년간 전국 총 11만4000가구의 임대 전세주택을 공급하겠다고 밝힌 가운데 이 중 4만9000가구가 내년 상반기까지 공급될 예정이다, 우선 3개월 이상 공실인 공공임대주택 3만9093가구(수도권 1만5652가구)를 전세형으로 전환하고, 민간이 건설한 공공 전세주택 1만8000가구을 매입해 추가로 공급할 계획이다. 이외에도 상가, 오피스 등을 리모델링해 주택으로 공급할 방침이다.

■3기신도시 사전청약 진행= 내년 7월부터 3기신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제가 시행된다. 7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등에서 순차적으로 진행될 예정이다. 청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며, 거주요건은 사전청약 당시 해당지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 한다.

■공공참여형 가로주택정비사업 확대= 서울시에서 시범적으로 진행 중인 공공참여형 가로주택 정비사업이 내년 6월까지 전국 통합 공모를 거쳐 전국적으로 추진된다. 공공참여형 가로주택 정비사업을 진행할 경우 용적률 완화, 분양가상한제 제외 등의 혜택을 받게 된다.

■공시가격 현실화 추진…시세 90%까지 상향= 공동주택은 2030년까지, 단독주택은 2035년까지 공시가격을 시세의 90%로 상향한다. 9억 원 미만 공동주택의 2020년 평균 현실화율인 68.1%를 2023년까지 70%로 인상하고, 이후 매년 약 3%p씩 높여 2030년엔 90%까지 높일 계획이다. 2020년 공동주택 현실화율은 69%, 단독주택은 53.6%로 목표에 비해 낮은 수치다. 공시가격 인상으로 국민들의 세 부담이 커질 것을 감안해 정부는 2021년부터 2023년까지 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억 원 이하의 주택 재산세율을 과세표준 구간별 0.05%p 낮추기로 했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com