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[부동산 핫플레이스] 은평구, 재건축·재개발 날개 달고 '金평구' 변신중

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[부동산 핫플레이스] 은평구, 재건축·재개발 날개 달고 '金평구' 변신중

수색·증산뉴타운 개발 ‘착착’…8개 구역 중 6곳 사업 마무리 단계
대조1‧갈현1‧불광5 재개발, GTX-A노선 등 교통호재 기대감 상승

낡은 단독주택과 다가구주택이 즐비해 서울권에서도 비교적 낙후지역으로 분류됐던 은평구 일대가 최근 재건축·재개발사업을 통해 대규모 아파트촌으로 탈바꿈하고 있다.

은평구 내 33개 정비구역 중 8곳을 제외한 25개 구역들이 이미 입주를 완료하거나 철거 후 착공단계에 돌입했으며, 나머지 구역들도 현재 사업 추진의 고삐를 당기고 있다.
여기에 수도권광역급행철도(GTX) A노선 착공과 신분당선 연장, 수색역-DMC역세권 개발 등의 굵직한 호재들도 향후 은평구 주택시장의 장밋빛 전망에 힘을 보태고 있다.

◇ 수색·증산뉴타운, 서울 서북부 대표 주거단지로 ‘우뚝’


서울 은평구 수색7구역 재개발 아파트 신축공사 현장. 사진=김하수 기자이미지 확대보기
서울 은평구 수색7구역 재개발 아파트 신축공사 현장. 사진=김하수 기자


은평구 수색동과 증산동 일대 79만3028㎡를 재정비하는 수색·증산뉴타운 사업은 인근 서대문구 가재울뉴타운과 북측의 은평뉴타운을 포함해 서울 서북부를 대표하는 재개발 사업지로 꼽힌다.

총 9개 구역에 1만1300여가구의 대규모 주거타운을 조성하는 이 사업은 지난 2005년 3차 뉴타운으로 지정된 이후 수색 변전소 이전 문제와 글로벌 경제위기가 터지면서 사업 추진에 부침을 겪다가 2010년대 들어와 사업에 탄력이 붙기 시작했다.

수색·증산뉴타운 일대는 지하철 6호선과 경의중앙선, 공항철도 등 3개 노선이 지나는 ‘트리플 역세권’ 입지에 광화문 종로로 대표되는 강북 도심과 차량으로 20분 안에 연결되는 교통의 요지로 꼽힌다.

또한 수색역세권개발, 상암 롯데복합쇼핑몰 등 대형호재도 예정돼 있다. 수색역세권개발 사업은 DMC역~수색교에 이르는 약 32만㎡ 부지 중 철로를 제외한 약 22만㎡를 상업·문화·업무시설로 개발하는 것이 골자다. 주민들의 기피시설이었던 수색변전소는 지하화한 뒤 지상 부지에 업무시설과 문화 체육시설 등을 건립하는 계획을 추진 중이다.

서울 마포구 상암 디지털미디어시티(DMC) 복합쇼핑몰 사업도 빠르면 연내 첫 삽을 뜰 전망이다. 서울시는 지난 2011년 DMC 상업용지 I3, I4, I5구역 등 3개 필지 총 2만644㎡를 복합쇼핑몰 조성을 위한 특별계획구역으로 지정하고 2013년 4월 롯데쇼핑과 1972억 원에 부지 매각계약을 체결했다.

전문가들은 상암DMC 롯데몰이 완공될 경우 이 시설이 서울 서북부 중심 상업지구 역할을 할 것으로 보고 있다. 대형 상업시설이 비교적 부족한 마포·은평·서대문구 일대의 수요를 끌어당기면서 상암DMC의 부도심 기능을 확충할 것이란 설명이다.

이러한 대형 호재에 힘입어 수색·증산뉴타운 일대 재개발구역들도 사업 추진에 가속페달을 밟고 있다.

은평구에 따르면 수색·증산뉴타운 8개 구역 중 지난해 6월 준공한 수색4구역(DMC롯데캐슬더퍼스트)과 사업시행인가를 완료한 수색8구역·증산5구역을 제외하고 나머지 5개 구역은 현재 아파트 공사가 한창이다.

속도가 제일 빠른 사업지는 수색9구역과 증산2구역(DMC센트럴자이)이다. 지하철 6호선, 경의중앙선, 공항철도가 연결되는 디지털미디어시티역에 인접한 역세권에 속해있다.

수색9구역(DMC SK뷰)은 오는 10월 입주를 앞두고 있다. 시공사는 SK건설로 753가구가 신축된다. GS건설이 시공하는 증산2구역(DMC센트럴자이)은 내년 3월 입주 예정으로 1388가구 규모의 대단지로 탈바꿈할 전망이다.

지난해 8월 일반분양에 돌입한 수색6구역(DMC파인시티자이)과 7구역(DMC아트포레자이)은 오는 2023년 상반기 입주를 목표로 공사가 진행 중이다. 수색6구역은 1223가구, 수색7구역은 672가구가 신축 예정으로 두 구역 모두 GS건설이 시공을 맡아 향후 2000여가 가구 규모의 ‘자이 브랜드타운’으로 거듭날 전망이다.

수색13구역(DMC SK뷰아이파크포레)은 지난 2017년 11월 SK건설·현대산업개발 컨소시엄을 시공 파트너로 맞이해 지난해 8월 일반분양을 완료했다. 일반분양 당시 서울지역 분양 단지 내 역대 최고 청약경쟁률인 평균 340.3대 1의 경쟁률을 기록하며, 시장의 관심을 한 몸에 받기도 했다. 총 1464가구 규모로 신축되며 오는 2023년 7월 입주 예정이다.

은평 ‘재개발 3총사’ 사업 가속페달…9000가구 매머드단지로 재탄생

서울 은평구 대조1구역 재개발 공사 현장. 사진=김하수 기자이미지 확대보기
서울 은평구 대조1구역 재개발 공사 현장. 사진=김하수 기자

은평구에는 수색·증산뉴타운 사업외에도 지하철 3호선 노선을 따라 재개발사업이 탄력을 받고 있다. 대표적인 곳이 ▲대조1구역 ▲갈현1구역 ▲불광5구역 등 일명 ‘은평구 재개발 3총사’라 불리는 구역이다.

3개 구역 중 사업진행 속도가 가장 빠른 대조1구역은 올 하반기 일반분양을 목표로 사업을 추진하고 있다. 재개발 이후 아파트 2451가구와 부대복리시설, 근린생활시설 등이 조성될 예정이다. 현대건설이 시공을 맡았으며, 현재 철거 작업이 진행 중이다.

입지적으로는 불광역과 연신내역, 구산역, 역촌역 등 4개역이 자리 잡고 있는 역세권에 속한다. 특히 향후 일산에서 서울 강남 삼성역까지 연결되는 수도권 광역급행철도(GTX) A노선과 신분당선 삼송 연장선까지 개통될 경우 명실공히 ‘황금 교통라인’ 입지에 속할 전망이다.

조합은 오는 6월 관리처분계획 변경총회 개최 이후 하반기 일반분양에 돌입할 계획이다.

3호선 연신내역과 인접한 갈현1구역은 총 사업비 9200억 원 규모의 강북권 최대 재개발사업지로 꼽힌다. 지난해 롯데건설을 시공사로 선정했으며, 재개발 이후 4116가구 규모의 매머드 단지로 거듭날 전망이다.

최근 감정평가와 조합원 분양신청을 마감한 갈현1구역은 연내 관리처분계획 인가 신청을 목표로 사업을 추진 중이다.

불광5구역 재개발사업은 은평구 불광동 238 일대에 아파트 2389가구를 신축하는 프로젝트다. 2008년 정비구역으로 지정됐으며 2010년 12월 토지 등 소유자 75.9%에게 동의를 얻어 조합이 설립됐다. 지난해 9월 사업시행인가 신청을 완료했으며, 현재 은평구청의 인가를 기다리고 있다.

불광5구역은 지하철 3·6호선 환승역인 불광역과 수도권 광역급행철도(GTX) A노선이 통과하는 연신내역, 신분당선 서북부 연장 예정지(미정)인 독바위역 사이에 위치해 입지가 뛰어나다는 평가다.

신탁방식 추진·안전진단 돌입 등 재건축사업 ‘활기’

서울 은평구 불광 미성아파트 단지 전경. 사진=김하수 기자이미지 확대보기
서울 은평구 불광 미성아파트 단지 전경. 사진=김하수 기자

은평구 일대 재건축사업도 활기를 띄고 있다.

역촌1구역 재건축사업은 ‘센트레빌 파크 프레스티지’라는 단지명으로 올 상반기 일반분양을 앞두고 있다. 동부건설이 시공하는 이 단지는 8개 동, 총 752가구 규모로 지어진다. 서울 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있으며, 서부시립 서북병원과 봉산공원, 구산근린공원 등이 가깝다.

지난 2006년 추진위원회 설립 이후 주민 내홍으로 사업이 원점으로 돌아갔던 불광1구역 재건축사업도 최근 신탁방식 정비사업 날개를 달고 순항하고 있다.

이곳은 지난 2019년 조합설립인가를 받은 후 비대위 측의 소송으로 인해 조합설립이 무효로 돌아가는 등 사업추진에 많은 어려움을 겪었던 현장이다. 이에 주민들은 안정적인 자금조달이 가능하고, 빠른 사업 추진이 가능한 신탁방식 정비사업을 도입하기로 결정하고 최근 하나자산신탁을 사업시행자로 선정했다. 재건축사업을 통해 아파트 527가구가 들어설 예정이다.

지난해 6월 재건축 2차 정밀안전진단에서 고배를 마신 은평구 불광동 미성아파트는 최근 재건축 사업을 위한 정밀안전진단에 다시 착수했다.

1988년 준공된 미성아파트는 1340가구 규모의 대단지다. 용적률은 227%, 건폐율은 17% 수준이다. 이 단지는 앞서 재건축을 추진한 바 있다. 1차 안전진단에서 D등급(조건부 재건축) 판정을 받았지만, 지난해 6월 적정성 심사에서 반려됐다. 적정성 심사는 1차 안전진단에서 D등급을 받은 단지가 거쳐야 하는 2차 안전진단 절차다. 적정성 심사 관문을 통과해야 재건축 사업을 시작할 수 있다.

미성아파트 재건축 추진위 관계자는 “지난해 적정성 심사 결과 생애주거비용분석(Lcc) 평가점수 미달이라는 사유로 정책 관문을 통과하지 못했다”면서 “이번에 재도전한 2차 정밀안전진단 평가 결과는 오는 8일 경 나올 예정”이라고 말했다.

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[관련기사] 은평구, 집값도 고공행진…수색뉴타운 아파트, 3년새 2배↑

서울 은평구 일대 아파트 매매가격이 정비사업 개발 기대감과 수도권 광역급행철도 개통 등 교통 호재를 업고 고공행진을 이어가고 있다.

한국부동산원의 분기별 공동주택 실거래가격지수 자료에 따르면, 지난 2019년 1분기부터 지난해 4분기까지 2년간 은평구 아파트 실거래가격지수 변동률은 29.7%를 기록했다. 실거래가격지수는 실제 거래된 매매가격만 집계해 수치화한 것으로 시장 상황을 잘 반영한다.

지난해 6월 입주한 ‘DMC 롯데캐슬 더퍼스트‘(수색4구역) 전용면적 59㎡는 2017년 10월 5억 4000만 원에 분양권이 거래된 이후 지난해 11월 10억 5000만 원에 거래가 완료됐다.

입주를 6개월 정도 남겨 둔 ‘DMC SK뷰’(수색9구역) 전용면적 59㎡도 2019년 5월 7억 1600만 원에 매매계약 체결된 뒤 현재 12억 원에 분양권이 거래되고 있다.

은평구 내 준신축 아파트 가격도 꾸준히 상승세를 타고 있다. 지난 2011년 입주한 북한산힐스테이트7차(불광7구역 재개발) 전용면적 59㎡의 매매가격은 2016년 중반까지 5억 원 후반대를 유지해 오다 2017년 6억 원 중반→2018년 7억 원→2019년 8억 원 중반으로 꾸준하게 올랐다. 올해 1월 들어서는 9억 5000만 원에 거래가 이뤄졌다.

서울 은평구 불광동 북한산힐스테이트7차 단지 전경. 사진=카카오맵 로드뷰 캡처이미지 확대보기
서울 은평구 불광동 북한산힐스테이트7차 단지 전경. 사진=카카오맵 로드뷰 캡처


불광동 A공인중개업소 관계자는 “해당 아파트는 GTX-A 노선 정차역인 연신내역을 도보로 이용할 수 있는 유일한 브랜드 단지로, 지난해부터 꾸준히 매수 문의가 이어지고 있다”면서 “매물 자체가 희귀해 나오는 즉시 거래되고 있다”고 전했다.

또다른 부동산업계 관계자는 “은평구는 서울에서도 비교적 집값이 싼 편이고, GTX-A 노선 등 교통망 호재를 안고 있어 주거 수요가 몰리고 있다”고 전하며 “여기에 대규모 정비사업들도 하나 둘 가시화되는 분위기여서 당분간 집값 상승세가 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com