모건 스탠리 "美 주택시장 거품 아니다"

미국 주택 가격이 고공행진을 지속하고 있지만 이는 결코 거품이 아니라고 모건스탠리가 평가했다.

미 주택시장은 지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 이후 연방준비제도(연준)의 통화완화에 따른 사상최저 수준 주택담보대출(모기지) 금리, 재택근무 확산에 따른 교외지역 주택 구입 붐 등에 힘입어 활황세를 이어가고 있다.
미 경제 부문 가운데 가장 먼저 회복 시동을 걸었다.

주택 수요는 급증하는 반면 코로나19 봉쇄 기간 주택 신축에 제동이 걸렸고, 기존 주택 소유주들은 모기지 금리 부담이 적어진데다 행정부가 지급하는 수표와 봉쇄에 따른 소비 둔화세 덕택에 금융부담이 완화돼 집을 내놓지 않으면서 주택 공급은 크게 줄어 집 값 상승세가 가팔랐다.

치솟는 집값은 주택시장이 이제 거품 영역에 진입한 것이 아니냐는 우려를 불러 일으키기도 했다.

모건스탠리는 그러나 거품 논란은 기우라고 못박았다.

5일(현지시간) 야후파이낸스에 따르면 모건스탠리의 시장전략가 비슈와나트 티루파투르는 고객들에게 보내는 분석노트에서 "미 주택시장이 거품을 경험하고 있지 않다는 강한 확신을 갖고 있다"고 잘라 말했다.

티루파투르와 그의 분석팀 역시 "미 주택시장이 뜨겁게 달아오르고 있다"며 높은 열기에는 공감했다. 스탠더드 앤드 푸어스(S&P) 케이스 실러 주택지수로 볼 때 지난 1년간 미 주요 도시 집 값이 12.2% 오른 것은 시장 열기가 뜨겁다는 것을 보여주는 것이라는 평가다.
티루파투르는 "(S&P케이스실러 주택지수 상승분은) 단 1년 만에 미 주택 판매가 중간값이 3만5000 달러 상승했다는 것을 의미한다"면서 "이는 2006년 이후 가장 가파른 상승세"라고 지적했다.

2006년 가파르게 치솟던 집 값은 이듬해 급락세로 돌변했고, 이로 인해 우량 모기지 아래 등급인 서브프라임 모기지 위기로 이어지며 월스트리트의 리먼브라더스 파산을 불렀다. 2008년 세계금융위기의 시작이었다.

그러나 티루파투르는 지금 미 주택시장 상승세는 거품도 아니고, 무엇보다 2006년 식의 흐름도 결코 아니라고 평가했다. 그는 이번에는 다르다고 강조했다.

모건스탠리는 지금 미 주택시장은 높은 수요 속에 공급이 달리는 전형적인 공급자 주도 시장으로 "지속적으로 탄탄한 토대"를 만들어내고 있다고 평가했다.

티루파투르는 그러나 주택 가격 상승세는 꺾일 것으로 전망했다. 그는 "집 값이 지금처럼 가파른 상승세를 앞으로도 계속 이어질 것임을 말하는 것이 아니다"라며 "주택 가격이 계속해서 오르기는 하겠지만 지금보다는 (상승세가) 좀 더 완만해질 것"이라고 전망했다.

한편 티루파투르는 2008년 세계금융위기 원인에 관해 오해가 있다면서 그저 신용 수준이 낮은 이들에게 무차별적으로 은행들이 대출을 해준데서 비롯된 것만은 아니라고 지적했다.

그는 은행에서 모기지를 얻은 차입자들의 신용점수, 소득대비 부채율 등 신용도에 붙는 위험인 차입자 위험과 디폴트(채무불이행) 위험이 높은 이들에게 모기지를 제공하는 상품위험 2가지 위험으로 구분해 분석할 필요가 있다고 말했다.

티루파투르는 금융위기 당시에는 차입자 위험보다 상품위험이 훨씬 더 가파르게 높아졌다면서 은행들이 앞 뒤 가리지 않고 디폴트 위험이 높은 이들에게 주택융자대출에 나선 것이 부동산 거품과 금융위기를 불렀다고 지적했다.

금융위기 뒤 미국은 금융규제를 대폭 강화해 모기지 기준을 엄격하게 지키고 있다.


김미혜 글로벌이코노믹 해외통신원 LONGVIEW@g-enews.com

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