서울 노후아파트 비율 느는데…재건축은 ‘제자리걸음’

서울 아파트 노후화가 갈수록 심화되고 있는 것으로 나타났다. 그러나 겹겹이 쌓인 정부의 규제로 재건축은 여전히 제자리걸음을 하고 있어 노후 아파트에 대한 정비사업이 시급하다는 지적이 나온다.

최근 국민의힘 태영호 의원실이 국회입법조사처로부터 제출받은 '서울시 노후 아파트 현황' 자료에 따르면 2020년 기준 서울 아파트 총 2만4439동 중 사용승인일로부터 30년이 지난 아파트는 4124동으로 전체의 16.8%를 차지했다.
연도별로 보면, 30~40년 미만 아파트는 3097동, 40∼50년 미만은 854동이었다. 50년 넘은 아파트도 173동이나 됐다.

서울시 노후 아파트는 2016년 3391동이었으나 2020년에는 4124동으로 5년 새 21% 이상 급증했다. 특히 50년 이상 된 아파트는 2016년 17동에서 2020년 173동으로 917%나 증가했다.

이처럼 서울에서 노후 아파트가 급증하고 있는 원인으로 업계는 정부의 재건축 규제 강화 기조를 꼽는다.

앞서 정부는 ‘주택시장 안정화’와 ‘투기근절’이라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 ▲재건축 조합원 지위양도 금지 ▲분양가상한제 ▲재건축 초과이익환수제 ▲안전진단 강화 ▲2년 실거주 의무 등 재건축사업 규제책을 잇달아 발표했다.

최근에는 서울시와 공동으로 투기과열지구 내 재건축 조합원의 지위양도 제한 시점을 기존 ‘조합설립인가 이후’에서 ‘안전진단 통과 이후’로 앞당기는 방안을 내놨다. 시세차익을 노리고 재건축시장에 뛰어드는 투기 수요를 사전에 차단하겠다는 의도다.

서울 노후아파트 주민들은 “정부의 재건축 규제로 사업 진척이 더딘데 이번 조치로 정부가 소유주 재산권마저 침해하려한다”고 즉각 반발했다.
실제로 ‘재건축 잠룡’으로 꼽히는 서울 주요 아파트들은 재건축 사업 추진이 지지부진한 상황이다.

강남 재건축 대어로 꼽히는 서울 강남구 대치동 은마아파트는 2002년 말 재건축 추진위원회가 설립되고 2005년 안전진단을 받은 이후 현재까지 정비계획조차 수립하지 못한 상태다.

강남구 압구정동 아파트들도 최근 조합설립에 박차를 가하는 등 속도를 높이고 있지만 서울시의 지구단위계획이 나와야 실질적인 진행이 가능한 상황이다.

높은 안전진단 기준도 재건축을 가로막는 주요 원인으로 작용하고 있다. 정비업계에 따르면 지난 2018년 2월 안전진단 규제 강화 이후 ▲양천구 목동 6단지 ▲마포구 성산시영 ▲도봉구 삼한 ▲서초구 방배삼호 ▲여의도 목화아파트 등 5개 단지만 재건축 안전진단을 통과한 것으로 나타났다.

실제로 14개 단지로 구성된 양천구 목동 신시가지 아파트들은 지난해 말부터 재건축 추진 열의를 보이고 있지만 높은 재건축 정밀안전진단 기준 벽에 막혀 번번이 고배를 마시고 있다.

전문가들은 신규 택지 공급이 어려운 서울에서 재건축사업을 막으면 중장기적으로 공급물량 부족이 불가피하다는 견해다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “서울 주택공급의 핵심 축인 재건축사업을 옥죄면 결국 도심지역의 공급이 제한될 수밖에 없다”면서 “주거시설의 정비가 시급한 지역에 대해서는 빠르게 정비사업을 추진할 수 있도록 정부가 유도할 필요가 있다”고 강조했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com