‘부르는대로?’…아파트 호가·실거래가 다른 이유 있나

정말 실제로 거래가 이뤄지고 있을까?

현재 아파트 등 집값이 치솟고 있는 상황에서 아파트 가격을 보면 강남의 경우 30억 원, 40억 원 등 대다수다. 60억~70억 원 이상인 경우도 있다. 일반 직장인들의 생활상 거래가 가능할 것으로 생각되지 않는 가격대라고 할 수 있다.
그런데 왜 그런 가격이 나오는 것일까.

한 포털에서 제공하는 부동산 시세 정보를 보면 서울 서초구 반포 A아파트의 경우 전용 116㎡의 경우 매매가가 32억 원 정도 한다. 전세도 12억 원 이상이다.

주목 받는 서울 강남구 압구정동 B아파트의 경우 반포 A아파트와 같은 전용 116㎡의 경우 매매가가 37억 원 정도하며 대형인 202㎡는 65억 원이나 한다.

이른바 호가다. 이는 팔려는 사람, 매도인이 원하는 가격으로 제시하는 가격이라고 할 수 있다. 비쌀수록 좋다. 하지만 사려는 사람, 매수인의 입장은 이와 대비될 수 있다. 쌀수록 좋다. 그렇다면 실제 매매나 전·월세 등 현실상 거래가 이뤄지는 실거래가는 어떻게 될까.

서울 강남구의 한 공인중개사무소 관계자는 "B아파트 13차 단지 전용 116㎡의 경우 지난 6월 거래 실제 매매가가 34억 원에 이뤄졌다"면서 "이 거래가격은 하한가의 경우지만 그래도 1년여 전인 2020년 10월의 29억 5000만원 보다 7억 5000만원 오른 가격이며, 2년 전인 2019년 7월의 28억 원과 비교하면 2년새 9억 원이나 오른 것"이라고 밝혔다.

그는 "전세 가격도 같은 규모를 기준으로 볼 때 거의 10억 원 이상"이라면서 "월세도 보증금만 6억 원이 넘으며, 월 200만 원 이상"이라고 덧붙였다.
한 공인중개사가 예로 든 이 아파트만을 볼 때 실거래가가 34억 원인데 부동산 사이트에는 37억 원으로 명시돼 있다. 이런 가격은 시세가 아닌 호가라고 할 수 있다.

그렇다면 호가와 실거래가는 왜 차이가 나는 것일까.


한 부동산 전문가는 "아파트 가격이 오르기를 기대하는 매도인은 가격이 높을 수록 이득이 되기에 의도적으로 가격을 높게 부른다"면서 "실거래가 신고가 실제로 거래를 하지 않고도 올려 놓을 수 있는 허점이 있어 투기 세력들이 이를 악용하는 경우가 많다"고 지적했다.

그는 "그들은 실제 높은 가격으로 아파트 매매계약서를 작성한 뒤 본 계약은 하지 않아 실거래 기준 가격만 올려 놓는 수법을 사용한다"면서 "의도적으로 높은 가격으로 호가를 형성해 이를 기준 가격이 되게한 후 조금 낮은 가격에 매물을 올려 신속히 팔고 빠지는 행위가 적지 않다"며 사례를 들었다.

서울 외곽의 한 공인중개사무소 관계자는 "일부 매도인이 호가를 올려 놓고 측근과 형식으로 그 가격에 거래한 것처럼 신고하고, 실제로는 거래 잔금 기간을 길게 잡았다가 일정 기간 후 취소한다"면서 "이렇게 올려 놓은 호가를 다른 매도인들이 보고 그 가격에 거래된 것으로 알고 자신은 그들이 고의로 올려놓은 호가보다 싸게 급매물을 내놓으면 매수인은 이를 모른 채 그 가격에 사면 결국 시세보다 비싼 호가에 매입하게 되는 경우라고 할 수 있다"고 밝혔다.

사실 지난 2006년 시행된 부동산 실거래가 신고제는 이 같은 불법, 사기 거래를 막기 위해 도입된 제도다.

따라서 부동산 매매 시에는 실거래가 등의 계약 내용을 시·군·구 지자체에 의무적으로 통보해야 한다. 부동산 중개업소와 거래 당사자는 계약 체결일로부터 60일 이내에 실제 거래가격을 신고해야 한다.

그런데 매수자는 취득·등록세 인상, 매도자는 양도소득세가 인상되는 부담에 따라 이를 회피하기 위해 편법을 쓰는 문제가 나타났다. 이들은 세금을 낮추기 위해 실제 거래가격 대신 가격을 낮춘 다운계약서, 이중계약 등 불법행위를 한다.

이런 위반행위 적발 시 취득세 3배 이하의 과태료 등을 받게 되고 공인중개사는 자격박탈, 벌금이나 징역형 등 처벌을 받게 된다.

호가는 가격이 높아도 실제와 차이가 클 경우 매매되기 어려운, 말 그대로 부르는 값이다. 직접 매매가 이뤄지지 않으면 아무 의미가 없다.

포털 등 부동산 정보 사이트에 올려진 매매 가격만 보고 그대로 거래를 하게 되면 시세보다 높게 사는 낭패를 보게될 수 있다. 따라서 전문가들은 '아파트 거래땐 번거롭더라도 실거래가 확인 후 나서는 것이 바람직하다'고 권한다.


최환금 글로벌이코노믹 기자 hgchoi@g-enews.com