‘서로 돕는 사이?’…시행-시공사 관계성 살펴봐야

역세권은 아파트 단지가 지하철 역에서 가까운 입지를 말한다. 지하철이나 기차역을 중심으로 보통 500m 이내 지역으로, 도보 5~10분 안팎인 지역을 뜻한다. ~세권은 가격, 선호도 등 부동산 가치를 결정하는 중요한 요소로서 그 가운데 역세권을 우선으로 꼽는다.

그런데 이처럼 우선순위에 드는 역세권 아파트임에도 손사레를 치는 곳이 있다면 입장이 어떨까.
실례로 고양시 삼송역과 접해 있는 한 유명 브랜드 주상복합 아파트가 입주 당시 부실시공과 하자 보수 등으로 물의를 빚었다.

당시 입주예정자들은 단지 외벽 도색 미흡과 옥상 상층부 부실 마감공사, 일부 동 로비 천장 누수, 각 세대 천장 누수와·도배 부실 등을 지적했으며, 전체 사전협의 없이 단지 내 상가 입주도 부당하다고 주장했다.

이곳은 시행사 A개발과 시공사 B건설이 분양한 단지로, 입주를 얼마 앞둔 시점에서 하자 등으로 불안을 느낀 일부 입주예정자들이 언론 제보 등 집단항의로 논란이 커져 시행사와 시공사 모두 문제해결 등으로 어려움을 겪었다.

이처럼 시행사와 시공사 모두 곤경에 처한 경우도 있지만 시행사나 시공사에서 책임 회피를 하거나 책임 떠넘기기를 하는 경우도 있다.

이럴 경우 수요자나 입주자 입장에서는 시행사와 시공사로 인해 피해나 곤란을 겪는 경우 보상 문제가 난감해질 수 있다.

그렇다면 시행사와 시공사는 서로 돕는 사이인가 아니면 개별 이익이 우선인 관계인가. 결론 먼저 말하면 시행사와 시공사는 '따로 또 같이'처럼 별개이면서 함께하는 존재라고 할 수 있다.
간략히 말하면 시행사는 건설, 분양 등 전반 업무 관리를 하는 업체이며, 시공사는 해당 건축물에 대한 공사를 책임지는 업체라고 할 수 있다.

따라서 아파트 등 주택이나 상가를 분양받을 경우 확인해야 할 부분은 시행사이며, 시공사는 단순 공사만 하는 업체로 분양과 관련해서 아무 의미가 없다.

여기서 문제가 되는 것이 시공사 브랜드이다. 보통 아파트, 상가 등을 분양할 때 시행사 명칭은 크지 않게 표기하고 유명한 시행사 명칭이나 브랜드를 크게 강조한다.

이에 일반 수요자들은 이른바 '듣보잡'의 시행사 이름보다 힐스테이트, 푸르지오, 이편한세상 등 시공사의 유명 브랜드민 보고 판단할 수밖에 없다.


이처럼 입주 전에 중대 하자가 발견될 경우 입주예정자들은 시행사에 항의하거나 보상을 요구하기보다 '당연히' 시공사인 유명 건설업체에 항의하게 된다.

하지만 시공사는 단지 아파트나 오피스텔, 상가 등을 건축해주는 곳으로, 이 외의 대상에는 아무런 책임이 없으며 책임을 지려 하지도 않는다.

그렇다면 토지를 매입하고 건축에 대한 자금을 지출하는 등 해당 건축물에 대한 사업 주체인 시행사는 크게 책임이 없는가에 대한 문제 소지 여부와 관련한 지적이 나온다.

건설사의 역량, 능력보다 브랜드, 지명도를 우선해 규모나 실제 건설 상황을 아랑곳하지 않아 낭패를 당할 경우 책임여부에 대한 논란이 되는 것이다.

서울시에 소재한 한 중견 건설업체 관계자는 "토지 매입에서 입주자 모집 등 모든 분양 관련 업무를 총괄하기에 는 비용과 인력 등 많은 필요 조건이 발생하게 된다"면서 "따라서 시행 관련 업무와 시공 관련 업무로 구분해 진행하는 것이 수월하기에 어떤 분양사업이든 시행사는 시공사를 선정해 진행하는 것이 일반화돼 있다"고 설명했다.

시행사와 시공사가 구분되는 사업은 소규모인 경우가 많아 건축 사업 도중 부도가 날 경우 입주자 등의 피해가 우려되기도 하다.

이에 대비해 신탁사를 지정하는데, 이 업체가 신규 분양 사업에 대한 투자금을 안전하게 감독함으로써 시행사 문제로 인한 피해를 예방할 수 있다.

힌 부동산 전문가는 "시행사와 시공사가 다르거나 불편한 관계일 경우 하자 보수 등 관리 문제가 생길 수 있어 브랜드나 업체의 유명세보다 내실이 중요하다"면서 "토지 매입에서 분양, 준공까지 시행과 시공을 한 건설업체에서 담당하는 아파트나 오피스텔, 상가 등이 안전할 수 있다"고 밝혔다.

경기 양주시의 한 공인중개사무소 관계자는 "신도시의 경우 시행과 시공이 공기업이나 대기업의 참여가 많아 일정 부분 안심할 수 있다"면서 "한 업체에서 시행과 시공을 담당하는 분양 현장을 선택하는 것이 바람직하며 다"고 밝혔다.

그는 "과거에는 건설업체에서 시행과 시공을 모두 담당했지만 IMF 외환위기를 계기로 자금 부담을 덜기 위해 시행과 시공을 분리해 진행하는 역할 분담이 이뤄진 것으로 알고 있다"면서 "특히 재개발, 재건축이나 자체 분양 사업이 아닌 경우 시행사보다 시공사나 브랜드에 더욱 치중하는 경우가 많은데 부실 시공이나 하자문제 등에 대비해 시행사와 시공사의 관계를 유념하는 것이 필요하다"고 지적했다.

따라서 건설 분야에서 시행사와 시공사 모두 각각의 역할이 있기에 이를 충실히 수행할 수 있는 업체인가를 파악한 후 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있다.


최환금 글로벌이코노믹 기자 hgchoi@g-enews.com