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10% 보증금-입주분양가 보장 여당발 ‘누구나집’, 성패 관건은 '건설사 참여'

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10% 보증금-입주분양가 보장 여당발 ‘누구나집’, 성패 관건은 '건설사 참여'

민주당 주도 주택공급 카드...분양가 10%만 선납하면 10년 후 분양 우선권 부여
시공사 "집값 하락 시 사업 손해" 회의적..전문가 “사업자 유인 인센티브 보완해야”

송영길 더불어민주당 대표가 지난 6월 1일 서울 여의도 이룸센터에서 열린 '누구나집 5.0 및 누구나주택보증 시스템 도입방안 세미나'에 참석해 축사를 하고 있다. 사진=뉴시스이미지 확대보기
송영길 더불어민주당 대표가 지난 6월 1일 서울 여의도 이룸센터에서 열린 '누구나집 5.0 및 누구나주택보증 시스템 도입방안 세미나'에 참석해 축사를 하고 있다. 사진=뉴시스
정부가 부동산시장 안정을 위한 추가 주택 공급방안으로 여당인 더불어민주당의 ‘누구나집’ 카드를 꺼내 들었다.

사업 공모 단계에서 10년 뒤 분양가를 확정될 뿐만 아니라 집값의 10%만 보증금으로 내고 10년을 살 수 있는 주택 형태다. 정부는 주택 구입자금이 부족한 실수요자에게 ‘누구나집’이 내 집 마련의 확실한 기회를 제공할 것으로 기대하고 있다.
그러나, 사업 주체인 건설사의 낮은 분양수익과 10년 후 주택 경기 불확실성 등 우려 때문에 건설업계 참여를 이끌어내기 쉽지 않을 것이라는 지적도 나온다.

민주당과 국토교통부는 8일 인천 검단과 경기도 의왕 초평, 화성 능동 등 수도권 3개 지역 6개 지구에 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택(누구나집)’ 6075가구 공급을 위한 사업자 공모에 돌입했다.

누구나집은 무주택자가 집값의 10% 수준의 낮은 보증금으로 입주권을 얻어 10년간 임대로 거주한 뒤 분양시점이 되면 입주 전 미리 확정한 분양가로 우선 분양받을 수 있는 형식의 민간임대주택이다.

분양가격 10% 수준의 보증금을 내고 일반공급은 주변시세의 95% 이하, 특별공급은 85% 이하의 저렴한 임대료로 10년간 살 수 있다. 임대 종료 후 사업초기에 사전 확정된 분양전환가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양한다. 입주 때 10년 뒤 분양가격이 미리 정해지기 때문에 분양가 이상의 시세차익이 발생하면 개발이익을 사업자와 임차인이 공유해 시세차익도 볼 수 있다.

분양가는 사업자가 공모기관에서 정한 분양전환가격의 상한 범위 내에서 제시하는데, 상한선은 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한다. 주택 시세보다 낮은 감정가격을 기준으로 분양가가 정해지기 때문에 예상보다 더 낮아질 수 있다고 국토부는 설명한다.

문제는 분양전환 시점에 집값이 하락할 경우 민간사업자(건설사)의 손해가 불가피한데 관련 세부 보전방안이 빠져있다는 점이다.
누구나집은 시공사가 임대사업자로 참여하는 사업이기 때문에 건설사의 참여가 있어야만 추진이 가능하다. 따라서 업계는 민간 사업자들의 참여 여부가 사업 성패를 가를 것으로 인식한다.

이은형 대한건설정책연구원 선임연구원은 “집값의 일부만 있더라도 장기적으로는 내집 마련을 가능케 하자는 제도의 취지에는 공감한다”면서도 “건설사 입장에서는 분양전환시 수익상한은 제한되는데 분양시점에서 집값이 하락할 경우에 보전 내용은 불분명하다”고 말했다.

대형건설사의 한 관계자는 “시공사의 수입은 임대료와 분양가인데 분양가가 낮게 책정될 경우 시공사의 수익은 줄어들 수 밖에 없다”면서 “임대료 수준도 집값의 10% 수준에 불과해 분양 전까지 시공사가 얻을 수 있는 수익은 한계가 있다”고 지적했다.

또한, 누구나집 프로젝트가 현재 건설업계로부터 외면 받고 있는 ‘공공지원 민간임대주택’의 전철을 밟을 것이라는 우려도 나온다.

공공지원 민간임대주택의 뿌리는 박근혜 정부의 ‘뉴스테이’(기업형임대주택) 정책이다. 공공 대신 정부와 공공기관이 택지와 기금을 지원해 주고, 건설사 등 민간사업자가 사업을 시행하는 방식이다.

그러나, 민간건설사에게 과도한 특혜를 준다는 지적이 잇따르자 현 정부는 ‘뉴스테이’를 사실상 폐지하고, 공공성 요건을 강화한 ‘공공지원 민간임대사업’로 간판을 바꿔 달았다.

현재까지 이 사업은 명맥을 유지하고 있지만, 공공성 요건이 강화된 탓에 건설사들 참여는 저조한 실정이다.

건설업계 관계자는 “전 정부가 임대주택 공급에 민간참여를 활성화하자는 취지에서 뉴스테이를 도입했지만, 현 정부 들어 공공지원 민간임대로 바뀌면서 수익성이 크게 줄어 건설사 입장에서는 굳이 사업 참여의 필요성을 못느끼고 있다”면서 “이번 누구나집 사업도 더 확실한 정부의 인센티브가 있어야 사업자 참여가 보장될 것”이라고 말했다.

자료=국토교통부이미지 확대보기
자료=국토교통부



김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com