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중국 최대 부동산 개발업체 절반 베이징 ‘레드 라인’ 넘었다

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중국 최대 부동산 개발업체 절반 베이징 ‘레드 라인’ 넘었다

중국의 30대 부동산 개발업체 절반이 정부의 대출 3대 ‘레드 라인’을 넘어섰다. 사진=로이터이미지 확대보기
중국의 30대 부동산 개발업체 절반이 정부의 대출 3대 ‘레드 라인’을 넘어섰다. 사진=로이터
중국의 30대 부동산 개발업체 중 거의 절반이 중국 정부가 도입한 부동산 부문 대출 허용 규칙 중 적어도 하나를 위반하고 있는 것으로 나타났다.

지난해 8월 중국 정부는 자산 대비 부채 비율, 자본 대비 순 부채, 단기 차입 현금 등 3가지 지표에 따라 부동산 개발업자의 부채를 제한하는 '3대 레드라인'을 공개했다.
파이낸셜타임즈는 중국 부동산그룹 KE홀딩스의 자료를 토대로 지난달 14일 현재 30대 개발업체 중 14개 업체가 최소 1개 이상 레드라인을 위반한 것으로 나타났다고 보도했다. 이들 14개 회사는 작년에 30대 개발업체 매출의 대부분을 차지했다.

이번 조사는 세계에서 가장 부채가 많은 부동산 개발업체 중국 헝다 그룹이 지난 달 이자를 내지 못한 후 채무불이행 직전으로 몰린 가운데 나왔다.

중국의 부동산 대출 규제와 헝다 그룹의 문제는 세계 시장을 뒤흔들었다. 헝다는 중국의 빠른 성장을 뒷받침하며 수년간 중국의 부동산 개발에 자금을 투입해 왔고, 지금은 중국 정부가 통제하려고 하는 규제의 가장 극단적인 위험에 직면해 있다.

30개 개발사 중 일부는 3개 중 2개 이상의 레드라인을 위반하고 있었다. 이들 중 헝다 그룹과 광저우 R&F 등의 유동성 위기는 중국 경제 전반에 대한 우려를 불러일으켰다. 부동산에만 그치지 않고 여파가 확산될 것이라는 걱정이다. 중국에서 부동산은 경제 성장의 큰 비중을 차지한다.

S&P 글로벌은 중국 정부가 부동산 대출의 레드 라인 규정에 대한 공식적인 성명을 발표하지는 않았지만, 지난 여름부터 중국 국영 언론에 널리 보도되고 있다고 언급했다. 부채비율은 중국 부동산 개발업자 대부분의 지표로 작용한다. 부채에서 회사의 현금 보유액을 뺀 다음 자본과의 차이를 측정함으로써 회사의 리스크를 측정한다.

지난해 매출 기준 중국 최대 개발업체인 컨트리가든홀딩스의 부채비율은 6월 현재 78.5%로 70%를 넘어섰다. 이 그룹의 주가는 올해 26% 폭락했지만 2024년 채권은 액면가 이상으로 거래되고 있어 대조적인 모습이다. 3000억 달러를 넘는 헝다 그룹의 총 부채 중 거의 절반이 사업 계정과 미지급 회계로 구성되어 있다. 중국 개발업체 중 레드라인 3개를 모두 위반하고 있는 광저우 R&F는 최악의 실적을 기록하고 있다.
중국 부동산 개발은 대부분 아파트 준공 전 주택 구입자들에게 선판매하고 선불금을 받는 형식이다. 개발자들은 프로젝트가 완료된 후 최종적으로 현금이 들어올 것을 가정해, 잔금을 대차대조표에 ‘계약상 부채’로 추가한다.

헝다 그룹 외에도, 광저우 R&F는 가장 적극적인 부동산 개발자 중 하나였다. 회사는 올해 중국 남부의 대규모 물류개발을 미국 사모펀드인 블랙스톤에 매각했으며 상당한 자산을 컨트리가든에 팔았다.

헝다 그룹의 경우 부채는 지금까지 매각한 자산을 크게 웃돈다. 헝다 그룹 주식은 지난해 말 홍콩에 상장된 자산관리 자회사 주식과 함께 거래가 정지됐다. 헝다는 회사를 매각하는 것도 추진 중이다.


조민성 글로벌이코노믹 기자 mscho@g-enews.com