![지난달 23일 과천의 한 시중은행 대출광고 모습. [사진=뉴시스]](https://nimage.g-enews.com/phpwas/restmb_allidxmake.php?idx=5&simg=20220704172009059269d71c7606b1181318851.jpg)
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5일 금융권에 따르면 이달부터 정부와 당국은 생애 최초 주택구매자에 한해 주택 소재 지역과 가격 등에 상관없이 주택담보대출비율(LTV) 상한을 기존 55~70%에서 80%로 높인다. 또한 정부와 당국은 총 대출한도도 기존 4억원에서 6억원으로 확대하며 향후 부동산 상황 등을 감안해 유주택자에 대한 LTV 정상화도 검토한다.
예를 들어 8억원 상당의 주택을 구매 시 LTV 한도는 6억4000만원이다. 그러나 6억4000만원에 대한 DSR을 40%로 역산해보면, 40년 만기·금리 4.5% 기준 차주의 연소득은 8630만원이 돼야 한다.
또한 금융위는 전체 차주의 29.8%, 전체 대출잔액의 77.2%가 규제 대상이 될 것으로 집계한 만큼, 이번 DSR 3단계 적용은 전체 대출 시장을 위축시킬 것으로 분석된다. 때문에 당장 주택이 필요한 실수요자 입장에선 오히려 대출 문턱이 높아졌다는 평이다. 특히 상환능력에 기초한 DSR의 특성상 연 소득이 취약한 청년이나 신혼부부 등의 대출 한도가 오히려 축소됐다는 비판도 나온다.
이에 당장 화두로 떠오른 것이 대출전략이다. 대표적인 것이 50년짜리 초장기 주담대 이용이다. 현재 정부는 차주들의 상환 부담을 완화코자 다음달 주담대 최대 만기를 40년에서 50년으로 확대할 계획이다.
당초 주택금융공사의 40년 만기 모기지가 나온 것은 지난해 7월이며, 시중은행의 40년 만기 주담대 상품이 나온 것은 올해 5월이다. 이에 8월 주택금융공사 등 정책 모기지 상품이 출시되면, 이르면 내년 2분기 경 시중은행의 50년 만기 상품이 출시될 전망이다. 이를 바탕으로 대출 한도를 늘린다는 것.
예를 들어 연소득이 4000만원인 직장인 A씨의 경우, 만기 30년에 금리 4.5%를 적용하면 가용한 DSR 한도는 2억6300만원 가량이다. 반면 같은 조건에 만기를 50년으로 확대하면, 대출한도는 3억1800만원으로 5500만원 가량 확대된다.
또한 은행권보다 DSR 한도가 높은 비은행권 상품 이용도 하나의 방법이다. 앞서 언급한대로 DSR 규제는 비은행권의 경우 50%가 적용된다. 앞서 언급한 A씨의 조건에 4.5% 금리, 50년 만기를 적용하면, 3억9800만원까지 한도가 확대된다.
특히 최근 40년 만기 주담대 상품을 연이어 출시하고 있는 보험사의 경우 시중은행 못지않은 낮은 금리 조건을 내세우고 있어 경쟁력이 높다. 대표적으로 △삼성생명(3.8~7.62%) △삼성화재(3.9~5.33%) △한화생명(3.77~6.07%) 등이 대표적이다. 이는 △신한은행(4.3~5.1%) △우리은행(4.46~5.26%) △하나은행(4.38~5.68%) 등 시중은행의 주담대 금리와 비교시 경쟁력이 충분하다.
은행권 한 관계자는 "이번 DSR 규제 확대로 직접적으로 한도가 줄었다기 보다는 금리인상기를 맞아 대출금리가 오르면서 차주들의 상환부담이 늘어난 것에 가깝다"며 "다만 금리인상기가 마냥 지속될 수는 없다. 일정 기간이 지나 다시 인하기에 접어들면, 자연스럽게 대출 한도는 확대될 수 있다"고 설명했다. 이어 그는 "요즘같은 금리인상기에는 실수요 고객들이 장기 주담대를 이용해 상환부담을 줄였다가 금리가 쌀 때 중도 상환하는 방안 등으로 대출 전략을 검토해볼 만 하다"고 조언했다.
신민호 글로벌이코노믹 기자 sho634@g-enews.com
