"상하이 3조 원 땅 vs 지방 미분양"… 中 토지시장, '양극화' 심화에 바닥론 '분분'

장기 침체에 빠져 있던 중국 부동산 시장에서 상하이, 베이징 등 1선 대도시 핵심 요지를 중심으로 수조 원대 프리미엄이 붙는 치열한 토지 경매 경쟁이 재연되고 있다.

그러나 소수의 초프리미엄 필지 과열 현상과 달리 대다수 2·3선 지방 도시의 토지 시장과 기존 주택 시장은 여전히 극심한 거래 절벽과 가격 하락세를 벗어나지 못하고 있어, 시장 전반의 바닥 통과(바닥론)를 논하기에는 구조적 한계가 뚜렷하다는 지적이다.

2026년 8월 30일(현지시각) 중국 유력 경제 매체 차이신(Caixin)을 인용한 일본 종합 경제 미디어 닛케이 아시아(Nikkei Asia) 보도에 따르면, 지난 7월 28일 상하이 양푸구(Yangpu) 강변의 노른자위 주거 부지 경매에서 4대 국유 개발사 및 컨소시엄이 무려 200라운드에 걸친 혈투를 벌였다.

결국 폴리개발(Poly Developments)과 화룬랜드(China Resources Land) 컨소시엄이 161억 위안(약 3조 3,000억 원)을 써내며 ㎡당 10만 2,000위안이라는 현지 최고 기록으로 낙찰받았다.
이어 폴리개발은 쉬후이구(Xuhui) 부지도 25%의 프리미엄을 주고 확보했으며, 베이징에서도 국유기업 중국해외발전(COLI)과 진마오(Jinmao)가 8월 경매에서 최고가를 경신하는 등 1선 대도시 중심부의 '랜드킹(Land King·최고가 낙찰 부지)' 쟁탈전이 불붙었다.


이러한 국지적 입찰 과열은 부동산 개발사들의 생존 전략이 과거의 '전국 단위 외형 확장'에서 '핵심 거점 중심의 수익성 방어'로 완전히 재편된 결과다.

업계 관계자는 "1선 대도시 핵심지 1개 프로젝트에서 거두는 수익이 하위 지방 도시 10개 프로젝트의 합산 이익과 맞먹는 수준"이라며 "미분양 위험이 적고 현금 회수가 빠른 대도시 핵심 구역은 개발사들이 반드시 사수해야 할 전장이 됐다"고 전했다.

화타이증권 집계에 따르면 지난 5~6월 베이징·상하이·광저우·선전·항저우 등 5개 핵심 도시에서 매각된 50개 주거부지 중 18개가 30% 이상의 높은 프리미엄을 기록하며 국유 개발사에 낙찰됐다.
반면 전국적인 토지 시장은 여전히 깊은 조정 국면에 머물러 있다. 중국 지수연구원(CIA)에 따르면, 올해 들어 중국 300개 도시의 주거용 토지 거래 면적은 전년 동기 대비 22.7% 급감했으며, 평균 낙찰 하한가 역시 6.7% 떨어졌다. 상위 도시의 일부 호황이 전체 토지 시장의 침체를 가리는 'K자형 양극화(양극화 분열)'가 뚜렷해진 셈이다.


개발사들이 지방 토지 매입을 전면 중단하자, 토지 매각 대금에 의존해온 지방정부 재정에는 비상이 걸렸다.

중국 재정부 통계에 따르면 2026년 상반기 국유 토지 사용권 매각 수입은 전년 동기 대비 31.5% 폭락하며 수년째 급격한 세수 감소세를 이어갔다.

이에 따라 지방정부들은 공급 전략을 대폭 수정하고 있다. 2선 도시들은 과잉 재고 누적을 막기 위해 1~7월 주거용 토지 공급을 27.5% 축소하는 한편, 개발사들의 재무 부담을 덜어주기 위해 용적률 완화(저밀도 고급 주택 허용), 분납 기한 연장, 도심 핵심 알짜 필지 선별 공급 등의 혜택을 제시하며 매수자 유치에 안간힘을 쓰고 있다.


현재 중국 토지 시장의 매수 주체는 사실상 국가 지원을 받는 국유 개발사(SOE)들이 독식하고 있다.

푸루이(CRIC) 연구센터 데이터에 따르면 상반기 100대 부동산 기업의 전체 토지 매입 지출액 중 국유기업 비중이 64%(2,372억 위안)에 달했다. 상반기 토지 투자 상위 10개 기업 중 9개가 국유기업이었으며, 폴리개발과 화룬랜드는 각각 500억 위안 이상을 토지 매입에 쏟아부었다.

반면 심각한 유동성 위기를 겪은 민간 개발사들은 신규 입찰을 포기한 채 기존 사업장의 시공 관리(위탁 건설)나 선별적 도시 재생 등 저마진 사업으로 후퇴하며 극도의 긴축 생존 모드에 돌입했다.

중국 1선 대도시의 국지적 토지 입찰 과열과 지방 침체의 심화는, 향후 ‘중국 정부의 주택 규제 완화가 부동산 경기 전반의 실질적 바닥 통과로 이어질 수 있을지’와 더불어 ‘토지 재정 붕괴에 직면한 지방정부들의 재정 자립 모델 전환 속도’를 결정짓는 중대한 경제적 분수령으로 작용할 전망이다.


신경원 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com