다 지어도 못 갚는 PF 늘었다…본PF 연체율 3.9%로 상승

금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 규모와 위험 사업장 비중이 줄었지만, 공사가 진행 중이거나 이미 완공된 사업장의 대출 회수 부담은 커지고 있다는 분석이 나왔다. 분양·매각 지연으로 본PF 연체율이 상승하고 있어 전체 건전성지표 개선만으로 부실위험이 해소됐다고 보기는 어렵다는 평가다.

15일 한국신용평가가 발표한 ‘9차 부동산PF 전 금융권 현황 점검’ 보고서에 따르면 올해 6월 말 금융권 PF 익스포저는 168조8000억원으로 전분기보다 1조원 감소했다. 2023년 말 231조1000억원 이후 축소 흐름은 이어졌지만, 최근 분기별 5조원 안팎이었던 감소폭은 둔화했다.

브릿지론이 약 3조원 줄어든 반면 본PF는 약 2조원 증가한 103조원으로 집계됐다. 본PF가 증가한 것은 2023년 말 이후 처음이다. 기존 사업장의 상환·회수가 지연되는 가운데 신규 취급과 만기 연장 등이 병행된 영향으로 분석됐다.

업권별로는 은행과 증권의 PF 익스포저가 소폭 증가했다. 보험·저축은행·여신전문금융회사는 감소세가 둔화하거나 정체됐고, 상호금융은 새마을금고·신협 등의 정리펀드 활용으로 감소세를 이어갔다.
사업성 평가에서 ‘유의’ 또는 ‘부실우려’로 분류된 잔액은 15조1000억원으로 전분기 16조4000억원보다 줄었다. 유의이하비율도 9.7%에서 8.9%로 낮아졌다. 그러나 감소분 대부분이 상대적으로 위험도가 낮은 유의 사업장에서 발생하면서 부실우려비율은 7.1%로 전분기 수준을 유지했다.

정리·재구조화 실적도 둔화했다. 지난해 3분기 3조8000억원이었던 분기 정리·재구조화 규모는 올해 2분기 8000억원에 그쳤다. 시장금리 상승과 부동산시장 양극화 등으로 사업장 매각과 정상화 여건이 약해졌다는 분석이다.

특히 본PF 연체율은 지난해 말 2.6%에서 올해 6월 말 3.9%로 상승했다. 같은 기간 연체액은 약 2조6000억원에서 4조1000억원으로 늘었다. 사업 진행과 담보가치를 바탕으로 상대적으로 위험이 낮다고 평가됐던 본PF도 분양·매각이 지연되면 상환재원 확보가 어려워질 수 있다는 의미다.

경·공매 시장에서도 이러한 흐름이 나타났다. 올해 3분기 경·공매 추진 사업장의 분기 평균잔액은 감정평가액 기준 약 10조9000억원으로 전분기보다 약 3000억원 줄었다. 이 가운데 브릿지론은 약 8조2000억원으로 6% 감소했지만 본PF는 약 2조6000억원으로 9% 증가했다. 완공 사업장 비중도 18.9%에서 20.1%로 높아졌다.

지역별로는 지방 잔액이 약 5조9000억원에서 5조3000억원으로 감소한 반면 서울은 약 1조원, 인천·경기는 약 4조6000억원으로 각각 전분기보다 13%, 4% 증가했다. 서울에서는 완공된 기타주거시설과 아파트가, 인천·경기에서는 이천·남양주·여주·광주 소재 물류센터의 신규 또는 재편입이 증가 요인으로 꼽혔다.
매각가격도 회수 부담을 키우는 요인이다. 올해 7~8월 경매 매각가율은 아파트가 82.4%였지만 상가·오피스텔·근린시설은 51.5%, 토지는 42.3%에 그쳤다. 매각가율은 감정가 대비 실제 매각가격의 비율로, 비주거 자산을 중심으로 담보가치에 못 미치는 금액을 회수할 가능성이 있다는 분석이다.

금융당국이 추진하는 주거사업장 PF 자기자본비율 규제의 2년 유예와 PF 보증 확대, 한국자산관리공사(캠코) 펀드 조성 등은 주거사업장 정상화에 도움이 될 것으로 예상됐다. 다만 물류센터 등 비주거사업장은 지원수단이 상대적으로 제한돼 회수 지연과 담보가치 하락을 함께 점검해야 한다고 지적했다.

정호준 한국신용평가 애널리스트는 “향후 PF 구조조정의 성과는 총 익스포져 감축 규모보다 부실우려 사업장의 실질적인 회수·정리 여부에 의해 좌우될 것으로 판단된다”고 밝혔다.


홍석경 글로벌이코노믹 기자 hong@g-enews.com