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CBRE 코리아, '리테일 인사이트 노트 Vol.2 도쿄'
‘서울&도쿄’ 상권 연계해 도쿄 5대 핵심상권 분석
K-브랜드 일본 진출, 초기 입지 전략이 관건
‘서울&도쿄’ 상권 연계해 도쿄 5대 핵심상권 분석
K-브랜드 일본 진출, 초기 입지 전략이 관건
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K-브랜드의 일본 진출이 이어지는 가운데 도쿄 핵심 리테일 상권의 점포 공실률이 0~0.1% 수준까지 낮아지면서 국내 업체간 입지 확보 경쟁이 거세지고 있다. 긴자의 프라임 임대료는 츠보(약 3.3㎡)당 월 29만8000엔, 오모테산도·하라주쿠는 25만2000엔까지 올라 역대 최고 수준을 기록했다. 이에 따라 도쿄에 진출하려는 브랜드는 상권 선택뿐 아니라 실제 매물 확보와 임대차 조건까지 초기 단계부터 함께 검토해야 하는 시장이라는 분석이다.
15일 CBRE 코리아가 발간한 ‘CBRE 코리아 리테일 인사이트 노트 Vol.2 도쿄’에서 국내 리테일 브랜드의 일본 진출을 도쿄 5대 핵심 상권의 입지와 임대시장 여건을 중심으로 분석했다. 지난 6월 시작한 CBRE 코리아의 리테일 인사이트 노트는 분기별로 특정 상권의 구조와 변화를 다루는 심층 분석물이다.
보고서가 주목한 첫 변수는 임대 공간 부족이다. 도쿄 핵심 리테일 권역의 공실률은 0.0~0.1%로 사실상 빈 점포를 찾기 어려운 수준이다. CBRE 일본의 올해 2분기 시장 자료에서도 신주쿠의 프라임 상권 공실률은 0.0%, 오모테산도·하라주쿠는 0.1%였고 도쿄에서 조사한 4개 상권 모두 가두점 공급이 극히 제한적인 것으로 나타났다. 일부 리테일러가 일반적인 임차 대신 건물을 직접 사들이는 사례까지 확인됐다.
임대료도 높은 수준이다. 이번 보고서에 따르면 긴자 프라임 임대료는 츠보당 월 29만8000엔, 오모테산도·하라주쿠는 25만2000엔이다. CBRE 일본은 앞서 올해 1분기 긴자와 오모테산도·하라주쿠, 시부야 등의 평균 임대료가 조사 이래 최고치를 새로 썼다고 집계했다. 점포 수요가 유지되는 가운데 공급이 부족한 것이 임대료를 밀어 올리는 구조다.
같은 도쿄에서도 어느 상권을 택하느냐에 따라 출점 목적은 달라진다. CBRE는 시부야를 명동의 유동인구와 성수의 화제성이 함께 나타나는 곳으로, 하라주쿠는 홍대의 젊은 문화와 성수의 팝업 생태계가 결합된 상권으로 분석했다. 오모테산도는 한남과 도산의 성격을 함께 가진 하이엔드·플래그십 상권, 긴자는 청담의 럭셔리 기능과 도산의 플래그십 성격이 겹치는 지역으로 분류했다. 신주쿠는 강남처럼 광역 교통망과 대형 상업시설을 기반으로 대규모 유동인구를 매출로 연결하는 곳으로 봤다.
관광객 규모도 출점 시장을 떠받치는 변수다. 일본정부관광국(JNTO)에 따르면 2025년 일본을 찾은 외래객은 4268만3600명으로 전년보다 15.8% 늘어 연간 역대 최대를 기록했다. CBRE 코리아는 또 최근 1년 서울 7개 주요 리테일 권역에서 일본인 소비자의 추정 소비액이 약 6100억원으로 외국인 전체 소비의 12.7%를 차지했다고 분석했다.
보고서는 핵심 가로변 매물을 구하기 어려워지자 수요가 이면도로와 재건축 예정 건물로 이동하고 있다고 분석했다. 이에 따라 브랜드 목표와 맞는 상권을 먼저 정하고 임대인의 브랜드·신용도 심사, 공개되지 않은 매물 확보, 원상복구 조건 등 현지 임대차 관행까지 계약 전에 검토해야 한다고 제안했다.
CBRE 코리아 리테일 총괄 김용우 상무는 “K-브랜드의 글로벌 인지도가 높아지면서 일본은 국내 리테일 기업의 주요 해외 확장 거점으로 부상하고 있다”며 “도쿄는 상권별 소비층과 매장 역할이 뚜렷한 만큼, 시장에 대한 이해뿐 아니라 초기 단계부터 브랜드에 적합한 입지를 발굴하고 실제 출점까지 연결하는 전략이 중요하다"고 말했다.
