레고랜드발 악재에 상장리츠 주가 '휘청'

부동산 시장에서 대규모 부실이 발생할 수 있다는 공포가 확산되면서 지난달 리츠(REITs·부동산투자신탁) 관련주의 주가가 큰 폭으로 하락했다.

1일 글로벌이코노믹이 지난달 초부터 28일까지 한국거래소에 상장된 20개 리츠(KB스타리츠 제외) 종목의 평균 수익률을 집계한 결과, 수익률은 -19%였다. 이들 20개 상장 리츠사의 시가총액도 9월 말 7조1345억원에서 지난달 28일 기준 5조9947억원을 기록하면서 6조원대 마저 무너졌다. 한 달 동안 1조1397억원이 증발한 셈이다. 지난 6일 상장한 KB스타리츠도 공모가 대비 13.5% 하락했다. 대표 리츠 상품 10종을 추종하는 KRX 리츠 TOP10지수도 10월 한 달 새 16.5% 추락했다.

리츠 관련 주들은 저금리 시대에 안정적 배당수익에 효자 노릇을 톡톡히 했다. 하지만, 시중 금리 인상과 자금 시장 불안에 투자 심리가 급격히 냉각됐다. 상장 리츠 주가가 이처럼 동반 하향세를 보이는 배경에는 우선 잇따른 금리인상으로 차입비용이 늘면서 배당 수익이 감소할 수 있다는 불안감이 확산된 탓이다. 리츠는 투자자들로부터 자금을 받아 부동산 자산에 투자 후 여기서 나온 이익을 배당하는 금융상품이다. 최근 레고랜드발 자금시장 경색도 한 몫 했다.

지난달 가장 부진한 리츠는 NH올원 리츠였다. 한 달간 29.8% 급락해 시가총액도 1255억원으로 줄었다. 새로 대출을 받는 리파이낸싱 기간이 2024년 이후에 도래하는 다른 리츠와 달리 NH올원리츠는 내년 초 리파이낸싱을 진행해야 한다. 이 점이 악재로 작용했다. 상장 리츠는 다수 투자자로부터 받은 자금과 대출을 통해서 부동산을 사들이고 여기서 발생한 수익을 투자자에게 분배하는 상품이다. 대출을 통해 부동산을 취득한 만큼 만기가 다가오면 새롭게 대출 받아야 한다. 문제는 금리가 높아지면서 수익률도 하락한다는 점이다. NH올원리츠 측은 이와 관련해 투자자들에게 "NH금융그룹을 포함한 다수의 금융기관과 대출금의 규모와 금리 조건등을 협의중으로 조속한 시일 내에 리파이낸싱을 완료하겠다"고 말했다.
리츠주의 최근 주가 조정 폭이 과도하다는 의견도 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 "현재 국내 상장 리츠 평균 P/NAV는 0.6배에 형성된다. 이는 단번에 자산가치가 20% 급락한다는 것을 가정한 것으로, 극단적인 수치로 과도하다고 진단했다. 강경태 한국투자증권 연구원은 “레고랜드 사태는 개발 단계에 있는 부동산PF 시장의 악재인데, 리츠는 이미 만들어진 자산을 담보대출로 매입하는 구조다”며 “상장 리츠의 주가가 실제 상황에 비해서 크게 조정을 받은 측면이 있다”고 설명했다.


정준범 글로벌이코노믹 기자 jjbkey@g-enews.com

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