[ESG 워치] 중국 부동산 대란과 '공동부유(共同富裕)'가 주는 시사점들

최근 CNN에 따르면, 현재 중국의 빈집은 1억3000만 호(미분양 3000만 호, 분양 후 미입주 1억 호)다. 한국 주택수(2000만 호)의 6.5배가 빈집 상태다. 중국의 가구당 가족수가 2.8인이니, 3억6000만 명이 살 수 있는 큰 규모다. 이 보도를 근거로 산정된 주택보급률은 이미 120%를 넘어선 것으로 추정된다. 앞으로 10년 이상 동안 신규 주택을 공급하지 않아도 될 정도로 과잉 공급했다.

중국인들의 주택 애착은 세계 최고 수준이다. 자산 중 부동산 비중이 75~80%로 한국보다 5% 이상 높다. 부동산 개발은 관련 제도나 법을 어떻게 적용하느냐에 따라서 이익이 천문학적으로 차이가 날 수 있기 때문에 권력이 관여하려 한다. 중국 권력자들은 큰 부자라고 한다. 사회주의 권력의 수단을 손에 쥐고 자본주의 경제시스템을 무책임하게 간접 악용하지는 않았는지? 중국의 부동산 대란은 사회주의와 자본주의의 양 정치경제 시스템을 악용한 자기 모순적인 사례의 총합이라고 본다.
앞으로 10년간은 중국의 부동산 경기는 끝났다고 봐도 될 것 같다. 주택 과잉 공급, 경기 불황, 인구 증가율의 급락, 시진핑의 부동산에 대한 부정적 인식 등으로 주택 시장이 침체되고 주택 가격도 급격히 하락할 가능성이 높다.

중국 공산당은 2021년 11월 19기 6중전회에서는 ‘당의 100년 분투의 중대 성취와 역사 경험에 관한 결의’를 채택하여, 시진핑 신시대 중국 특색 사회주의 사상의 중요성을 부각하고, ‘공동부유 사회 실현’을 신시대의 목표로 제시했다. 역사결의(歷史決意)는 중국 공산당의 독특한 제도로서, 역사적 전환점에서 발표되는 장기 비전에 대한 역사적 결의이다. 등소평의 소강사회 실현은 40년 동안 국가의 목표로 건재했다. 아마도, ‘공동부유사회 구축’도 한 세대 30년 이상 사업이라고 보는 것이 좋겠다.

‘공동부유’ 시대에 주택은 어떻게 변화할까? 시진핑은 “주택은 거주처지, 투기(투자)처가 아니다”라고 말하여 부동산 대란에 대한 처리 입장을 명확히 했다. 이 시진핑의 어록은 30여년 이상 건재하지 않을까? 현재 부도위기에 있는 중국의 대표 부동산 기업인 헝다나 비구이위안 등은 긴 시간을 두고 실수요자 중심으로 피해를 최소화하면서 ‘질서있는 정리’과정을 거칠 것으로 추정된다. 공동부유의 주 개혁 대상은 주택일 것이다. 주택 공급에서 민간 부동산회사의 비중을 줄이고 국가 부동산회사 중심으로 구조 조정하려 할 것이다.

현 중국 주택 상황을 볼 때, 우리에게 주는 시사점은 무엇일까?

첫째, ‘주택은 거주처지 투자처가 아니다’를 어떻게 생각하는가? 다분히 사회주의적 입장이다. 싱가포르는 거주처 영역과 투자처 영역을 분명히 구분하여, 거주처 영역(HDB)은 국가에서 관리하고, 투자처는 자유시장에 맡기고 있다. 현재 한국은 거주처보다는 투자처로 심하게 기울어져 있다. 자가보유율이 하락하는데, 주택 가격은 급상승하는 설상가상 상황이다. 지속가능성을 위하여 거주처로서의 비중이 확대되어야 한다.

둘째, 중국의 자가보유율은 96.6%로 한국(62%)보다 휠씬 많다. 중국인들은 다 집을 가지고 있다. 부럽다. 현재 한국의 민간 주택 PIR은 20배에 육박하고 있어, 일반 국민들에게는 부담가능하지 못하다. 공공분양주택을 대규모로 공급해야 한다. 프랑스 사회주택의 사례를 참조하여 공공분양주택 비중을 10%까지 확대해야 한다. 거주처와 투자처가 공존하는 주택보급률 80%를 달성해야 한다.
셋째, 중국의 주택보급율은 120%를 초과했다. 120% 초과하면, 바로 국가 차원의 여러 문제로 비화된다. 주택보급률을 110% 수준에서 관리했다면, 오늘과 같은 부동산 대란은 일어나지 않았을 것이다. 한국은 전국적으로 102%이나, 지방과 수도권이 큰 차이가 난다. 많은 지방에서는 이미 110%를 초과했거나 110%에 육박하고 있다. 정부는 과잉 공급이 되지 않도록 지방 주택보급률의 관리를 책임있게 해야 한다. 수도권, 서울은 만성적인 주택 공급 부족에 시달리고 있다. 특히, 서울은 대대적인 공급 확대 정책이 필수적이다.

중국 주택대란과 공동부유 추진은 타산지석이다. 또한 우리 산의 돌들도 중국 못지않아 걱정이다.


이영한 서울과학기술대학교 명예교수(건축학), 지속가능과학회장