편법을 사용하면 당장은 세금을 줄일 수 있을지 몰라도, 나중에 감사나 기획 조사 등을 통해 위법 사실이 드러날 경우 세금과 가산세를 추징당할 수 있다. 또한, 형사처벌을 받을 수도 있다.
국토부는 2023년 10월부터 2024년 1월까지 3차 조사를 진행할 예정이다. 조사 대상은 2023년 2월부터 2023년 6월까지 국토부에 거래 신고된 전국 고・저가 직거래 아파트 직거래 물건이다.
따라서, 부동산 거래 시에는 세법을 준수하는 것이 무엇보다 중요하다. 세법을 준수하면 절세는 물론이고, 불이익을 받을 가능성도 줄일 수 있다.
주요 위법 의심 행위 적발 사례는 다음과 같다.
특수관계인(부자) 간 불법증여 의심사례
매수인(자녀)이 매도인(부친) 소유의 서울소재 아파트를 8억8000만 원에 직거래로 매수한 사례이다. 해당 건의 거래 당사자는 특수관계인(부자)이며, 매수인(자녀)은 거래대금 전액 주식매각 대금으로 자금을 조달했다고 소명하였으나, 매수인의 연령 및 연소득을 감안했을 때 금융기관 예금액은 연봉 대비 매우 큰 금액이었다. 또한, 근로소득 외 주식배당소득 등 확인 가능한 자료를 요청하였으나 제출하지 않아 불법증여 의심 등으로 국세청에 통보되었다.
이러한 사례에서처럼, 자금조달 계획서 작성 및 관련 증빙자료는 성실하게 제출해야 한다. 불법증여 의심사례로 국세청에 통보되면 국세청에서 자금출처를 조사하게 된다.
국세청은 2009년도부터 보유하고 있는 과세정보자료를 PCI(소득-지출분석시스템)를 통하여 일정 기간 동안의 소득금액과 재산증가액・소비지출액을 비교 분석하고 있다. 따라서 주택 취득자의 연령이나 소득에 비해 과도한 예금이 예치되어 있거나 출처가 불분명하면 증여로 추정하여 과세한다. 증여세를 피하려다가 증여세에 대한 가산세까지 부담할 수 있는 것이다.
따라서 주택취득자금 조달 계획서 및 입주계획서 작성시 실제 자금 흐름을 고려하여 명확하게 작성해야 추가적인 자금출처의 조사를 피할 수 있다.
자녀에게 아파트 매도 후 임대차계약 체결하여 임대보증금 상당의 편법증여 의심
해당 건은 특수관계인(모녀) 간 거래로, 매도인(모친)이 소유한 아파트를 매수인(자녀)에게 매도하고 거래대금 27억 원 중 10억9000만 원을 매도인의 임대보증금으로 조달했다. 모녀는 잔금시기에 맞추어 해당 아파트에 임대차계약을 체결한 경우, 이는 통상적인 거래로 볼 수 없어 의심을 사게 된다.
특히, 거래대금 중 일부를 매도인의 임대보증금으로 조달한 경우, 임대보증금 상당액이 증여로 추정될 수 있다.
이러한 거래가 증여세를 피하기 위한 거래라면 증여세와 가산세를 추징당할 수 있다.
따라서, 특수관계인 간 거래 시에는 비정상적인 거래는 하지 않아야 하고, 통상적인 거래 형식을 취한다 하더라도 세무리스크가 없는지 전문가에게 검토를 받을 필요가 있다.
부부 공동명의 주택을 배우자에게 매도한 경우
부부 공동명의 주택을 배우자에게 매도한 경우, 매매대금이 부부간 증여 공제 한도(6억 원)를 초과하는 경우 증여세가 과세될 수 있다.
해당 사례는 서울소재 부부공동명의 아파트를 매수인(아내)이 매도인(남편) 소유 지분 1/2을 13억6000만 원에 직거래로 매수한 사례이다.
특수관계인(부부)간 거래로 부부 공동명의로 보유 중인 아파트의 매도인(남편) 보유 지분 전부를 매수인(아내)에게 매도하였으며, 자금조달 출처 확인 가능한 자료를 요청했음에도 제출하지 않는 등 부부 간 증여 한도를 초과한 불법증여가 의심되어 국세청에 통보됐다.
이 경우, 매매대금 13억6000만 원 중 6억 원을 초과하는 7억6000만 원은 증여로 추정될 수 있으며, 자금출처 조사 후에 혐의가 확정된다면 증여세와 가산세를 추징당할 수 있다.
따라서, 부부 간 주택 매매 시에는 매매대금이 부부간 증여 공제 한도를 초과하지 않도록 주의해야 한다.
매수인이 대표이사로 재직 중인 법인에서 거래금액 전체를 차용하여 초고가 아파트 구입
법인 대표가 거래대금 전체를 대표로 재직 중인 법인에서 차용하였으며 차용증서 등을 증빙자료로 제출하였으나, 총 26억5000만 원 상당의 고액을 차용하여 아파트 구입에 전부 활용한 사정 등 본인이 대표로 재직 중인 특수관계 법인으로부터 과다한 자금을 차입하여 국세청에 통보한 사례다.
법인 자금 인출 시에는 객관적이고 충분한 근거가 있어야 한다. 대표자가 업무와 관련 없이 고액을 법인에서 차용하였다면 법인 입장에서는 해당 금액이 업무무관 가지급금이 되어 해당 금액에 대하여 세법상 이자율(4.6%, 2023년 11월 기준)로 계산한 금액을 인정이자로 법인의 각 사업연도 소득금액 계산 시 익금에 산입하게 된다. 또한 인정이자 금액은 대표자 상여로 처분되어 대표자에게도 소득세로 과세가 된다.
추가적으로 차입금의 지급이자 중 해당 업무무관 가지급금이 차지하는 비율만큼 세법상 비용으로 인정되지 않는다.
인터넷과 유튜브 등 미디어의 발달로 세법과 세금 관련 다양한 정보에 쉽게 접근이 가능한 시대가 왔다. 하지만 카페, 블로그 글 또는 지인의 얘기만 듣고 거래하였다가 낭패를 보는 사례가 많다.
세법은 복잡하고 세부적인 내용이 많기 때문에 편법과 꼼수를 쓰기보다는 전문가의 자문을 구하는 것이 바람직하다. 또한, 세법상 공제, 감면 등의 혜택을 적극 활용하여 절세하는 것도 중요하다.
배종완 세무회계 맥 대표세무사 carpedime214@naver.com
