가계부채 늘자 전세대출에도 연내 DSR 적용...임대차시장 촉각

곧 주택담보대출 뿐만 아니라 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용될 전망이다. 가계대출이 1월에도 증가해 10개월 연속으로 증가세를 보임에 따라 전세대출에 DSR 적용 필요성이 커졌다.

15일 금융권에 따르면 지난달 금융위원회가 발표한 '2024년 주요업무 추진계획'에 따르면 정부는 올해 안에 DSR 규제를 전세자금대출로 확대 적용하는 안을 추진 중이다.
DSR 규제는 자신의 연 소득 가운데 빚을 갚는데 필요한 원리금의 비율이 소득의 40%(은행 기준, 비은행권은 50%)를 넘지 않도록 제한하는 제도다. 간단하게 말하면 자신의 연봉에 따라 대출 한도를 제한하는 제도라고 볼 수 있다.

DSR 규제가 전세대출에 적용되면 개인의 대출한도가 크게 줄어들 가능성이 높다. 전세대출에 DSR이 적용될 경우 임차인에 대한 대출 가능액 축소와 임대인의 전세 반환 문제 등 임대차 시장에 큰 파장을 미칠 것으로 예상된다.

금융권 안에서는 DSR 규제가 전세대출에 적용되면 전세대출차주들의 대출 한도가 줄어드는 것을 시작으로 주택 매매 가격이 하락할 것이라는 말이 나오고 있다.

정부가 전세대출에 DSR 적용을 서두르는 이유는 올해 1월에도 가계대출이 큰 폭으로 증가했기 때문이다. 14일 한국은행의 ‘1월 중 금융시장 동향’에 따르면, 지난달 은행권의 가계 대출 증가 폭은 3조4000억원으로 전달의 3조1000억원보다 3000억원 늘었다. 특히 전세자금 대출을 포함한 주택담보대출이 전달 대비 4조9000억 원 늘어 가계대출 증가세를 견인했다.

지난해 말 주춤했던 가계대출 증가세는 시중금리가 하락세를 보이면서 1월 다시 큰 폭으로 상승했다. 이는 역대 1월 증가세 중 두 번째로 큰 증가폭이다.

전문가들은 1월 가계대출 증가는 시장금리 하락이 반영되며 주담대 금리가 하락한 결과라고 분석했다.
최근 전세대출은 가계부채 문제뿐 아니라 집값상승과 전세사기 증가의 원인으로 지목받고 있다. 전문가들은 코로나19 기간에 주택담보대출은 억제하면서도 전세대출을 확대한 것이 갭투자 증가와 이에 따른 주택가격 급등, 그리고 전세사기를 불러왔다고 지적했다.

정부는 올해 내 전세대출 DSR을 시행할 예정이지만 그 파장을 고려해 적용 대상은 단계적으로 확대할 것으로 전망된다.

가장 유력한 전망은 무주택자는 제외하고 1주택자부터 전세대출 이자 상환분에만 DSR을 적용하는 것이다.

HUG에 따르면 지난해 전세자금대출을 위한 보증서 발급 건수에서 1주택자 비중은 8.53%(1만8600여건)에 달한다. 이를 전체 전세로 확대하면 년간 약 4만∼5만명 이상의 임차인이 DSR 규제를 받게 될 것으로 예산된다.

다만 1주택자들의 전세에만 DSR을 적용해도 파장은 상당할 것으로 예상된다. 전세자금대출이 줄면 전셋집을 구할 때 자기 자금 부담이 커질 수밖에 없다.

따라서 전세대출에 DSR이 적용되면 사실상 전세가능 차주가 줄어드는 효과를 내게 된다. 이에 따라 전세자가 월세자로 변하는 전세의 월세화가 빨라질 것으로 예상되며 주택 매매 가격도 하락할 가능성이 높다.

부동산 전문가들은 당장 무주택자와 저가 주택 및 저소득층 전세 등은 DSR 적용 대상에서 제외하는 등 범위를 최소화해야 한다고 주장하고 있다.


김다정 글로벌이코노믹 기자 2426w@g-enews.com