국토연, 집값 상승은 강남3구부터 시작

집값이 오른다는 인식은 서울 강남 3구부터 시작된다는 분석이 나왔다.

13일 국토연구원이 최근 내놓은 `부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구`를 통해 아파트 매매가격 데이터를 분석한 결과에 따르면 집값 상승 패턴은 강남 3구부터 시작했다.
그동안 집값 상승 패턴은 △강남 3구→판교→용인 수지→용인 기흥→용인 처인 △강남 3구→과천·분당→평촌·인덕원→산본 △강남 3구→목동·과천·분당→광명→광교→시흥 순서로 나타났다는 설명이다.

매수 수요들이 그동안 강남 3구의 움직임을 중심으로 살피는 인식이 강했는데 실제로 상승 패턴도 유사했다는 점이 확인된 것이다.
연구진들은 또 주택가격 상승기에 양도소득세를 높였던 정책이 매물감소로 이어지면서 주택가격 상승을 주도했다고 설명했다. 주택가격이 오를 때 다주택자의 양도소득세 중과 및 세율 인상 등의 대책이 가격을 위축시키기보다는 오히려 가격 인상을 부추겼다는 것이다.

연구진들은 지난 2018년 1월∼2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 증가했다고 분석했다. 또 정부가 지난 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 높였다고 지적했다..

소득세법의 양도세 기본세율은 6∼45%지만 2년 미만 단기 보유주택에 대해서는 70%(1년 이상∼2년 미만) 또는 60%(1년 미만)를 부과했다. 특히 다주택자에게는 기본세율에 20%p(2주택), 또는 30%p(3주택 이상)를 더 부과한 것이다. 이러한 양도소득세 인상 정책은 아파트 매매가격의 변동률까지 끌어올렸다는 분석이다.

국토연구원은 "주택가격 상승 전반기에는 수요와 공급이 모두 증가해 가격과 거래량이 함께 상승했는데 후반기에는 가격상승 기대감이 높아지면서 매도자의 매물 회수 등으로 공급이 줄었다"며 "공급 부족으로 주택가격은 더 올랐고 거래량이 줄어드는 결과가 나타났다"고 강조했다.


김보겸 글로벌이코노믹 기자 bamtollee123@g-enews.com