[해외투자 경제학(26)] [베트남 투자(3)] 아파트 계약…한국처럼 '선 분양', 토목공사 끝나면 분양허가 나와

지난번 글에서 베트남의 외국인에 대한 부동산 정책을 살펴보았다. 이번 글에는 베트남의 아파트나 주택에 대한 구체적 매매 방법이나 대출 등에 대해 알아보자. 신축 아파트의 분양 시기는 우리와 같은 선 분양 시스템이다. 기초 토목공사를 끝내면 분양을 할 수 있는 분양 허가가 나온다. 신규분양의 계약금은 1억 동~2억 동(한화 약 500만~1000만원 정도, 20동/1원)이다. 중도금은 기성고에 따라 분납한다. 잔금은 준공•입주시점 및 소유권 이전(핑크북 취득)으로 나누어 분납한다. 우리는 준공(또는 입주허가) 이후 잔금을 납부해야 입주를 위한 열쇠를 받게 되는 점이 조금 다르다.
외국인은 비자 없이 여권만으로도 분양계약이 가능하다. 분양계약을 하기 전에 시행사(개발회사)나 시공사가 튼튼한지를 수소문해 볼 필요가 있다. 분양 후 공사를 중단하거나 부도가 나는 불상사를 줄여야 하기 때문이다. 최근 베트남 정부는 분양자 보호제도를 강화하고 있다. 우선 아파트 공정률에 따라 중도금을 나눠 지급토록 했다. 또한 시행사의 부도 등으로 분양이 불가능할 경우 은행이 대신 보상해 주도록 하는 ‘분양보증서’를 반드시 발급하도록 했다. 따라서 신규분양의 경우 은행의 분양보증서가 있는지를 확인해 볼 필요가 있다. 우리나라도 (선)분양 후 시행사 또는 건설사 부도로 수분양자들이 고통을 겪었던 경험이 있다. 이제는 법률적 보완과 신탁제도 등으로 분양 후 리스크를 해소하고 있다.

분양계약서와 매매계약서는 당연히 베트남어로 되어 있다. 외국인을 위하여 영어로 된 분양계약서를 만드는 것은 분양회사의 자율이다. 기존 아파트나 주택 매매의 경우 당연히 베트남어로 된 매매계약서다. 영문 계약서가 있다면 그나마 이해도가 높겠지만 베트남은 영어가 아직 보편화되지 않았다. 각 나라마다 우리와 다른 계약조건이 많이 있다. 민사나 상사 관련 계약은 그 나라의 독특한 전통과 상관습이 많이 반영되어 있기 때문이다. 물론 국제 간의 상사계약은 ‘국제상공회의소’의 표준계약서가 있다. 그러나 부동산 관련(분양•매매) 계약서는 해당되지 않는다. 해당 국가의 법률이나 관습이 우선이다.

교민들이 해외에서 부동산을 매매하거나 임대계약을 하면서 계약서를 충분히 이해하지 못하고 계약서에 날인하는 경우가 종종 있다. 계약 이후 한국의 거래방식과 다르다는 이유로 계약자(외국인)와 다툼을 하는 경우가 있다. 당연히 소송을 하더라도 교민이 원하는 한국 식으로 해결되지 않는다. 미리 읽어보거나 이해되지 않는 부분은 설명을 듣는 방법밖에 없다. 그러나 베트남어(분양•매매) 계약서라면 ‘중개인’의 말만 믿고 계약을 할 수밖에 없다. 중개인도 완전히 이해하지 못하는 경우가 있거나 미처 다 전달하지 못하거나 수분양자(또는 매수자)가 제대로 이해하지 못하는 경우가 허다하다. 미심쩍은 부분이 있으면 비록 비용을 들여서라도 또 다른 제3자를 통하여 설명을 다시 듣거나 우리 말로 번역하게 해서 꼼꼼히 체크해 보는 습관이 투자실패를 막는 길이다. 베트남어 계약서와 영문 계약서 둘 다 있다면, 두 종류의 계약서에 모두 날인해서 교환하는 것도 좋은 방법이다. 그러나 상대방(분양회사나 매도자)이 준비하지 않았다면 어쩔 수 없는 일이다. 2개 국어로 작성된 계약서에서 계약서의 해석에 다툼이 있을 경우 우선 적용하는 언어 조항(대개는 영어를 우선으로 하기도 하지만 계약 당사자 중 ‘갑’의 나라 언어를 우선시하기도 함)을 넣어두면 편리하다. 하지만 베트남에서 베트남의 아파트나 주택을 매매하면 당연히 베트남어로 된 계약이 우선 적용될 것이다.

한국과 베트남 합작은행(00베트남은행)의 주택담보대출(Housing Loan)을 알아보자. 주택담보대출의 대상은 베트남 시민 또는 외국인으로서 베트남 법에 따라 부동산 매입이 허락된 사람이다. 대출금리는 연 7.0~8.1%로 상당히 높다. 준비서류(Required Documrnts)는 ① 유효한 신분증(ID) 또는 여권 ② 가족기록부(Family Record Book)/임시거주증(Temporary Residence Registration) ③ 소득증명서(Proof of Income)/근로계약서(Labor Contract), 월간금융계좌(Monthly Bank Statement) ④ 부동산소유권증서(Evidence of Property Ownership) 등이다. 대출한도는 주택가치(House Value)의 최대 60%이고 여러 가지 조건에 따라 감액이 된다. 대출기한은 최대 20년이다.

베트남 동화(VND)로 대출을 받으면 세 가지를 고려해야 한다. 하나는 한국의 주택담보대출 이자율보다 2배 이상 높은 이자율이다. 다른 하나는 동화의 환율변동성이다. 동화의 달러 대비 환율변동을 보면 지금껏 동화 환율이 지속적으로 상승(동화 가치 하락)하고 있다는 사실이다. 동화 가치가 하락하면 달러화로 환산하면 갚아야 할 원금이 줄어드는 이점이 있다. 마지막으로 주택가격 상승이 동화가치 하락과 이자 지급을 상쇄하고도 남을 정도의 상승률이 될 수 있는가 하는 판단을 해야 한다. 우리나라의 과거 고도 경제성장기, 환율인상(원화가치 하락)이나 이자율보다 주택가격 상승률이 월등히 높았다. 빚(주택담보대출)을 내서 집을 사는 게 사회 통념이 되었다. 중국의 경우에도 마찬가지였다. 하지만 베트남도 이와 같으리라는 보장은 없다.

베트남은 우리나 중국과 다른 부동산정책이 있을 수 있다. 젊은 세대는 대출 없이 주택을 구입할 수 없다. 주택담보대출은 서민의 주택소유와 주거안정을 꾀하기도 하지만 과수요와 투기로 인해 주택가격을 부추기는 치명적인 부작용이 있다. 그리고 고도 성장기 국가는 만성적 자금 공급부족(수요초과)에 시달린다. 한정된 자금으로 부가가치를 많이 창출하는 제조업과 기간산업에 선 투입하도록 유도한다. 따라서 개인(소비자)대출인 주택담보대출 자금여력이 부족할 수 있다. 주택담보대출의 확대와 긴축(축소)은 베트남 정책 결정자의 몫이다.
현실적으로 외국인으로서 베트남에서 주택담보대출 받기가 매우 까다롭다. 외국인 취업허가증(Work Permit), 소득증명서 등이 있어야 하기 때문이다. 어느 나라건 현지 체류국가의 취업허가증을 받기가 까다롭다. 자국의 근로자 고용을 보호하기 위하여 노동부서에서 까다롭게 심사•비준하기 때문이다. 베트남에서 취업허가를 받고, 급여를 받고 있는 교민만 대출받을 수 있는 조건이다. 외국인의 자국 내 주택과 아파트 매입과 임대를 허용하고 있지만 주택담보대출은 사실상 어렵다. 외국인이 베트남에서 아파트나 주택을 구입하되 그 자금은 모두 외국에서 가져오라는 의미다.

한국에서 상대적으로 월등히 낮은 이자율(약 3%대)의 담보대출을 받아서 베트남 아파트를 구입하는 방법도 레버리지를 일으키는 하나의 방법이 될 수 있다.

한편 올 7월 서울보증(SGI)이 우리나라 모 은행과 손잡고 베트남 주택대출시장에 진출한다는 기사가 있었다. ‘모기지론 보증상품’은 주택담보대출 상품의 한 종류로서 고객(수분양자)이 보증보험에 가입하면 주택담보 인증비율(LTV)에서 20%를 추가하여 대출해 주는 제도이다. 어떤 조건으로 실행이 되는지는 기사만으로 알 수 없다. 현지에 진출한 은행에 문의해 보아야 한다. ‘홍보성 기사’는 실행에 앞서 발표되기 때문이다.


베어 옵션타입, 거실·침실 등 실내공사 안돼 입주자가 해야


신규아파트를 분양할 경우 아파트 실내(내부)는 공사의 정도에 따라 ‘베어 옵션타입(Bare Option Type)’과 ‘풀 옵션타입(Full Option Type)’의 두 가지 종류가 있다. 베어 옵션타입은 말 그대로 벌거벗은 상태다. 아파트 내부의 입구•거실•침실•부엌•화장실 등의 바닥과 벽 및 천장이 콘크리트 상태로 노출되어 있는 것을 말한다. 입주 이전에 수분양자 스스로 실내공사 시공을 맡겨야 한다. 베트남에서 ‘베어 옵션타입’을 분양 받는다면 언어가 통하지 않으므로 직접 실내공사 시공 전문회사에 맡길 재간이 없다. 중국의 경우 실내공사를 전문으로 하는 회사 홈페이지(등급별로 가격이 제시 됨)가 많으며 각 지방정부에서 만든 표준화된 (실내공사) 시공계약서가 있다. 베트남에도 표준화된 시공계약서가 있는지 의문이다. 베트남어로 된 (표준)시공계약서가 있다 하더라도 이해하지 못한다. 현지 사정에 밝은 교민이나 통역을 통하여 거래를 할 수밖에 없다. 생각만 해도 골치가 아프고 신경이 쓰인다.

풀 옵션타입은 잔금 납부 후 입주만 하면 거주할 수 있도록 화장실, 부엌, 거실, 바닥, 벽, 천장을 완비해 주는 형태다. 우리나라는 수분양자가 일부 선택하는 선택제 풀 옵션타입이다. 거주자의 개성이 반영되지 않은 통일된 형태다. 이외 중간 정도인 실내 바닥타일과 화장실 및 부엌 정도만 기본으로 설치해 주는 옵션도 있다. 서민아파트의 경우 베어 옵션타입 또는 기본옵션 정도이고 고급아파트는 거의 풀 옵션타입으로 분양하고 있다. 이 세 가지 형태를 분양사마다 분양면적에 따라 달리 적용하고 있다. 본인에게 적당한 조건의 아파트를 골라야 한다.
황상석 전 NH농협증권 PI센터장