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경제 환경의 악화는 국가는 물론 소상공인과 가정 경제에도 어두운 그림자를 드리우고 있다.
현재의 상황을 위기상황으로 본다면, 과거 I.M.F 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치면서 이를 극복해내려는 국민들의 노력이야말로 위기 극복의 원동력으로 작용했다는 점을 알 수 있다.
특히, 소득이 줄어들거나 직장에서 원치 않는 감원으로 인한 가계의 위기와 자영업자 등 소상공인의 위기 극복을 위한 대안 마련도 필요한 상황이다.
최근 여러 재테크 방식 중 최근 각광을 받고 있는 NPL투자 역시 안정성과 수익성이 높다보니 투자자들의 관심이 증가하고 있는 상황이다.
글로벌이코노믹에서는 [알기쉬운 NPL투자] 라는 기획기사를 통해 일반 투자자들이 아직 생소한 NPL재테크 시장에 대해 지속적으로 소개하고 있다.
그 중에서도 리스크가 대비 수익율이 높은 '담보부NPL'에 대한 해 심층 분석기사를 전문가의 도움을 받아 수차례 소개했다.
이번 회차에는 NPL에 대한 투자방식을 소개한다.
예를 들어 A라는 사람이 부동산을 구입할 당시 은행 등 금융권을 통해 담보 대출을 받게 되면 은행에 정기적으로 이자를 납부해야 하는 의무가 생기게 된다.
하지만 이자를 납부하지 못한다면 은행으로부터 높은 연체이자를 청구받게 되고 또한 대출원금에 대하여 상환할 것을 요구받게 된다.
이 경우 은행에 원금과 이자를 상환하게 된다면 문제는 없지만, 정상적인 상환을 못할 경우 은행은 채권 회수를 위해 담보물을 강제로 처분하게 된다.
통상 은행 등 금융권은 경매,공매등을 통하거나 매각 등 유동화를 통해 변제에 충당하게 된다.
이때 담보물을 강제처분시 소요되는 기간이 장시간 소요되다 보니 금융권에서는 채권을 매각하는 사례도 상당하다.
이처럼 금융권으로 부터 부실채권을 매입한 유동화전문회사나 금감원에 매입채권추심업을 등록한 대부업체는 보유기간동안 늘어난 높은 지연배상금을 받아 강제처분한 부동산 매각대금에서 최우선으로 상환을 받는다.
즉, 매입하여 보유한 기간동안 발생한 지연배상금이 그 수익의 원천이 되는것이다.
이 유통구조에서 개인이나 법인이 투자를 하여 수익을 획득하는 것이 담보부NPL 재테크의 핵심이다.
은행이 담보를 설정하고 대출한 채권이라면 통상 선순위로 근저당권등을 설정해 두기 때문에 상대적으로 안전성도 높은 편이다.
국내 NPL분야 전문 기업인 엔피엘코리아에 따르면, 담보부NPL 유통시장에서의 개인이나 법인의 투자방식은 크게 세가지로 구분할 수 있다.
이는 사후정산 방식, 채무인수 조건부 채권매입 방식, 담보부NPL 권리질권 등기 설정 방식(론세일 투자 방식)으로 거래가 이루어지는 것이 대부분이다.
이들 각각의 방식에 대한 특징은 다음과 같다.
▲ 사후정산방식
첫째, 사후정산방식은 투자자가 경매낙찰을 목적으로 채권자에게 10% 계약금을 지불하고 직접입찰에 참여하여 직접 낙찰을 받는 방식이다
경매입찰 전에 채권자와 낙찰가격 및 이익 정산 방식을 미리 협의하여 계약을 체결한다
입찰에 참여하여 직접 낙찰을 받을 경우 약정한 계약에 근거하여 정산이 이뤄지며, 채권자와 협의된 낙찰가격 입찰에 떨어지면 계약은 무효가되고 계약금은 돌려받는다.
사후정산방식은 배당보다는 유입에 목적이 있고, 거래의 투명성이 떨어져 투자시 주의해야 한다.
▲ 채무인수 조건부 채권매입 방식
둘째, 채무인수 조건부 채권매입 방식은 상환능력이 부족한 채무자를 능력있는 채무자로 교체하는 것을 뜻하지만, 담보부NPL에서는 투자자가 경매에서 직접 낙찰받는 조건부 계약을 의미한다.
유동화회사가 보유한 담보부NPL 근저당권 대출 채권을 투자자와 낙찰가격 및 정산 방식을 협의하여 10% 계약금을 지급하고 채무인수 계약을 맺는다.
론세일방식과의 차이점은 론세일 방식은 채권자의 명의에 우선배당 권리가 있는 등기질권설정까지 투자자 명의로 등기됨으로써, 완전한 채권 이전이 되고 우선 배당을 받으나 채무인수 조건부 채권매입 방식은 계약금만 받고 채권에 대한 권리만 조건부로 양도받기 때문에 배당을 받을 수 없다.
초기 투자금 및 낙찰시 채권자의 지위를 통해 경매계에 상계신청을 통해 비용이 적게 들어가는 장점이 있으나, 낙찰받지 못하였을경우 시간 및 비용낭비로 이어질수 있고, 경매 이해관계인의 이의신청등으로 인해 채무인수승낙서가 승인되지 않을경우 손실이 발생될 수 있다.
또한, 제3자가 낙찰 받았을 경우 차액을 변상하도록 하는 별도조항을 두고있는 유동화회사가 있으므로 투자자에게 불리할 수 있는 만큼 계약전 계약서를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
▲ 론세일 방식
셋째, 담보부 NPL 투자방식중 투자의 투명성이 높으며 대표적인 투자방법 ‘론세일’ 방식이다.
론세일 방식이란 부동산을 구입할 때 매매대금의 일부를 은행에서 저리대출을 통해 매입하여 부동산 시장이 좋은 시기에 시세차익을 남기고 팔면 적은 돈으로 비교적 높은 시세차익을 얻을 수 있는 방법과 같은 투자 방식을 가지고 있다.
채권은행으로부터 채권의 모든권리가 완전하게 이전되기에 제3자가 낙찰이 되더라도 경매법원으로부터 배당을 받을 수 있다.
론세일 방식은 채권은행으로부터 채권매입 시점부터 등기부등본상에 근저당권부 근질권설정때까지 모든 절차가 투명하게 이뤄지며, 계약이 완료되는 시점에 등기권리증까지 받음으로써 투자에 안정성을 갖추고 있다.
론세일 방식에 대해서는 예시를 통해 좀 더 구체적으로 알아보도록 하겠다.
직장인 K씨는 채권매입금액 3억8천만 원에서 원금의 90퍼센트를 질권대출로 받고 실제 투자금액 8천8천만 원을 투자한다고 가정하다.
이때 배당수익으로 연이자 약 17%에 해당하는 1496만원의 배당수익을 받기로 했다.
등기부등본상에 근저당권부 근질권으로 투자금액 및 배당수익의 합한 금액을 질권설정함으로써 직장인 K씨의 권리가 확실해 진다
실제 투자시 채권매입비용 발생한다.
투자시 발생비용에 대해서는 아래 표와 같다.
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NPL 투자시 투자방식으로는 직접투자와 간접투자 방식으로 나눠진다.
2금융권인 새마을금고나 신협, 단위별 농,수협 및 저축은행의 담보부 NPL은 직접투자 방식으로 거래절차가 투명하고, 투자자에게 근저당권부 근질권설정을 통하여 투자자의 안정성이 높은 직접투자 방식으로 알려져 있다.
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이 경우 담보부NPL 채권에 대한 모든 권리를 채권은행으로부터 넘겨받게 되며 투자한 물건에 대한 법적 지위를 통해 권리분석이 용이해지고, 제 3자에 비해 우수한 정보를 통해 투자자자산을 관리하는데 강점이 있다.
특히, NPL투자에서 자산관리회사 역량에 따라 양질의 NPL물건을 다수 보유하여 투자자의 선택폭을 넓힐수있다는 점은 투자시 명심해야 한다.
투자자의 리스크를 헷지 할수 있는 관리역량이 높은 자산괸리회사의 선택 또한 재테크에 가장 중요한 요소이기 때문이다.
정준범 글로벌이코노믹 기자 jjbkey@g-enews.com
[알림] 본 기사는 투자판단의 참고용이며, 이를 근거로 한 투자손실에 대한 책임은 없습니다.
