세계에서 가장 뜨거운 주택시장에 '겨울 한파'

전 세계 부동산 소유자와 주택 구입자들을 압박하고 있는 대출 비용 상승 등 소비자들의 금융압박이 커지면서 거품이 이는 부동산 시장이 두 자릿수 가격 하락에 직면하고 있다고 아시아나 타임지 등 외신이 13일(현지시간) 보도했다.

각국 중앙은행들이 수십 년 만에 가장 빠른 속도로 기준 금리를 올려 집값을 끌어내리자 시드니, 스톡홀름, 시애틀과 같은 도시에서 구매자들이 주택시장에서 사라지고 있으며, 부동산 호황기에 집을 사기 위해 저금리 대출을 받은 수백만 명의 미국인들도 대출 금리 재조정으로 현재 더 많은 상환금을 내는 상황으로 내몰리고 있다.
가계 자산의 주요 부분인 부동산의 빠른 냉각으로 글로벌 경제위기가 악화될 위기에 처했다. 현재의 경기 침체 우려가 2008년의 금융 위기와 같은 수준에 도달하지는 않았지만, 어떻게 전개될지가 소비자 신뢰를 유지한 채 경기 연착륙을 고민하는 등 인플레이션을 통제하려는 중앙 은행들에게는 중요한 요소가 될 것이다.

경제학자들은 호주와 캐나다와 같은 거품이 이는 지역에서 이미 두 자릿수 주택 가격 하락이 일어나고 있기 때문에 세계 경기 침체가 이제 시작에 불과하다고 우려하고 있다.

글로벌 집값 보고서를 공동 집필한 전 일본은행 이코노미스트 히라타 히데아키 호세이대 연구원에 따르면 "2023년과 2024년 전 세계 동시 주택시장 침체를 경험할 것"이라고 밝혔다. 그는 주택들이 올해의 극적인 금리 인상의 완전한 효과가 나타나려면 시간이 좀 걸릴 것이라고 경고했다. 그는 "판매자들은 종종 수요 감소의 지표를 무시하는 경향이 있다"고 주장했다.

이번 경기 둔화는 금융위기 이후 수년간 중앙은행의 완화적 통화정책으로 부양되고 개인들이 원격근로에 도움이 되는 더 큰 방과 집을 찾도록 내몰린 팬데믹으로 가속화된 호황과는 뚜렷한 대조를 이룬다. 현재, 많은 고객들은 기록적인 인플레이션과 불황이 고착화됨에 따라 더 높은 금리로 대출을 재융자해야 한다.

국가마다 대출자들의 금리 인상에 대한 노출 수준이 다르다. 예를 들어, 미국에서는 대부분의 구매자가 최대 30년 동안 고정금리 주택담보대출에 의존한다. 지난 5년간 일반 대출은 전체 대출의 평균 7%를 차지했다. 대조적으로, 다른 나라의 대출상황은 때때로 1년 동안만 고정금리로 하거나 정부 정책금리에 근접한 변동금리 주택담보대출을 가지고 있다.

피치 레이팅(Fitch Ratings)의 5월 분석에 따르면 2020년 신규 대출 비중으로 변동금리 대출이 가장 많이 집중된 국가는 호주, 스페인, 영국, 캐나다였다.
다른 나라의 많은 모기지도 곧 재설정될 예정이다. 예를 들어, 뉴질랜드의 경우 주택 담보 대출 미상환 가치의 약 55%가 2023년 7월까지 갱신해야 하는 변동금리 또는 고정금리 상품이다.

팬데믹 주택 붐과 그 폭락의 상징 중 하나는 뉴질랜드로, 2021년 한 해에만 가격이 약 30% 올랐다. 뉴질랜드 부동산연구소에 따르면 지난 10개월 동안 중앙은행이 7차례 금리를 인상했음에도 7월 집값은 지난해 11월 최고치보다 11% 하락했다. 경제학자들에 따르면, 이것은 결국 20%의 하락을 초래할 수 있다고 주장한다.

대부분의 산업화된 국가들처럼, 뉴질랜드는 지금까지 주택 경기 침체에서도 잘 버텨왔다. 가계 재정과 저축이 견조하고 고용시장이 호황을 누리던 2000년대 중반 금융위기를 촉발한 호황 이후 대출 기준이 강화됐기 때문에 연쇄 채무불이행은 일어나지 않을 것으로 보인다.

많은 주택 소유자들은 수년 간의 가격 상승 후에도 여전히 상당한 양의 자본을 보유하고 있으며, 일부 과열된 시장에서는 가치 하락이 곧 구매자들의 시장 진입을 가능하게 할 것이기도 하다.


이진충 글로벌이코노믹 명예기자 jin2000kr@g-enews.com