"유령 빌딩 즐비한데 또 짓는다"… 다롄 메가 복합단지 착공에 '과잉 투자' 우려 확산

중국 동북부 랴오닝성의 항구 도시 다롄(大連)에서 싱가포르의 랜드마크인 '마리나 베이 샌즈'를 연상시키는 매머드급 상업·리조트 복합단지 건설이 본격화됐다.

지방정부는 국경절 연휴 기간에도 공사를 강행하며 소비 활성화를 약속하고 있으나, 이미 완공된 수백 미터 높이의 초고층 빌딩들조차 임차인을 채우지 못해 텅 비어 있는 상황에서 또다시 실효성 없는 토목·건설 투자에 매달리고 있다는 비판이 제기된다.

중국 중앙정부가 전통적인 건설 투자 중심에서 내수 소비 주도 경제로의 체질 전환을 강하게 주문하고 있음에도, 만성적인 재정난에 빠진 지방정부들이 토지 매각 대금에 의존해 무리한 개발을 답습하는 구조적 모순이 드러나고 있다는 분석이다.

11월 1일(현지시각) 일본 종합 경제 미디어 닛케이 아시아(Nikkei Asia)에 따르면, 다롄시 둥강(東港) 지구에서는 최근 '다롄둥강 낙원 단지' 프로젝트가 착공에 돌입했다.
해당 복합단지는 3개의 초고층 타워 지붕 위를 거대한 플랫폼으로 연결하는 파격적인 건축 설계를 채택했으며, 2년 후 완공을 목표로 고급 호텔, 4.8m 층고의 하이엔드 오피스, 쇼핑몰, 레스토랑, 예술 문화 시설 등을 망라할 계획이다.

시 당국은 관영 채널을 통해 "식음료부터 엔터테인먼트, 럭셔리 쇼핑까지 모든 소비 수요를 원스톱으로 흡수할 랜드마크가 될 것"이라며 "지난 10월 초 긴 국경절 황금연휴 기간에도 현장 공사가 쉬지 않고 진행됐다"고 대대적으로 홍보했다.


그러나 경제 전문가들과 현장 분석가들은 다롄이라는 도시의 기초체력(펀더멘털)에 비추어 볼 때 이 같은 초대형 복합단지가 과연 유지 가능한지에 대해 깊은 회의론을 던지고 있다.

다롄은 베이징, 상하이, 선전과 같은 중국의 핵심 '1급 거점 도시' 수준의 비즈니스 허브 역할을 하지 못하고 있다.

실제로 지난 10년간 다롄의 국내총생산(GDP) 누적 성장률은 고작 29%에 그쳐, 같은 기간 중국 전체 GDP 성장률(110%)의 4분의 1 수준에 머물렀다.
인구 구조 악화는 더욱 심각하다. 다롄이 속한 랴오닝성은 60세 이상 고령층 인구 비중이 전체의 33%에 달해 중국 31개 성·직할시 중 '전국 최고령 지역'이라는 불명예를 안고 있다.

청년층의 대도시 유출과 급속한 저출산·고령화로 소비 구매력이 쇠퇴하는 전형적인 지방 쇠락의 경로를 밟고 있는 셈이다.


현장의 실태는 개발업체와 당국의 장밋빛 전망과는 극단적으로 엇갈린다.

새 프로젝트 부지 바로 인근에 조성된 이탈리아 베네치아풍의 인공 운하 관광 상업 구역은 이미 임차인을 찾지 못한 빈 상가들이 줄지어 방치되어 있다. 맞은편 서쪽 부지는 15년 전부터 500m 높이의 랜드마크 마천루 건설이 계획되었으나, 사업성 부족으로 설계가 축소되고 일정이 무기한 연기되는 파행을 겪었다.

도심에서 차로 15분 거리인 도심 핵심부의 상황은 더욱 심각하다. 각각 383m와 370m에 달하는 초고층 오피스 타워 두 동은 2016년과 2019년에 완공됐음에도 불구하고, 수년이 지난 지금까지도 세입자를 구하지 못해 통째로 공실 상태다. 해가 지면 빌딩 전체에 단 하나의 불빛도 들어오지 않아 밤하늘 아래 거대한 검은 실루엣으로 서 있다.

이처럼 오피스와 상가 수요가 바닥을 기고 있는 상황에서도 개발사 측은 구체적인 임대 수익 모델이나 흑자 달성 로드맵을 제시하지 못하고 있다. 대신 토지 용도 변경을 통해 주거용 아파트 유닛을 분양에 끼워 넣어, 수분양자들로부터 유입되는 선분양 계약금으로 공사비를 충당하는 전형적인 부동산 자금 돌려막기를 꾀하고 있는 것으로 전해졌다.


경제 전문가들은 이 프로젝트가 중국 지방정부들이 안고 있는 뿌리 깊은 '토지 매각 중독'을 여실히 보여준다고 지적한다.

중국의 모든 도시 토지는 국가 소유이며, 재정 수입이 부족한 지방정부는 개발업체에 토지 사용권을 매각해 막대한 재정 수입을 충당해 왔다. 도시의 장기적 상권 발전이나 공실률에 대한 사후 책임보다는, 일단 신규 프로젝트를 승인하고 착공시켜 즉각적인 토지 대금을 챙기는 데 급급한 행태가 지속되고 있는 것이다.

중국 최고 지도부는 올여름 채택된 '소비 확대를 위한 5개년 계획'을 통해 국가 경제 성장의 핵심 동력을 과거의 인프라·부동산 투자에서 가계 소비로 전면 전환하겠다고 천명한 바 있다.

그러나 닛케이 아시아는 "베이징이 질적 소비 주도 성장을 촉구하고 있음에도, 인구 감소와 경제 정체를 겪고 있는 지방 도시에서는 과거의 실패한 투자 주도형 팽창 모델이 여전히 반복되고 있다"며 "수익성이 담보되지 않은 전시성 메가 프로젝트의 남발은 머지않아 지방정부와 금융권의 부실 채권 부담으로 되돌아올 것"이라고 짚었다.


신경원 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com