후순위임차인의 히든 카드는 '대위변제'

경매로 시세보다 싸게 아파트를 낙찰 받아 즐거운 나날을 보내던 A씨.
하지만 후순위였던 임차인이 ‘이것’을 통해 선순위임차인 지위를 획득하는 바람에 A씨는 울며 겨자 먹기로 보증금을 몽땅 물어줘야 했다.
‘이것’이 무엇이길래 후순위임차인을 선순위로 만들었을까?

[그린 경제=편도욱 기자] 20일 업계 관계자에 따르면 후순위임차인을 선순위임차인으로 변하게 만드는 ‘대위변제’로 인해 입찰자들이 곤란에 빠리는 경우가 빈번하게 발생하고 있다.

임차인이 있는 경매물건의 경우 가장 많이 따지는 것이 그 임차인의 순위다.
근저당권 설정일보다 빠른 선순위임차인의 보증금은 말소되지 않기 때문에 낙찰자는 임차인의 보증금을 돌려줘야 하기 때문이다. 반면 후순위임차인은 경매낙찰에 의해 보증금이 말소된다.

하지만 후순위임차인들은 때때로 ‘대위변제’를 통해 이변을 연출하는 경우가 종종 발생한다.

대위변제는 채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리(채권 ·담보권 등)가 변제자에게 이전하는 것을 의미한다.

앞의 사례는 후순위임차인이 이 대위변제를 통해 선순위의 근저당을 말소시키고 선순위임차인의 지위를 획득한 것.

실례로 후순위로 배당받으면 4000만원 손해가 예상되는 임차인과 근저당이 2000만원인 선순위임차인이 있다고 가정했을 경우, 후순위임차인은 대위변제를 통해 선순위임차인의 권리를 이전받으면 손실 규모를 2000만원으로 줄일 수 있게 된다.

이같은 경우 낙찰자가 돌려줄 임차금이 2000만원에서 4000만원으로 늘어나게 된다.

대위변제의 경우엔 물건명세서에도 명시되지 않기 때문에 낙찰가의 주의가 요망된다.

말소기준권리가 되는 1순위 근저당 금액이 소액이거나 2순위 임차인의 임차보증금액이 크고 확정일자를 받지 않은 경우, 대위변제 가능성이 높다고 분석되고 있다.

부동산태인 관계자는 "대위변제는 낙찰자가 잔금을 납부하기 전에 가능하기 때문에 대위변제 가능성이 있을 경우 최대한 빠른 시일 내에 잔금을 납부하는 것이 추가 손실을 막을 수 있는 방법"이라며 "임차인 입장에서야 방어적인 수단이 될 수 있지만 경매 입찰자 입장에서는 추가손실이 불가피하기 때문에 무엇보다도 `예방`이 중요하다"고 말했다.