'가락시영 재건축APT' 시세차익 얼마?

[글로벌이코노믹 최인웅 기자] 새해 재건축 시장에서 가장 큰 화두를 몰고 올 가락시영 아파트가 주목받고 있다. 특히 최근 부동산 3법 통과로 재건축 초과이익부담금에서 벗어나 조합원들의 기대감은 더욱 커지고 있는 분위기다. 인근 부동산업계의 분위기도 거래활성화에 기대감을 나타내고 있다. 조합원들은 하나둘씩 급매물을 회수하고 있고, 사업의 불확실성이 없어지면서 일부 투자자들을 중심으로 매수세의 유입도 나타나고 있다.

인근에서 중개업소를 운영하고 있는 김 모씨는 “지난달까지만 해도 시장이 비수기라 큰 동요가 없었지만, 며칠전 부동산 3법 통과로 분위기가 서서히 바뀌어가고 있다”며 “1월중 관리처분 인가가 나면 조합원 물량도 동호수 지정이 가능하기 때문에 프리미엄이 더 오르기 전에 시세차익을 얻고자 하는 일부 투자자들의 문의가 늘고 있다”고 전했다.
2001년 재건축 추진위가 구성된 이래 14년간을 끌어온 가락시영아파트에 대해 그동안에 어떤 과정을 겪고 현재까지 왔는지, 그리고 향후 개발계획과 건설사들의 분양계획에 대해 알아봤다.

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현재 5층 6600가구 규모인 가락시영아파트는 재건축을 통해 최고 35층 84개동에 전용면적 59~110㎡ 9510가구로 탈바꿈된다. 오는 6월경부터 삼성물산(40%)을 중심으로 현대건설(30%)과 현대산업개발(30%)이 공동 컨소시엄을 구성해 착공에 들어갈 예정이다. 총 9510가구 중 일반청약이 가능한 분양아파트는 1619가구로 조합원분은 6559가구에 달한다. 나머지 1332가구는 임대물량이다.

1980년 준공된 가락시영아파트는 2001년부터 재건축 사업을 추진했지만, 추진위원회간의 갈등과 조합원들 사이의 마찰로 소송에 휘말리면서 사업이 난항에 빠졌다. 지리한 소송을 6년여간 끌다 지난해 7월말 기존 소송을 건 주민들이 취하서를 접수하면서 상황이 반전됐다.

지난해 12월 9일엔 조합원 재산가액과 분양가, 추가분담금 등을 확정하는 관리처분 총회까지 원만히 마무리됐다. 관리처분 총회는 재건축 사업의 실질적인 마지막 절차로 간주된다.

조합원 관계자는 “관리처분 총회까지 오기가 다소 의견조율이 필요해 시간이 걸렸을뿐 1월중 관리처분 인가까지 나면 3월 이후엔 본격 철거가 시작될 것으로 보인다”며 “일부 소송이 남아있긴 하지만 사업을 추진하는데 있어 걸림돌이 될만한 사항은 없는 것으로 안다”고 말했다.

가장 관심을 모으는 새 아파트의 분양가와 추가 분담금에 대해선 아직 공식적으로 확정되지 않았지만, 업계에선 일반 분양아파트 기준으로 3.3㎡당 2500만원대(구 33평형기준) 전후에 결정될 것으로 예상하고 있다.
업계 관계자는 “들리는 말에 의하면 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 2018만~2480만원, 일반 분양가는 3.3㎡당 평균 2406만~2559만원에 조합과 시공사간 합의가 이루어진 것으로 알고 있다”며 “추가부담금도 확정돼 예를 들어 기존 면적 49㎡형을 보유한 조합원이 전용 84㎡형 새 아파트를 분양받으려면 약 1억9000만원의 부담금이 필요하다”고 설명했다.

인근 중개업소들에 따르면, 이러한 예상이 맞을 경우 인기평형대인 33평형(기준층)은 일반 분양가를 기준으로 8억4000만원 전후에 분양되지만, 현재 조합원 물량을 구입할 경우 추가부담금을 합하더라도 7억6000만원 정도에 구입할 수 있어 8000만원 전후의 시세차익이 발생할 수 있다. 추가부담금은 33평형 기준 2억원대 전후에서 3억원대 초반까지 형성될 것으로 예상되며 무상지분율은 147%에 달한다.

한 중개업소 사장은 “현재 1988년대에 준공된 인근 아파트가 재건축이 추진되지 않았음에도 32평기준 7억5000만원 전후에 거래되고 있어 가락시영 아파트를 조합원 물량으로 7억6000만원 정도에 구입하는 것은 투자가치가 나름 괜찮은 것으로 볼 수 있다”며 “현재는 조합원 물량이 동호수 지정이 안돼 프리미엄이 높지 않지만, 1월이후 관리처분 인가가 마무리되고 동호수 지정이 완료되면 5000만원 정도 더 상승할 수 있다는 말이 나오고 있다”고 전했다.

이러한 조합원 물량 외에 삼성물산 등 3개 건설사들이 공동 분양하는 1619가구의 일반 분양 아파트에도 예비 청약자들의 관심이 높아지고 있다. 1만여 세대에 가까운 대단지에다 향후 제 2의 강남학군이 기대될 정도로 입지여건을 좋게 보기 때문이다. 하지만 일각에선 실수요가 아니라면 재건축 분양에 좀 더 신중해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

이미윤 부동산 114 연구원은 “가락시영 재건축은 민간택지로서 이번 부동산 3법 통과로 분양가 상한제 적용을 피할 수 있기 때문에 일부의 예상대로 2500만원 전후에 분양가가 산정된다면 근처 위례신도시 평균 분양가(1700만~1800만원대)보다 차이가 상당할 것”이라며 “이전 분양된 강동 재건축아파트처럼 분양가가 너무 높을 경우 일반 분양은 다소 청약열기가 감소할 수 있는 가능성도 배제할 수 없다”고 전망했다.



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가락시영아파트는 신도시나 뉴타운, 재건축, 초고층빌딩, 비즈니스타운 등 다양한 개발이슈가 집중된 송파구에 속한다. 주변으로 위례신도시, 문정 비즈니스타운, 거여·마천 뉴타운, 제2롯데월드, 수서발 KTX 등 메가톤급 개발계획들도 하나둘씩 모습을 드러내고 있다.

특히 제2롯데월드와는 도보 20분 거리에 위치하고, 미래형 업무단지와 법조타운, 동남권 유통단지 등으로 조성될 문정지구와 송파구와 성남시, 하남시를 아우르는 위례신도시와 입지적으로도 가깝다. 아울러 2018년 완공예정인 가락시장 현대화 사업도 횡단보도 하나를 두고 위치해 있어 아파트 주민들이 쉽게 이용할 수 있을 것으로 보인다.

교통관련 인프라 측면에서도 올해 지하철 9호선이 새롭게 개통되고, 2020년엔 위례-신사선까지 확정돼 강남 중심부로의 이동이 편리할 것으로 예상된다. 또 수서발 KTX도 2016년 개통되면 지방 통근자 및 서울시 유입고객들이 상당수 이용할 것으로 보인다. 특히 지방 통근자의 경우 역사와 가까운 가락시영아파트를 거주지로 삼을 가능성이 크다.

김덕례 주택산업연구원 박사는 “1만여 세대가 살게되는 대단지 입지 프리미엄이 분명히 존재할 것”이라며 “서울의 다른 재건축 단지인 서초, 잠원이나 지방도 일부 광역시를 중심으로 재건축 열기가 나타나겠지만, 가락시영만큼 큰 영향을 기대하기는 어려울 것”으로 내다봤다.

관련업계 관계자도 “가락시영의 경우 재건축 진행속도가 빠르진 않았지만, 어느 재건축 단지보다 막바지 단계에 접어든 점이 큰 장점”이라며 “주거수요와 주변개발은 비례관계이고, 향후 시세에도 큰 영향을 미칠수 있기 때문에 이런 측면에서만 보면 가락시영이 투자가들에게 매력적일 수 있다”고 분석했다.

한편, 가락시영아파트는 오는 2018년 상반기부터 본격 입주가 시작될 예정이다. 2012년 8월부터 기존 거주자들의 이주가 시작돼 현재는 약 30여 세대만이 이주를 앞두고 있는 것으로 파악됐다.

/글로벌이코노믹 최인웅 기자