여윳돈 7000만원, 오피스텔 투자 고민되네

소액투자 월세 목적은 ‘공실’ 여부 충분히 검토
무리하지 말고 여력 가능한 수준서 대출 받아야

#그동안 월급을 매달 조금씩 저축해 여유자금 7000만원을 마련한 최달구 씨(가명/남). 최 씨는 최근 7000만원을 투자해 돈을 불릴 궁리를 하다 수익형부동산에 투자하기로 마음 을 굳혔다. 하지만 수익형부동산 공급 과잉으로 예전만큼의 수익률을 기대할 수 없다는 소식이 신문 등을 통해 전해지면서 고민이 깊어지고만 있다.

최달구 씨처럼 초저금리 시대를 맞아 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형부동산에 여유 자금을 투자해 매달 일정한 수익을 올리려는 사람들이 많아지고 있다.

특히 자신이 가지고 있는 여유자금과 은행에서 대출을 받아 오피스텔을 매입해 임대하려는 경향도 눈에 띄게 늘고 있는 것.

서울과 경기 지역 오피스텔은 1억원대 초반에서 2억원대를 형성하고 있는 것으로 파악되고 있다.

실제 2006년 지어진 서울 광진구 위치한 신성미소시티 실평수 42.97㎡(13평)이 1억9000만원에 매물로 나왔다.

효성리버카운티 56.53㎡는 1억3000만원에 인근 공인중개사에서 거래되고 있으며, 가장 최근 지어진 주성아우라 29㎡(9평)는 1억6000만원에서 분양 중이다.
또한 용인 흥덕지구의 공장 기숙사형 주택의 경우 1억5000만원에서 1억8000만원대대를 형성하고 있다.

이들 오피스텔의 임대료는 보증금에서 차이를 보이고 있지만 75만원에서 100만원으로 책정됐다.

70000만원 자금이 있는 최달구 씨가 은행 대출 8000만원(시세 1억5000만원 기준)을 받아 이들 오피스텔 중 하나를 매입해 임대한다면 계산상 수익률 6%초반에서 7% 후반이 가능하다는 게 공인중개사들의 설명이다.

광장동 S공인중개사 관계자는 “8000만원에서 9000만원 대출이 가능하며 수익률도 6%를 기대해도 된다”고 했고, H공인중개사는 “공실률이 전혀 없어 수익률 6%는 충분하다”고 자신했다.

흥덕지구 S공인중개사도 “이자 5%, 8000만원 초반으로 대출이 가능하다. 현재 세입자가 있어 안정적이고 대출을 뺀 수익률은 7%이다”라고 설명했다.

문제는 최근 들어 수익형부동산 공급 과잉이 불거지면서 수익률 하락을 부추기고 있다는 점이다.

이와 관련 국토해양부 자료에 따르면 올해 오피스텔과 도시형생활주택의 예정물량은 각각 3만실, 8만가구로 올 입주예정물량의 64%에 달한다.

인허가는 2011년과 2012년 각각 8만3859가구, 12만3949가구가 받은 것으로 조사됐다.

수익률의 경우 창업부동산정보원의 서울 주요 역세권에서 오피스텔의 임대수익률 조사 결과 이 서울 용산 4.90%, 건대입구4.80%, 서초4.77%, 강남4.65%, 잠실4.52%로 서울 지역의 수익률이 5% 미만으로 나타났다.

이러면서 전문가들은 최달구 씨 경우처럼 대출 받아 오피스텔 임대에 본격 나서려는 사람들이라면 명목 수익률보다 실제 가능한 수익률과 향후 공실 가능성, 주변 입지 등을 면밀히 살펴 투자할 것을 권유하고 있다.

에프알인베스트먼트 안민석 연구원은 “한달이라도 공실이 생기면 수익률이 떨어질 수 있기 때문에 꾸준히 임대수요를 기대할 수 있는 병원, 오피스 등 밀집해 있는 곳을 선택하는 것이 좋다”고 말했다.

안 연구원은 “또한 최근 오피스텔 용지 공급은 많은 신도시에 오피스텔에 공급량이 늘고 있지만 공실이 많아 신도시를 피하는 편이 낫다”고 설명했다.

한 공인중개사는 “소액 투자해서 월세 받는 목적이라면 무엇보다 오피스텔은 공실 여부를 우선 판단해야 하고, 대출은 무리하지 않고 본인 여력에 맞게 받아야 한다”고 조언했다.