전세대출 보증 축소·DSR 확대 현실화…"보유세·거래세 합리적 개편 병행해야"

정부가 전세대출 보증비율 축소와 전세·정책대출 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 등 부동산 금융 규제 강화에 나선다. 부동산 가격 상승과 가계부채 확대 과정에서 금융 공급이 주요 요인으로 작용했다는 판단에 따른 조치다. 다만 시장에서는 대출 문턱이 높아질 경우 청년·무주택 실수요자의 자금 조달 부담과 주거 이동성 위축으로 이어질 수 있다는 우려다. 전문가들은 대출 규제만으로는 시장 안정 효과가 제한적인 만큼 세제 개편과 공급 확대 등 구조적 대책이 병행돼야 한다고 지적한다.

15일 금융권과 관계부처에 따르면 정부는 전날 발표한 ‘2026년 하반기 경제성장전략’을 통해 부동산 금융 관리 강화를 주요 과제로 제시했다. 주요 추진 방안은 △투기적 비거주 1주택자 대출 규제 △전세대출 보증비율 단계적 축소 △전세·정책대출 DSR 적용 확대 등이다.

정부는 이재명 대통령이 문제를 제기해 온 비거주 1주택자의 투기성 수요를 관리하기 위해 대출 규제를 강화할 방침이다. 금융당국은 투기 목적의 비거주 1주택자를 대상으로 한 세부 규제 방안을 마련 중이며, 이달 말 발표 예정인 부동산 대책에 관련 내용이 포함될 가능성이 거론된다.

앞서 정부는 지난해 9·7 부동산 대책을 통해 보증기관별로 달랐던 1주택자의 전세대출 한도를 2억원으로 일괄 조정했다. 정부는 이를 추가로 강화하는 방안을 검토하고 있다. 다만 실제 규제 과정에서는 투기 목적과 실수요를 구분하는 것이 핵심 과제로 꼽힌다. 직장 이동이나 자녀 교육, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 주택에 거주하지 못하는 1주택자까지 규제 대상에 포함될 경우 주거 이동성을 제한할 수 있기 때문이다.
전세대출 보증비율 축소도 추진된다. 현재 공적 보증기관의 전세대출 보증비율은 수도권·규제지역 기준 80%, 비수도권은 90% 수준이다. 보증비율이 낮아지면 대출 부실 발생 시 금융기관이 부담해야 하는 손실 위험이 커져 은행권의 심사 기준 강화로 이어질 수 있다. 결과적으로 차주가 받을 수 있는 대출 한도가 줄어들 가능성이 있다. 다만 정부는 무주택 청년과 취약계층에 대해서는 기존 보증 수준을 유지한다는 방침이다.

전세대출과 정책대출에 대한 DSR 적용 확대 여부도 관심사다. 현재 전세대출은 실수요 보호 차원에서 DSR 적용 대상에서 제외돼 있지만 정부는 가계부채 관리를 위해 적용 범위를 단계적으로 확대하는 방안을 검토하고 있다. 정책대출 역시 현행 부부합산 소득 기준에서 물가와 가구원 수를 반영한 기준 중위소득 방식으로 개편하는 방안을 추진한다.

현재 보금자리론 소득 기준은 부부합산 7000만원(신혼가구 8500만원, 1자녀 9000만원, 2자녀 이상 1억원) 수준이다. 정부는 가구 규모와 경제 여건을 반영해 지원 기준을 조정한다는 계획이다.

정부가 이 같은 관리 강화에 나선 배경에는 전세·정책대출 등 금융 공급이 부동산 시장 유동성을 확대하고 가계부채 증가 요인으로 작용했다는 판단이 있다. 이에 대출 규제를 통해 부동산으로 유입되는 자금을 관리하고 '부동산과 금융의 절연'을 추진하는 한편 상대적으로 낮은 금리의 정책대출 쏠림을 막기 위해 은행권 주담대와의 금리 차 조정과 정책대출 잔액 관리도 강화할 방침이다.

주택담보대출 위험가중치(RWA) 상향 여부도 은행권 부담 요인으로 꼽힌다. 금융당국은 올해부터 주담대 RWA를 기존 15%에서 20%로 상향했으며 추가로 25%까지 높이는 방안을 검토하고 있다. RWA가 상승하면 은행은 같은 규모의 대출을 취급하더라도 더 많은 자기자본을 쌓아야 해 대출 공급 여력에 영향을 줄 수 있다.
다만 전문가들은 전세대출 규제가 집값 안정으로 바로 이어질 가능성에는 회의적인 입장이다. 손재성 숭실대학교 회계학과 교수는 "전세대출은 대부분 무주택 실수요자가 이용하는 상품으로 집값 상승과 직접적인 연관성이 크지 않다"며 "보증비율 축소와 DSR 확대는 집값 안정 효과보다 청년층과 무주택자의 주거 부담을 키울 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "비거주 1주택자 규제를 일률적으로 적용할 경우 투기 목적이 아닌 실수요자까지 영향을 받을 수 있다"며 "투기 수요와 불가피한 비거주 사유를 구분할 수 있는 정교한 기준 마련이 필요하다"고 설명했다.

RWA 상향에 대해서는 금융권별 영향이 다를 것으로 봤다. 손 교수는 "RWA 상향은 자본 여력이 충분한 시중은행보다 상대적으로 자본 부담이 큰 2금융권에서 영향이 더 크게 나타날 수 있다"며 "부동산 시장 안정을 위해서는 대출 규제만 강화하기보다 보유세와 거래세 체계를 함께 조정하고 공급 확대를 병행하는 접근이 필요하다"고 강조했다.


최한결 글로벌이코노믹 기자 gksruf0615@g-enews.com