전월세 전환율 낮췄지만...전문가들 “효과 미지수, 임대차시장만 위축 우려”

정부가 세입자 주거비용 부담을 낮추고 ‘전세의 월세 급전환’ 흐름을 차단하기 위해 전월세 전환율을 기존 4%에서 2.5%로 1.5%포인트 내렸지만, 시장 전문가들은 실효를 거둘 지는 미지수라는 의견을 내놓고 있다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 19일 정부서울청사에서 관계부처가 참여한 가운데 ‘제3차 부동산시장 점검 관계장관회의’를 개최하고 현행 4%인 법정 전월세 전환율을 2.5%로 낮추겠다는 계획을 밝혔다. 이를 위해 국토교통부와 법무부는 주택임대차보호법 시행령을 개정해 10월 중 시행할 방침이다.

전월세 전환율이란 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로 주택임대차보호법 제7조 2항에 근거한다. 전월세전환율이 높으면 전세에 비해서 월세 부담이 높다는 의미이며, 전월세 전환율이 낮으면 전세에 비해서 월세 부담이 낮다는 뜻이다.

현재 전월세 전환율은 한국은행 기준금리에 시행령으로 정한 가산이율(3.5%)을 더한 값으로, 현재 기준금리 0.5%를 적용하면 4.0%가 된다. 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 가산이율 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다.
전월세 전환율이 낮아지면 세입자들의 월세 부담은 줄어들 것으로 전망된다. 예를 들어, 5억 원짜리(서울 아파트 전세 평균가격) 전세에서 집주인이 보증금을 4억 원으로 낮추고 1억 원을 월세로 받는다고 가정했을 경우 현재 4%인 전월세 전환율을 기준으로 하면 1억 원에 4.0%를 곱해 나온 400만 원에 12를 나눈 33만 3000원이 세입자가 집주인에 지불하는 월세 금액이다. 전월세 전환율 2.5%를 적용하면 월세 금액은 20만 8000원으로 낮아져 인하 이전 월세보다 월 12만 5000원이 경감되는 셈이다.

같은 5억 원짜리 전세에서 보증금을 3억 원으로 낮추고 나머지를 월세로 받는다고 가정하면, 전월세 전환율 4.0%를 기준으로는 월세 66만 6000 원에서 2.5% 기준으로 41만 6000 원으로 낮아진다.

그러나 이번 조치가 실질적으로 세입자의 주거부담을 경감시킬 수 있을지는 확실하지 않다는 반응이 많다. 전월세 전환율은 권고사안이지 강제사안이 아니기 때문이다. 실제로 한국감정원 기준 7월 수도권 전월세 전환율은 5.7%로, 현행 전월세 전환율보다 1.7% 가량 높다. 즉, 정부가 1.5%포인트를 인하해도 실제 적용되는 전환율은 법규상 종전과 거의 변화가 없다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “전월세 전환율은 권고사항인 만큼 집주인들은 이를 안 지켜도 된다고 생각할 가능성이 크다”면서 “이 경우 전월세 전환율 인하가 상징적인 조치에 그칠 수 있다”고 말했다.

더욱이 전월세 전환율은 신규계약이 아닌 기존 계약을 갱신할 때만 적용된다. 즉, 집주인이 새로운 세입자를 상대로 월세를 대폭 끌어올려도 제재할 방법이 없다는 뜻이다.
시장에서는 정부의 전월세 전환율 인하 조치가 오히려 임대물량 실종 등 또 다른 부작용을 양산할 것으로 우려하고 있다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “임대차3법 시행으로 전셋값 인상이 힘들어진 집주인들이 월세 전환마저 어려워지면 굳이 임대를 유지할 이유가 없다”면서 “임차인을 내보낸 뒤 실거주하거나 빈집으로 내버려둘 가능성도 있다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적으로는 전월세 전환율 하향 조정 전까지 보증금을 미리 올리려는 움직임이 나타나고, 장기적으로는 공급물량이 위축돼 임대주택 구하기가 더 어려워질 것”이라면서 “집수리 비용 등을 집주인이 세입자에게 전가할 가능성이 높다”고 전망했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com